房产税究竟有什么影响？深圳可能试点吗？

近日传出深圳、海南、浙江等地将成为房地产税试点的消息，热议不断，本文探讨一下房产税究竟有什么影响，深圳可能成为试点吗？

一、推进房地产税立法

十四五规划明确“推进房地产税立法”，推进立法，并未采用“完成立法”的说法。

近日国家领导人指出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，要积极推进，首先要试点，总结经验和评估影响，稳妥推进。立法要在做好试点工作的基础上。

近日有专家解读，要在炒房盛行的城市先行试点，深圳位列其中。       

二、房地产税由来

国内早就有房产税，并按照2011年修订的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收，个人非营业用房免征，也就是个人住宅不征收房产税。出租的住宅按租金收税。有办理过租赁合同的朋友就很清楚了。

房地产税不是以前这个房产税了，多了个“地”字，是一种财产税，美国征收财产概念的房地产税（不动产税）已经有几百年的历史，中国征收制度设立一直以美国的房地产税为参考。

三、美国的房（地）产税

美国房产税和房地产税只是翻译的名称不同，现在大多采用房产税的译法，美国自建国后就开始征收，由州以下地方政府收取，也就是地税。美国房产税支出支出通常主要分为三大类：一是学区教育（初级教育、中级教育），二是消防、警务、残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等公共基础设施和服务，三是地方政府的日常开支。其中用于地方公立学校的学区教育费用占据了房产税支出的一半左右。比如新泽西州的李堡市，2015年度征收房产税约为6300万美元，其中代学区征收的近3200万美元，占比超过50%。

美国房产税占州以下地方政府的财政收入一般在25%上下，各地有较大差异。占各级政府美国政府总收入的10%左右，很多文章的所谓30%多，40%以上都是胡扯的。

中国正在推进公平教育，普遍提高教育质量，显然不可能照搬美国的制度，否则会加大教育的不公平，富人多缴税就有好的学校不符合中国推进公平的国策。

四、房产税上海重庆试点

2011年在上海和重庆开展了房产税试点工作。

《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》

上海方案要点：

1、征收税率计税房价0.6%，计税房价市场价格的70%。

2、本地居民首套免征，新购第二套，并且两套人均面积超过60平方的，按超出面积征收。

3、外地户口居民居住证三年一套免征或居住满三年后退税。

主要是首套免征，两套的按人均面积60计算免征。

《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》

重庆方案要点

1、征收对象：个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，无业游民购买二套住房的，四套以上住宅的。

2、税率0.5%、1%、1.2%

3、免征，独栋免税面积180平方米，高档住宅免税面积100平方米。

从两地的不同方案看，上海方案更有普遍性，近几年经济、税务方面的学者也更倾向上海方案更适合推广。

五、房地产税能降房价吗？

房地产税的推出不是以降房价为目的，美国一直在收房地产税，房价还是在走自己的规律。看一下美国房价指数：

美国房价指数

美国房价在次贷的影响下于2007年指数达到227，次贷危机爆发后下降至180，下跌20%，2016年初恢复到危机前的高点，然后是持续上涨。

房地产税试点，首套免征基本是共识，深圳的200万套中，只有一套的143万人，有两套的15.3万人，三套以上的5.3万人。

143万人是几乎确定免征的，两套人均超过一定面积（人均60或50）才可能征收，又少了一部分，三套以上的5.3万人是肯定会被征收的。

房产税试点后三套以上5.3万人如果急于抛售，短期房价可能向下波动，但中长期看还是以市场规律为主。就是长期看人口、中期看土地、短期看金融。深圳的参考价调控、提高置业杠杆才是降房价的有力手段。

六、深圳试点的可能性

深圳房地产税试点的呼声很高，房价涨的让大家很不舒服。各种心情都有，都瞄准让深圳试点。

深圳也是社会主义先行示范区，按理应先行试点房地产税。

深圳试点有哪些困难呢？

1、深圳有200万套商品房，500万套原村民的小产权（违法建筑），如果试点房地产税，只收商品房，不收小产权吗？这是对移民的歧视，如果收小产权的，是不是变相承认小产权的合法性呢？小产权要不发个证呢？

2、深圳在参考价的有力调控下，让房价平稳甚至下行，也是由于新房的大量供应，深圳的的土地是否有持续供应能力？深圳的新房的持续供应必须借助于城中村的旧改，而旧改回迁成为商品房，村民手中有几十套的商品房，即使只对商品房征税，会不会影响旧改的进程？

深圳是唯一的小产权是商品房两倍多的城市，房地产税牵一发而动全身，需要主管部门有足够的智慧解决了上述问题试点才能成功。

七、普通置业者不必担心房地产税

置业首套或面积不大的二套不用担心房地产税，房地产税轮不到普通人，就像三次分配和普通人也没关系。我们还是关注抓住机会买到限价的新房，或者选到价格讲的够低的二手房。