认清房价的长期走势，抄底不迷茫

认清房价的长期走势

只有认清房价的长期走势，短期才不会迷茫，房价的长期趋势会一直向上，认清了这一点才能在楼市的短期调整中抓住机会。

综合参考德国的房价走势、美元放水的综合影响，楼市的长期趋势是看好的。结合国内的货币边际宽松，现在下跌的房价正是抄底的最好时机，我在9月份就讲底部，现在还继续呼吁在底部，赶紧出手买房吧！

一、德国房价不涨吗？

德国房价走势

1、很多媒体告诉你德国的房价控制得好，经济增长，房价不涨，我告诉你这是老黄历了。

德国的房价从2010年到2017年已经涨了一倍，2017年世界涨幅前10的城市里，德国占了4个，分别是：柏林 20.5%，汉堡14.1%，慕尼黑13.8%，法拉克福13.4%。

2、德国房价确实有控制得好的时期，1980-1990，1994-2010年两个时期房价不涨。原因是战后的德国央行是最自律的央行，在1999年前的马克时代，德国货币一直保持稳定，货币总量一直与经济增速相匹配。所以房价控制的好。

欧元区建立后，欧洲央行总部设在德国法兰克福，继承了德国央行的自律传统直到2010年，这一期间欧元没有超发，德国房价稳定。

3、德国房价出现了两次上涨。

一是2011-现在，2011年，美国次贷危机引起了欧债危机的爆发，欧洲央行不得不超发2.7万亿欧元，应对债务危机。德国房价从这一年开始加速上升。再加上德国的移民政策是欧洲发达国家最宽松的，人口流入也加剧了房价的上涨。

特别是疫情以来，欧元已经累计放水1.85万亿，继续推升德国的房价。科隆、法兰克福、柏林、汉堡等大城市房价年涨幅超过10%。

二是1970-1980，这一时期，美元脱钩黄金，布雷顿森林货币体系瓦解，美元超发，引发高通胀，德国的通胀率也达到了5%，房价十年涨了1倍。

二、美元超发推高资产价格

美元超发引起的反应

美国货币持续宽松，6万亿放水，还有3.8万亿在路上，这么大的放水量前所未有，2008年的金融危机到2014年的六年时间也只放水了2.39万亿。

超发的美元推升了美国的资产价格，道琼斯涨了22%，纳斯达克涨了55%，全美房价上涨了22%，纽约有些房子更是涨了1.34倍，美国的通胀也超过6%。同时世界的原材料价格也大幅上涨，铁矿砂、原油、煤炭、粮食等纷纷上涨。

美元是国际贸易中的计价货币，超发造成了全球的资产和资源的价格上涨，70年代德国房价的上涨就是先例，中国的房产也是全球资产的一部分，同样也会受到波及，长期趋势向上的概率非常高。

三、解读进出口数据认清房价

10月进出口数据

10月的贸易数据，出口增长27.1%，进口增长20.6%。出口增长的价格贡献2%，数量贡献3%，价格涨的少，数量增得多。进口的资源除了煤炭是价量都翻倍，其他资源都是价增量跌。出口换的美元购买力因放水严重下降。

10月CPI/PPI

同时我们的PPI受进口资源价格的影响，10月涨幅达到13.5%。CPI确实只有1.5%，PPI就是生产的原材料价格涨的多，终端消费品涨的少，最终PPI可能会向CPI传导。

美元购买力下降的影响

1、美元的购买力下降，资源价格上涨，一定会向我们传导，现在中国的货币也趋于宽松，这样可能会长期推升房价。

2、美元超发引起的资源价格上涨，会促使本币升值，现在美元指数上升，人民币对美元不降反升，已经开始升值了，升值预期会促使美元的流入，又会推升中国的资产价格。

在这两种压力的促进下，中国一直压制的房价，短期下跌，但长期上升的概率非常高。

四、货币宽松开始适度宽松

经济面临下行压力，货币政策边际放松。

1、中央会议重提“六稳”“六保”，特别是保就业保民生保市场主体。

2、央行发布2021年三季度中国货币政策执行报告，报告删去“管好货币总闸门”和“坚决不搞‘大水漫灌’”的表述，新增“坚持把服务实体经济放到更加突出的位置”，延续了近期央行、银保监会频繁释放稳信贷、满足房地产合理融资需求等政策导向。

3、网传广州放开参考价的消息基本得到确认，参考价政策制定之初有银行根据参考价控制风险的表述，当银行的贷款额度宽松时，参考价政策有松动的可能。

贷款的宽松有利于楼市的回暖。

五、货币宽松开始适度宽松

综合参考德国的房价走势、美元放水的综合影响，楼市的长期趋势是看好的。结合国内的货币边际宽松，现在下跌的房价正是抄底的最好时机，我在9月份就讲底部，现在还继续呼吁在底部，赶紧出手买房吧！