大嘴唐老鸭：2022年楼市分析——犹抱琵琶半遮面

2022年楼市分析：犹抱琵琶半遮面

全国楼市政策暖风不断，降准降息货币大踏步宽松，楼市政策指向支持合理购房需求，促进房地产良性循环。但是因城施政、房住不炒，2022年深圳楼市政策直接松动比较难，但是会在货币宽松的大环境下半遮半掩的松动，所以分析的主题是犹抱琵琶半遮面。

分析主要内容：

一、全球货币放水让各国房价纷纷上涨

二、宏观政策宽松，货币大踏步宽松，支持合理住房需求。

三、楼市热度指数与置业周期预示成交量将回升，价格也将逐步回暖。

四、大学区政策逐步明朗，有利于X区房恢复交易。

五、刚需类新房上半年热度回升，改善型新房下半年热度回升。

六、楼市回暖环境中买房、换房怎么选？

七、2022年楼市分析总结。

我的分析一般会先于市场反应3-6个月。

一、全球56国房价指数平均涨9.4%

全球56国房价平均上涨9.4%。

美国的货币放水让房价比一年前上涨了18.7%。同时，欧元的放水，也推升了欧洲的房价。就连房价控制最好的德国。一年房价涨幅也达到了12.5%。全球的货币放水，使大部分国家房价上涨。

在全球56国房价指数中

土耳其以35.5%居第1位。

韩国以26.4%排在第2位。

新西兰以21.9%排在第3位。

美国18.7%排在第6位。

加拿大17.3排在第10位。

德国12.5%排在第18位。

英国11.8%排在第21位。

日本8.9%排在第32位。

法国7.5%排在第37位。

中国以3.2%排在47位，也是倒数第10位。

56国房价平均涨幅为9.4%，这已经不是房价的泡沫，而是货币的泡沫。

我国房价涨幅3.2%，仅为各国房价平均涨幅的三分之一。

在全球货币放水的环境下，输入通胀、输入资本都会让国内的房价回升。

二、国内宏观政策放松

从9月份开始的一系列文章和视频分析，宏观政策放松和楼市政策放松都将要发生了。

1、货币宽松，11月央行开始宽松步伐，12月降准，1月两次降息，货币宽松开始轰油门，预计M2增长超过10%的概率非常高。

2、中央经济工作会议提出既要质也要量、先立后破、满足购房者合理住房需求，良性循环、健康发展，预示楼市政策转向。

3、但购房者信心恢复并没有那么快，促进购房的政策还会进一步释放。

4、深圳属于因城施政的房住不炒城市，楼市政策直接放松的尺度不会太大，但会受益于货币的宽松，宽松的货币之水依然会漫到深圳楼市。

三、楼市热度指数预示成交量回升

1、楼市热度指数预示成交量回暖

楼市热度公式：

楼市热度指数=M2增长率-CPI-GDP增长率

楼市热度指数显示的是多出来的货币流入到资产、流入到房产的指数，这个指数越高说明有更多的钱流入楼市，反之亦然，这个值为0时，没有过多的钱流入楼市，为负数时还可能流出。

楼市热度指数与成交量

2010年、2015年、2020年，楼市热度指数大幅上升在5%以上，成交量也大幅上升，分别是16万套、20万套、14万套。2011年、2014年、2018年楼市热度指数大幅下降，分别是2.4%、-0.33%、0.25%，房产成交总量也下降到10万套以内。

2021年第三季度这一数据达到了-1.9%，是10年历史最低，楼市成交量也达到了十年最低的9万3千套。明年货币宽松要“轰油门”了，楼市热度指数预计回升到1.5%左右，成交总量会回升到11万套左右，新房即使维持在55000套的高位，二手房也会有55000套。上半年成交量会在今年的地量基础上，回升到正常的4000-6000套。

2、房产置业时钟表明楼市将转折进入复苏期

楼市周期分为复苏期、过热期、滞胀期、衰退期，像时钟一样往复循环，所以命名为置业时钟。房价不会一直涨也不会一直跌，而是在在不断转折中循环。衰退之后将是复苏，量价将回升。

四、大学区政策逐步明朗

【商报报道】

“十四五”期间，深圳市将推动义务教育学校集团化办学全覆盖。出台《深圳市关于推进公办中小学集团化办学的实施方案》，到2025年，优质教育集团总量达到60个，集团化办学覆盖全市公办中小学。同时，推进学区化大学区制改革，严格执行免试就近入学，优化积分入学，探索实施“多校划片。同时，制定教师优待办法，促进教师安心从教，5年内实现全市区域内义务教育师资配置基本均衡。”

从提交人大审议的报告看，还会保证X区房的就近入学，大学区多校划片一定会实施，但力度比想象的要低一些。

龙华已经在实施大学区，龙华最新大学区的划分看，把新建设的优质学校划入大学区，已有的优质学校暂未变动，但是不代表以后不变。

现在等着X区房用的置业者可以出手买入X区房了，近2年X区房的X位保障性可能还是很高的。

不需要读书的X区房要抓住机会卖出去，毕竟长期看教育均衡，X区房的价值会越来越小，按报告规划五年内实现教育均衡，这2-3年还有价值，以后X区房的概念越来越弱化。

五、新房热度将回升

今年楼市的低迷让新房热度也降温了，以前万人抢房的润玺二变为卖不完，刚需疯抢的光明中心也被弃选，这是今年楼市的整体低迷造成的。

高总价改善型一般都是置换业主选择的，但是由于二手房交易低迷，旧的卖不出去，新的也买不了，所以改善新房热度降低。

刚需型新房受到整体政策环境和经济环境影响，刚需们购买也非常谨慎，所以热度也下降了。

预计明年随着楼市的回暖，上半年刚需型的西部热点热度将回升。

随着上半年二手房交易量的回升，下半年改善型新房热度将上升。

现在名额和钱已经准备好想打新的，抓紧出手！

六、置业区域怎么选

1、选房跟着产业走、跟着教育走这是影响房产价值的两个主要因素。各区的经济总量和生均教育投入。

从产业和教育对比上，选择南山、福田、宝安是比较合适的。

2、选房看深圳规划，十四五规划。

十四五规划都市核心扩容提质

在都市核心区内，南山规划了一个半中心，南山中心、前海中心，前海中心也纳入了宝安中心。

外围的宝安北中心、光明中心被看好，龙岗中心、坪山中心发展势头很好。

十四五规划全域创新空间

1+7+N创新布局

1+7+N，一个综合性创新核心区，7个创新承载区。引导产业发展，重点围绕创新核心区。

3、国家级规划前海扩容

前海扩容区域图

前海自贸区的面积增加到120.56平方公里，占深圳总面积的6%，超过福田区(78.66平方公里）、罗湖区（78.36平方公里），把从蛇口到宝安的西部临海片区全部纳入自贸区范围。

自贸区新增建设用地的三分之一留给香港企业。

建设港人子弟学校。

建设香港大学的深圳校区。

吸引香港年轻人工作、创业、定居，这一直是自贸区设立以来的主要目的之一。

4、香港北部都会区

不在深圳发生，却对深圳有深远影响。

政府主导投资拉动香港的经济发展，带动就业，解决GDP停滞不前的现状。

带动香港青年人就业的目的与前海是相似的。如果香港北部都会区方案落地，前海和深圳的很多相邻区域规划都会相应调整。

对福田、罗湖等临港口岸区域长期中性偏空。

七、2022年楼市分析总结

1、全国楼市对购房政策的支持力度会较大，深圳对买房的政策支持是犹抱琵琶半遮面，楼市也是羞答答的玫瑰静悄悄地开，二手房市场上半年回暖是大概率的，房产总成交量全年预计在11万套左右，新房量55000套，二手房预计55000套，所以预计4月以后二手房成交量回升到4000-6000套的概率比较高。

2、上半年主要是量的回升，价格在最低价的基础上有所回升，如果上半年回暖的速度太快，价格也大幅上升，下半年也有收紧的可能（留待6月分析）。

3、随着大学区的逐步明确，X区房的交易量也将恢复，不用的X区房抓紧时间置换。

4、总价1000万以上的改善型新房上半年可能不会太热，有机会的赶紧出手，预计下半年改善型新房热度将上升。

5、选房跟着产业走、跟着规划走，十四五规划的城市核心区中南山中心、前海中心的前途最被看好。外围的宝安北、光明值得期待。

6、前海自贸区扩容，扩容区域长期受益，创新型城市，围绕综合性创新核心区置业收获更多。

7、香港北部都会区规划对深圳有深远影响，对福田、罗湖接壤的口岸区域中性偏空。