深圳天价高层未来的宿命

1

首先我要提醒大家的是，大拆大建、高楼林立并不是历史的常态。只是这20年恰逢中国城市化高速发展周期，商品房大量建造的周期，到处都在起高楼，到处都在棚改拆迁，工地轰鸣，拆迁户暴富，一派轰轰烈烈，烈火烹油的景象。

这个时段，恰好覆盖了很多人认识世界的短周期，让大家误认为，这是一种常态，它会永远持续。实际上，等城市化进程基本完成，这个周期就会结束，新常态会取代旧常态。

到那时，房子会停止大量建造，没有开发商愿意做旧改拆迁这种赔本生意，拆迁户漫天要价的好年景不会一直持续下去。

人类只习惯看短周期，现在什么样，就认定未来还是什么样。现在的深圳，到处都是楼龄10到30年，楼层20-40层的高楼，还有越来越多50、60层的建筑拔地而起，以后还会出现70、80层，甚至100层的超高建筑。

以深圳当前的吸引力，不管房子有多高，只要位置够好，照样能卖到十几二十万的天价，但凡事有繁荣就必有衰落，城市如此，房子也是如此，等这些天价房产老去，等待它们的宿命会是什么?

2

拆肯定是拆不起的，拆掉6-8层的城中村，要建50-70层的超高层，才能安置完所有的回迁户并获得一定的利润，要拆掉50-70层的大高楼，恐怕要建到200层才能覆盖成本了。

而且建筑层高和成本并不是简单的正比关系，超过一定高度，防火、抗震、电梯、保温的等级要求完全不同，建筑费用几何级增长，超高层的维护成本更是普通高层的数倍。

不仅是成本飙升，建造难度倍增，更难解决的是人心，以前一个低密老旧小区1000个业主都搞不定，现在同样面积业主变成了10000户，怎么谈?

怎么协调?得不偿失的事，没有人会做，结果肯定是放弃，不拆。如果不拆，深圳高层建筑后期的走向，要分两个层面来讲。

第一，是中心区迁移。

大胆假设，小心求证，随着时间流逝，一切皆有可能。

30年后，深圳中心区有可能迁移到前海、光明、沙井海洋新城、龙岗、坪山，或者新的填海区域，甚至扩容了惠州和东莞。

中心区一旦迁移到外围，所有的优质资源和高收入人口都会外流，那时的南山和福田，就再也不香了，和今天的龙岗一样，变成了睡城。而且连龙岗都不如，因为现在的龙岗多是次新，那时的南山和福田，遍地都是30-60年的老式高层和超高层建筑。

不用太担心垮塌的问题，钢筋混凝土建筑的寿命非常长，70年的设计寿命指的是70年内保证不出现问题，实际房屋主体结构寿命可以长达几百年。

只要建筑的骨架还坚固耐用，通过对外墙和公共设施不断翻新、维护和更换，高层建筑就能一直住下去，至少能送走两代人。

但问题是，持续维护的巨额费用从哪里来?换一台电梯要20万，做一次外墙保温要几十万，这些钱谁出?物业不可能出，开发商更不可能出，也别指望政府给你兜底，最终只能业主自己出。

想让业主统一出钱，那是千难万难的事情。出不起?不愿出?扯皮扯不清?那就让房子继续破败下去吧，反正塌不了。

3

罗湖就有现成的案例，国贸和春风路一带，有一批楼龄30-40年的大塔楼，品质衰败，物管糟糕，很多业主选择卖房或者搬离，这类大塔楼现居住的有两类人群，一是租户，二是中低收入群体。

这两类人群都不可能出钱维护或翻新，结果就是大塔楼越来越破败，居住体验越来越差，房价越来越便宜，这些房子现在不过四到五万，是中心区最大的洼地。

如果深圳的中心区发生了迁移，福田南山当下最贵的房子，到那时只能低下高贵的头颅，按楼龄的新旧程度，楼盘的破败程度，被一一标价。即使还有新盘，也只能卖出龙岗坪山的价格。

破败不堪的老高层，业主只能集体请愿维修，甚至哀求政府和开发商低价拆迁。

这种情况再持续三十年，这个区域会彻底风烛残年，衰老不堪，不管是有钱人还是中产已集体搬离，留下来的都是城市底层和老人，大量房屋空置，街区破败，所有人都对这里丧失信心。

到那时，政府和开发商重新进场，以极低廉的价格收购房屋所有权，大拆大建之后，一个新城重现了。六十年河东，六十年河西，当年取代它的新城区已变成老城区，中心区回归，第二次迁移开始了。

4

第二，中心区未迁移。

如果中心区一直沉淀在南山和福田，未能成功转移，那么大概率，30年的时间，南山福田的城中村已全部完成旧改，周边龙华观澜西乡的城中村也拆迁大半。

不断拆迁和整备土地的过程中，商品房会一直陆续供应，30年后，南山和福田的城中村和楼梯房基本消失，到处都是高层和超高层住宅，区别就是高度和年限，层高从20到100层不等，年限从60年到新房不等。

到那个时候，房子会按照各自的楼龄，保养，物管，位置等不同纬度打分，好房子仍然是天价，差房子会便宜到超出你想象，同一个区域的房价存在巨大价差。

就像今天一路之隔的景田和香蜜湖，香梅路以西的水榭花都卖22万，马路对面的景发花园卖8万。

到那个时候，豪宅和贫民窟会并肩而立，价差有可能拉大到10倍，所谓的地段论彻底过时。今天的豪宅，会因为楼龄和产品落后等问题，变成普通住宅，新豪宅会在一些地段重新诞生。

最后，还有第三种可能，就是30年后的深圳已不再是一线，沦为一个普通的二线，因为土地的先天不足，甚至连普通二线都不如，深圳人口快速流失，房子越来越过剩，到那时，这些高层和超高层的归宿，还有谁会在意呢?