楼市拐点已经到来！未来五年楼市的关键词是“换”

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10月23号房地产税试点确定之后，很多事情的走向反而清晰了。首先是政策的调整与转向。

10月27日，经济日报发表文章，称推动共同富裕背景下的房地产行业，将更加平稳健康发展。

10月28日，央行营管部表示，要准确把握房地产金融审慎管理政策要求，稳健开展房地产贷款业务，保持房地产信贷平稳有序投放。

继开发商信贷适度放松之后，部分城市的房贷审批也会逐渐松动，放款周期会加速。听过我26号直播的朋友都知道，当天直播有两个最重要的主题，一是政策底已经到了，政策已开始转向，但市场底还要滞后两到三个月才会到来，市场底很可能是今年年底。

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直播的第二个主题是房地产税。

房地产税试点政策23号发布之后，经历了两个时间段，首先是短期的震惊和利空，很多人第一感觉是房子不能买了。紧接着情况开始变化，靴子落地之后，很多事情反而变明朗了。

1、中国房地产的高速发展已经结束了，但中低速发展仍会继续；

2、资金流进房地产池子的速度变慢了，但房子仍是国内资金的最大蓄水池；

3、试点城市执行五年之后，房地产税会在全国范围逐步推广；

4、房地产发展增速变慢加上房地产税的助推，会让国内楼市产生可以预见的变化。

首先，房地产增速变慢之后，大家买房数量会大大减少，只会买两类房子，一是自己住的房子，二是有价值的房子。所谓有价值的房子，就是好城市，好片区，好楼盘，有产业有人口有配套，刚需和改善都愿意接盘的房子，到这个时候，大量靠概念和预期堆积起来的房子就不灵了。

其次，房地产税试点政策出台之前，手握多套房产的人大多是观望，认为政策不会太快出台，不着急马上置换。试点政策出台后心态就变了，为了避免被多套征税，置换会提前操作。如何置换，肯定是卖掉弱二线和三四线的低总价房产，向上置换一线或强二线的高总价优质房产。

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总结下来，不管是房地产整体增速变慢，还是房地产税推进速度加快，最终导致的只有一个结果，就是优质城市的优质房产受到追捧，长线会继续上涨。

普通二三四线的房产不受资金青睐，但是市中心有交通有配套，适合自住的房子，有刚需接盘，供应约等于需求，价格会保持平稳。但是空有概念和预期，无法满足自住，或者自住价值很小的房子，很可能要下跌了，这类房子这些年建了很多，包括：各类二三线新区的房产，尤其是远离核心区，产业迟迟不能落地，到处都是商品房的新区。

城市远郊交通配套不便的房产。配套差，体量又巨大的旅游海景类房产。

相比之下，配套较好的旅居类房产至少满足了中老年人的自住需求，城市远郊房产能满足资金少又需要较大面积的本地刚需，尚且都有居住价值，最麻烦的是新区类房产。

这类房子距离主城远，配套差，自住功能很低，大家看中的都是它的投资价值。可惜在投资方面，国内经济增速放缓，土地财政收紧，会导致新区建设失速，产业和预期落地更加遥遥无期，对新区建设的失望，加上房地产税的推近，最近几年会有大量的新区投资客抛盘，甚至导致踩踏。

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只要政府不再以房地产做为短期的经济刺激手段，以上就是未来五到十年的楼市发展图景。

有的人可能还没看懂，但有的人已经看懂了。26号直播之后，近几天加我咨询的人非常多，远超前几次直播的咨询量，说明市场确实在回暖，市场的底部也许还没有到，但人的心态已经开始变了。

咨询集中在三个方面：

一是深圳入户和交社保，二是多套房如何处置，三是二手房如何代购。

说明不少人已经为置换未雨绸缪了，入户交社保是筹备深圳房票，为几年后的置换做准备；咨询二手房，是有人认为现在可以买了。

经历长达数月的看空之后，我必须要提醒大家，要为看多做准备了，但是这次不是盲目看多。比如深圳和东莞，这两个城市情况特殊，在政策高压下还有继续下行的空间，政策的拐点还没有到。

比如以前可以买的很多类房产，现在哪怕政策转向，也绝对不能再买进了。这个看多的多，已经不是从前的那个多了。

过去十年，房地产的关键词是买，其次才是换；

未来五年，楼市的关键词是换，其次才是买。