大嘴唐老鸭：楼市热度公式解读二手房还会低迷吗？

二手房成交还会继续低迷吗？

深圳2021年二手房成交41212套，是09年以来的最低水平，新房成交52417套，是2016年以来的最高值，仅比2015年低。去年成交总量93633套，也是10年最低，与2018年比较接近。

明年成交量还会这么低迷吗？

一、深圳住房十四五规划

深圳住房十四五规划供应表

五年供应新房31万套，保障性住房54万套。2022年新房供应比21年少1万套，这可能是考虑房价已经得到控制并且下降，把供应留到23年。

供应保障性住房54万套，这是数量非常大的，长期对租金造成较大压力。

今年的新房供应少于去年，但考虑到去年的新房存量，总体供应持平，对二手房的交易造成较大压力，二手房交易还会像今年一样低迷吗？

二、楼市热度公式

从十四五规划上看，二手房还会继续低迷，但我们从另外一个参数看一下：楼市热度指数（HT）=M2增长率-CPI-GDP增长率这个公式得到的值越大，说明有更多的钱流入资产、流入楼市，楼市热度就越高，反之亦然，为负数时楼市热度处于低潮。

楼市热度公式

上图黄色是新房成交量，绿色是二手房成交量，橙色是总成交量，紫色阴影部分是楼市热度指数。

2010年、2015年、2020年，楼市热度指数大幅上升在5%以上，成交量也大幅上升，分别是16万套、20万套、14万套。

2011年、2014年、2018年楼市热度指数大幅下降，分别是2.4%、-0.33%、0.25%，房产成交总量也下降到10万套以内。

2018年楼市热度在0附近，成交总量降到9万6千套，2021年第三季度这一数据达到了-1.9%，是10年历史最低，楼市成交量也达到了十年最低的9万3千套。21年12月楼市热度恢复到-0.9%，楼市热度在好转的前夜。

三、今年二手房成交量将如何？

今年货币宽松的基调已经定下来，1月17日央行降息了，一点也不意外，今年还有几次降准降息，货币宽松的基调是非常明确的。

18日央行表态政策要发力，货币宽松的力度会持续加大，预计前文说讲的楼市热度指数将在2%以上，深圳房产总成交量预计在10万套以上，接近11万套。

成交总量回升，新房量不变，回升的部分就是二手房，所以预计3月以后二手房成交量回升到4000以上的概率比较高。二手房成交窗口打开，价格不会有太大变动，也就是换房的机会。随着大学区的逐步明确，X区房的交易量也将恢复。文字难以尽述！