2022不是深圳楼市打新最佳时间点，更优策略竟是？

要参与这篇文章的交流，需要明白几点1：资金是有时间成本的，即利息。2：投资存在机会成本的问题。3：货币放水不一定导致房价上涨。4：房价上涨不一定代表房屋实际购买力价值上升。5：买房收益核算。6：深圳楼市本质是政策市。7：房产价值由流动性决定。8：深圳不是土地财政。房地产业不是深圳支柱产业，GDP占比不大。9：未来开征房产税的影响。

房地产投资就是要讲逻辑。也许逻辑不一定对，但是弄清楚逻辑，以逻辑为基础作出的决策更科学合理，能避免投资失误。有少数同学不喜欢看这种偏理论的文章，其实我这类文章对实际投资是很有帮助的。

以近二年的文章举例：2020.3月疫情导致市场恐慌，文章《六步看懂深圳楼市》极力看多深圳楼市；鼓励买方尽快入市，当月初受邀在深圳房网自媒体平台咚咚咚找房发表网络演讲，旗帜鲜明地表达此观点。回头看当时是全年最佳买点。

4月《悦府再来三年翻翻又如何？》《双玺，时下豪宅中的笋盘》，建议豪宅投资者不惧疫情，利用危机，果断入手，这二个盘在其后创出新高。实战中我陪校友踩这二个盘，最后买了悦服南区。

5月《政府喊话，业主懂了，楼市风向有变？》，提醒楼市过热，会导致政府干预，7月《之后，买房者与卖房者，谁更聪明？》建议卖方，可以考虑果断卖出。实战中，我建议朋友卖掉华润1，另外一个朋友也接受建议，卖出多套普宅。

12月《楼市向左 股市向右》建议投资者配置资产。2022年1月《2020年不灾，2021年灾？！》，建议配置资产，抵御风险。实战中，部分同学适当配置证券资产，买入基金。

3月《2021年投资武汉能赚钱吗》，在武汉房票政策出台前二个月，给深圳投资者提示风险。实战中给想咨询投资武汉的同学否定答案。

4月《买房辩证法：深圳与武汉》，建议一定要二者必选一的话，一定选深圳。《深圳楼市，我想静静》，理性分析市场，给持有者打气。7月《前海新房就是抱团股》，建议买方首选打新，首选前海。接受我建议的朋友也打中前海新房。

10月《地产暖风吹，深圳又要嗨》，理性提醒买方不要急于抄底。12月《如何实现深圳置业终极目标》建议股房双配路线图。这些观点在当时情况下是不容易得到理解的，更不用谈执行了。但是，如果我们明白其中的逻辑，就会对市场有清晰的认识，对决策是有帮助的。现在复盘这样建议，还是很有价值的，经得起市场检验。

本文就“2022年不是深圳打新最佳的时间点，更优策略是什么？”这个话题来分析一下逻辑，总结出决策建议。此文仅供交流，开拓思维。

       打新这笔账怎么算？

首先，我们要明白房产投资收益的公式：利润=房屋总收益减房屋总成本。扩展就是：卖房所得+房租收益－买房总成本（首付资金+房贷利息+税费+其他开支）－物业费-装修费。核心是算投资的时间成本及资金成本。其次，还要算这笔投资的机会成本。其三，我们要算预期这笔账。因为房产投资收益就是未来预期的贴现。

      预期这笔账怎么算？

房产预期就是未来市场接盘者出价与你现在房子价格的差额，把这个差额现在贴现，就是预期收益。未来预期好，现在的预期收益就为正，否则为负。举例：现在市场1000万的房子，未来某年，接盘者出价1500万接盘，毛收益就是500年。如果接盘者出价800万，毛收益就是－200万。但是，这笔投资不用等到某年再兑现，再算账，可以现在就贴现，算出现值。市场预期如何观察及得出科学的数据，详见旧文：《业主预期归零，深圳楼市变天再即》，《分水岭初现：涨价潮恐变降价潮？》。我在2020年10月已经观察到市场预期已经转负。

现在的核心问题就是，假设以3年，5年，10年为时间节点，市场预期能转正数吗？！这个问题，不可能有人准确预测到。我感觉3年转正的可能性比较小，概率应该小于50%；5年转正的概率可能是50%；10年转正的概率大于50%。（这不一定对）。我们假设取第一种预期转正概率小于50%情况下，预期收益为负，买房收益不可能为正。也就是说，现在打新是亏账。

影响市场预期的因素众多，此处就不一一分析了，就目前情况而言，2022年打新不一定能赚到钱，是我们需要面对的事实。

            收益这笔账怎么算？

我们假设投资周期为五年。实现收益的前提是房子能卖出变现，因为深圳限售三年，我们就以五年为例。假设1000万的房子，首付五成，利率5个点。5年资金成本是250万，忽略房租收益及物业费，维修费等小额开支，买进及卖出的税费及中介费，隐性开支等大概占总房价的10%（这个要看房子的具体情况，只能大概算）即100万。成本合计就是1350万。也是就是说，房子涨幅每年收益要超过7%，才能覆盖成本。

以目前情况看，因为新房限价，起码三年内新房价格涨幅超过每年不可能超过7%，二手房交易处于冰点，也不可能。

       机会成本这笔账怎么算？

如果这笔资金投资其他领域，或者打新的时间点刚好是市场转折之时，利用转折点之前的时间去做其他有收益的投资，从现在看起码有二年的时间，可以争取到。也就是说可以节约二年的时间成本。这是可以考虑的策略。机会成本因人而异，因能力而异，情况复杂，这里只是提出这个问题，做不了具体的分析。

综合以上分析，我们可以得出二个结论：2022年并非是打新的最佳时间点。我们有二年的时间成本可以节约下来。

有同学会问，2022年不打，什么时间打比较好？我还是给个明确的建议，除前海外，可以考虑等后海佳兆业这个地块，再打不迟。我给大家举个例子：有同学在2020年想打新前海，始终打不中，想急于打其他区域的盘，我建议他不急，因为我认为市场预期还在降温，可以再等等，2021年末，他轻轻松松打中华润四，结果也是很好的。同理，如果有同学明白上面文章分析的逻辑，也可以采取等待策略，不用急，等后海歌剧院旁的这个盘，如果打中，结果是最优的。同样一笔钱买房，投资结果会有巨大的差异。

希望这个建议，能体现此文的价值。当然，我这个建议只适合于少部分具体条件的人。当然，如果您是长期主义者，也可以忽略这篇文章了。

投资是生活，不是人生。生活追求完美，但人生常不全。道法自然，投资应顺其自然。买房打新时机没有绝对的最好，只有适合自己才是最好的。