前海业主，正在亏本抛售！

说起深圳楼市的投资失败案例，大家会想到天麓，想到大梅沙，想到公寓，想到罗湖的中海天钻，但少有人会想到，前海的业主也在血亏。

前海的高端写字楼业主，正在亏本抛售。

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前海写字楼主要集中在桂湾片区，已建成入驻的有卓越前海壹号、华润前海中心、恒裕前海金融中心，加上一个妈湾的世茂前海中心，这四个是前海在运营的写字楼四大金刚。

这四个楼盘，是南山写字楼抛售的重灾区。

重点说一说体量最大的卓越前海壹号，大量写字楼产品正以5-6万/平的价格抛售。

为什么用抛售这两个字，因为卓越前海壹号的开盘时间是2015年4月，开盘价9万3，一期B座开盘即售罄，5天签约30亿。

15年初9万多买入的业主，持有六年后不到6万挂盘，这个甩卖力度，恐怕只有天麓业主可以一拼吧。

这里可不是盐田，这里是前海，这几个盘都在寸土寸金的自贸区内部，闭着眼睛买都能赚钱的地方，怎么能亏的这么惨呢?

说白了就是两个原因，一是产品类型买错了，二是产品价格高估了。

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先说产品类型，写字楼不是住宅。

如果2015年4月在深圳买房，只要买的是住宅，到现在已经涨了两轮了，少的翻一到两倍，多的翻三到四倍。

做为资金的沉淀池，住宅的价格和租金没有太大关系，只要有预期有信心，就可以一直炒高。

写字楼就不同了，同样是房子，写字楼并不被资本青睐，它的价格只和一个因素挂钩，就是租金，租金高单价就高，租金低单价就低。

可惜六年前很多人并不清楚这一点，以为只要是房子就会涨。

第二是产品价格，2015年前海的写字楼应该卖多少钱一平才合理?

和住宅随意开价不同，写字楼的定价模式简单清晰，租售比5-6个点，如果一套写字楼一年能租50万，那它的价格就是900-1000万。

2015年深圳南山的写字楼租金收益是多少?

我查到一份资料：

2015年，深圳甲级写字楼存量275万平米，南山写字楼平均租金198元/平米，福田277元/平米。

15年南山写字楼的租金一平米200元/月，以最低5%的租售比来倒推，200*12*20=48000，这才是南山写字楼的合理售价。

但前海写字楼直接卖到了93000，而且还是期房，贵了整整一倍。

有人敢卖就有人敢买，而且一买就是500平，1000平，2000平，总价几千万甚至上亿。

这些人多是外地富豪，想买深圳又没有购房资格，被前海的规划蓝图震撼，再被中介一鼓动，一掷万金整层整层买下，实现了在深圳前海拥有物业的梦想。

这些入坑的有钱人，都是各行各业的成功人士，之所以在前海吃了大亏，不能说他们太笨，只能说隔行如隔山，他们擅长的专业领域经验不在楼市。

买贵，这是第一个大坑。

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紧接着还有第二个大坑，2015年之后，深圳的写字楼如同雨后春笋一般疯长。

2015年深圳甲级写字楼的存量还是275万平，2018年达到544万平，今年一季度末高达876万平，比2015年增长了3.2倍，目前深圳甲级写字楼存量超越香港，居大湾区之首。

图片来自第一太平戴维斯

深圳经济发展再快，对写字楼的需求也达不到五年三倍的增长，带来的必然结果是空置率大幅上升。

现在深圳甲级写字楼的空置率高达22.3%，平均租金200元/平米。

200元/平，相当于六年来一分没涨甚至还跌了。

我前面说过，影响写字楼价格的惟一因素就是租金，租金不涨，写字楼就一毛不涨。

在接连跳进买贵和巨量供应这两个大坑之后，还有第三个大坑。

因为前海配套不成熟，位置也不在中心区，交通并不便利，租金低于南山和福田CBD，只有180-200/平米。

租金低还罢了，更要命的是前海写字楼的空置率远超平均值，高达56.4%。

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我来算一笔帐，一位业主2015年买下一套500平的前海写字楼，总价4650万。按56.4%的空置率，一年只能出租5个月。

以200元/平计算租金，月租金10万，一年收租50万，90多年才能收回本金，这还没有计算中介佣金和管理费。

但是写字楼的产权是40年，卓越前海壹号2053年产权到期，只剩下32年。

想要在到期时收到成本，需要年租金达到145万并连续满租，这还没计算利息折损，赢利就更不用说了。

深圳严重过剩的写字楼供应，租金短期大涨显然是不可能的，所以壮士断腕，亏本抛售几乎是惟一的选择。

2015年4月，是深圳上一轮大涨的起点，当时宝中房价不到4万，前海的诺德假日4万出头，现在它们都涨了4倍。

也有人在这个时段以9万多的单价买入前海写字楼，现在正六折甩卖。

不同的选择，不同的财富命运。

前海写字楼这个大坑，其实是对富裕阶层的认知收割，他们只看到了深圳+前海+房子，没看到写字楼+低租售比+天量供应，用数千万的代价交了一笔沉重的学费，有的人可能一辈子都无法翻身。

我写前海写字楼的血亏，并不是否认前海的价值，写字楼投资失败有产品认知的原因，有供应过剩的原因，这和前海未来的价值是两条线。

相反我非常看好前海的前景，对前海自贸区扩容后的各片区价值分析，我会再写一篇文章专门解读。