四个维度推演房市的终极逻辑！想要尽快卖房，只有这两种方式

建业求援，引发广泛关注。表面看是汛情、疫情叠加的影响，但背后则是，它深度介入河南省各个城市建设投资，为亿万河南人打造“美好生活”，在省市政策红利常态化眷顾下，经济、社会和道德责任都很沉重，顶着“深爱着中原这片大地‘河南王’”这顶帽子，承担很多不属于它的责任和义务。

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求救语吓人，“重大风险和危机”与“请求帮扶救援”。真的到了这个地步？

恳请尽快偿还地方政府“多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项”逾50亿元。这是建业向河南省政府提出的几点请求的“第一点”，也是最重要一点。2020年建业地产净利润，也才21亿元。

1994-2012年，建业足球、建业教育、建业商业、建业酒店、建业绿色基地等等，板块相继完善，已形成了地产、物业、筑友、农业等不同的十三大业务板块。战略上，这是竞争新蓝海，但全产业链和大服务体系搭建的越完善，事实上是责任链条的延长和责任边界的泛化。

这样做的结果，就是对房地产依赖加深，事实层面的“大而不倒”，以至于每一次自上而下的楼市调控决策，地方执行层面都会有意削减和消解，因为越到底层，调控的动力越弱。国家决意要挥别旧模式，就必须要收缩地产，这是2016年以来的事情。但在这个过程中，收缩与“三稳”的战略，在地方理解和落实层面造成了妥协，给市场传达了难以收缩的残酷现实。

于是，开发商的销售规模越来越大，像建业这样的内地省域开发商，也能做到“千亿房企”。但是，2020年以后，收缩的决心无比大，高层做的最重要的一件事情，就是在金融层面建立楼市长效机制，即对银行、购房者、开发商建立融资定向约束。针对性和效果是史无前例的。

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重要的是，这种融资约束，并不是周期性的资金流入限制，熬过去了就胜利了，而是房地产彻底的“去金融化”。当然，这种约束会动态适调和微调，但不会像过去那样“冬去春来”，盛宴一次又一次，徜徉其中，乐此不疲。对过去用杠杆冲上来的千亿房企，是史无前例的冲击。

一大批龙头房企陷入困境，大家也都看到了。就像融创孙宏斌所说的，“除了我们，都有可能暴雷”。所以，即便是一省的地产老大，“三道红线”中两个指标是健康的，也是难以承受之重。

地方政府多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项逾 50 亿元，相当于建业2年多的净利润，可见嵌入之深。背后有河南省棚改、新型城镇化、脱贫攻坚、乡村振兴等过程中的深度参与，既成就了企业弯道超车，也让企业从一家单纯的开发商，逐渐演化为区域开发的运营商。对企业而言，转型貌似是成功的，但多数民生工程事实上靠地产买单，这才是问题的关键。

从数据看，今年的楼市还在高位运行，大家还比较滋润，百强房企销售业绩还能保持20%以上的增速。但过去几年高举高打，“上规模、冲千亿”，以及在区域开发上的深度介入，与公共设施开发的深度捆绑，光鲜的业绩背后，就是杠杆同比跟上。而且，这种模式已经预留了未来还要继续加杠杆、继续上规模的政策预期。一旦杠杆暂停了，窘境就会全面暴露。

对于河南这样的内陆人口大省来说，过去20年，棚改、返乡置业、新型城镇化、“大郑州”都市圈建设、郑汴一体化等等，一个接续一个的规划红利，催生了楼市一波又一波的热潮。但是，全省没有人口净流入的情况下，能买房的满打满算，也就是这么多淳朴的河南老乡。

再好的宴席也有散的时候，当棚改迅速降温，当大郑州的二手房都开始要大面积降价时，楼市的动力突然间就使不上劲了。本地开发商受到的冲击无比巨大，一场大雨、一场疫情，将问题全面暴露。

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楼市“去杠杆”的长效机制，在宏观层面，就是压降资金流入地产的规模和比例。9 月 7 日，银保监会发言人给出一组数据：截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”，这和6月份的表述是一致的。可见，流入中小微的资金要增加，流入地产的要减少，这是必达的目标。

在微观层面，定向爆破、各个击破：落实到开发商，就是“三道红线”；落实到银行，就是贷款集中度；落实到信托和理财，就是涉房规模“只增不减”；落实到购房者，就是全口径的杠杆限制。这意味着，过去那种偷梁换柱、移花接木的融资术，很费劲了，或者干脆搞不下去了。

问题是，这个时候不管哪个城市，住房价格和成交量，都到了历史最高位。就像不断加大承载负荷的机组齿轮，每一次加码，都必须要用更强的马达、更高伏的电压，才能让其运转起来一样。对楼市来说，如果没有更强的杠杆驱动，超高位的“量和价”根本难以支撑对方，循环不起来。

当前，除了用“价格倒挂”这样的“电击疗法”刺激需求，整个楼市的交易节奏全面放缓。这在二手房市场表现的最明显。易居研究院监测数据显示，7月13个重点城市二手住宅成交量约为6.0万套，环比大跌17.9%，同比暴跌约36.6%，年初累计成交量同比增速为7.6%。

来源：易居研究院

热点城市二手房交易量普遍暴跌40%左右，挂牌量又回到历史最高位了。严打学qu房炒作，祭出参考价（控制杠杆率），二手房利率上浮、“停贷潮”到处上演。一揽子调控举措，既抓住了学qu房这个二手房涨价预期的牛鼻子，又控住了杠杆。二手房市场从最坚挺处撕开一道口子，挂牌价正在高位回落。毫无疑问，这是对前几年杠杆推动下的泡沫化的一次清算。

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目前，就全国范围来看，存量房产正在变成一个低效率的、流动效率正在降低的平庸资产。我们手上的房子，“有价无市”的局面正在到来，没有在杠杆上再次妥协，可能要半年到一年以上才能卖得掉。

如果要尽快交易掉，只有两种方式：一是“割肉”，即大幅度降价；二是给中介平台更大的促成交易的撮合佣金。即便如此，有很多房子还是不得不被迫持有在手上。

一般来说，我们都是在楼市高温行情时期，更愿意入场购房。那个时候，交易情绪高涨，也容易加杠杆，房子是高流动性的资产，交易频率很高。当前，房价还在超高位，而支撑交易情绪和交易实现的杠杆，突然开始撤了，交易情绪迅速走低，房子的流动属性迅速走低。

于是，行情好时积累下来的溢价，开始一点一滴损耗掉，表现在交易周期拉长、交易意愿降低、交易成本增加（比如交易佣金）。即便价格并没有降低，考虑到按揭成本、交易成本、机会成本，房产再上市的收益，可能索然无味了。恍然大悟想去交易，发现找不到交易对手。

很多人说，楼市持续下滑，各方都受不了啊！确实受不了，现在杠杆收紧了，就已经有点血雨腥风的感觉了。对楼市的调控，与处理平台垄断、资本无序和娱乐圈“饭圈”一样，就是要革除这样一种扭曲：即以广大苍生承担巨额成本，以满足少数人享受资本盛宴上纸醉金迷的生活。

也就是说，要解决人和资本的矛盾，解决贫富差距、发展不平衡的差距。该说的都说了，如果资本还是那么逐利，还想躺着赚钱，徜徉资本红利，不顾一切涌向房地产，都是自己选择的结果，大家都是经济主体，各负各的责任。列祖列宗面前，千秋史笔在后，那个份上就怪不了谁了。

商品房市场还会历史最高位上徘徊，这是转型的需要，但房价涨幅会得到比较严格的控制，交易的成本会变得越来越高，投资收益其实是不划算的。这时候，如果你还忘不掉躺着赚钱的感觉，摆脱不掉纸醉金迷的生活，这时候就是你咎由自取了，给转型做分母贡献吧！

包括你在内，绝大多数人逐渐地认识到，房地产是低效资产了。但想把过去存量的房产卖掉，转移到高效的资产，发现卖不掉。这时候，房地产才成为真正的“冻产”了。对个人来讲，这是巨大的损失，但对于共同富裕、内循环，你是做了贡献的。时代的一粒尘埃，落在个人的头上就是一座大山。