法拍房激增2.5倍？南山某盘跌至3字头，半岛城邦8万没人买

临近年底，楼市热点新闻依然层出不穷。

一方面，新房花式内卷打折，供应井喷；另一方面，二手房开始低头，成交价越来越逼近指导价。当然，还有一个绕不过去的话题—法拍房。

楼市遇冷背景下，法拍房意外走红。最近，法拍房更是频频爆出猛料：

1.南山某法拍房单价2字头起拍，最终3字头成交，房价一夜回到十年前；

2.法拍房数量激增，以往很少出现法拍房的豪宅板块，也开始出现不少房源，半岛城邦一套双拼房折算下来单价8.1万/平左右，在跟市场价打了骨折的情况下仍然只有3个人报名，最终惨遭流拍。

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法拍房有多火？

今年法拍房很火，各种关于法拍房的报道接连不断。

最近，楼校长接到粉丝爆料，南山有法拍房单价不到2.7万/㎡。

网友直呼房价回到十年前！

楼校长特意查了这个房源信息，从京东拍卖网站上看，该房源位于南山区南油大道山东大厦，面积约为114㎡，起拍价约307万，折合单价确实是不到2.7万/㎡，最终以约362万的总价拍出，在不加上税费的情况下单价约3.1万/㎡。

目前，该小区指导价为4.76万/㎡，我们从链家中介得知，小区报价约为6万/㎡，最新成交记录是在今年10月份，一套114㎡房源以695万成交，单价约为6.1万/㎡。

这样看来，这套法拍房可以说是“巨无霸笋王”了！

法拍房捡笋，似乎成了很多买房人的共识。

毕竟，今年出已经现很多法拍房低价成交，最典型的如4月著名豪宅半岛城邦二期一套市场价值近2000万的房产被拍卖，起拍价1226万，最终成交价1316万，按市场价来说血亏700万！5月国城花园一套法拍房以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万元！

随着指导价对市场的影响作用越来越明显，法拍房市场也出现不少价格接近甚至低于指导价的房源。

比如福田区的蜜园一套B602房源，法拍成交总价587万元，比“指导价”便宜了8万；

南山区纯水岸（十四期）2栋2单元一套1003房源，法拍成交总价3521万元，比“指导价”便宜了216万元；

再比如龙华区玖龙玺花园二期北区C座一套10C房源，法拍成交总价1001万元，比“指导价”便宜了48万元。

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深圳法拍房激增2.5倍？

法拍房热度变高的另一个重要因素是，法拍房源数量激增。

在当前金融业去杠杆的大环境下，法院、银行和处理不良资产的企业都在加快对不良资产的处理速度，因此，今年以来在拍卖网上挂牌待售的法拍房数量呈现出了逐渐增加的趋势。

据深圳美联物业报道，截至12月10日，在某拍卖平台挂拍的深圳法拍房数量达到9904套。

据一项研究报告，去年全年深圳的挂拍法拍房为2839套。也就是说，在过去一年不到的时间，深圳挂拍的法拍房数量激增了248%，这还不包括其他拍卖平台的挂拍房源。

更重要的是，以往深圳热点豪宅板块的法拍房源极少，经常一次拍卖会引来上万人围观和不少实力购房者“抢拍”，现在我们却可以在待拍法拍房源表里看到豪宅板块。

比如红树林片区的经典豪宅红树西岸花园，小区二手房单价约为17-21万/㎡，当前有一套房源正在拍卖预告中。房屋建筑面积约为267.94平，起拍总价约3163.5万，起拍单价仅约为11.8万/㎡。

还有香蜜湖片区带深圳高级中心学qu的香榭里花园，目前有一套房源正在拍卖预告中。这套房源建面约147㎡，起拍价约1764万，单价约是12万/㎡，与小区的指导价持平。

此外，百花、半岛城邦、华润城等网红豪宅片区也都有房源待拍。著名网红盘半岛城邦一套双拼房源还流拍了，单价算起来约8.1万/㎡起，仅有3个人报名，实在让人意外。

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法拍房，捡漏还是巨坑？

法拍房虽然价格相对便宜，可以有捡漏的机会，但需要提醒大家的是，法拍房也出现过很多“坑”。

前段时间，央视就曝光了“深漂”女孩买下法拍房5个月仍无法入住的事情。

今年6月，“深漂”女孩阳女士在网上成功竞得位于深圳市龙岗区中心城区的一套法拍房。当时该房产起拍价为223万元，市场价约为320万元。最后阳女士以最高应价286万胜出，而房子的市场价是300万出头。

这套法拍房，与隔壁另一套房是打通使用。阳女士办完手续、取得该房产所有权，想去砌墙恢复房屋原始结构时才发现，该套房源联同隔壁房被原业主亲戚一起占用了。

经过沟通、砸家门、被封墙、法院出具强行清退通知书等做法，5个月过去了，阳女士消耗了大量时间和精力，但还是没能如愿住进自己的房子。

不过，针对这类问题，今年12月发布的新法规提到，法拍房被他人占用，人民法院应当依法负责腾退，新规将于2022年1月1日起施行。

拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

--《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》

另一个法拍房“陷阱”案例，是前段时间深圳一个法拍房源，位于福田香蜜湖板块侨香路与安托山九路交汇处的金地香蜜山，其实整个小区全是商务公寓，没有一套是住宅，但在法院的拍卖公告上却明确标注用途是住宅。

并且，法院公告第九条明确告知“拍卖人对拍卖标的物所做的说明和提供图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。

针对此问题，有律师表示，这属于重大失误，可以申请撤销。

法拍房虽然在竞争不是特别激烈的情况下，价格会比正常的商品房便宜，但也有一定风险，首先是税费高，法拍房买受人要承担买卖双方的税费，故而实际需要付出的税费很高。比如说前文所说的山东大厦那套法拍房，就是属于公司产权，需要交较高的增值税。

其次是交楼风险，就是债务人拒不交房或者存在长租租客不交房，还有就是商业物业拍卖可能存在拖欠税费的情况。

据楼校长了解到，此前就有宝中某套房源被拍卖之后，租客提出要买主付出几十万搬家费用才肯搬走的事例。

最后附上法拍房交易税费表供大家参考。

图片来源：法拍房专家