深圳，另一个赚钱的赛道已经出现！

8月份深圳二手房只成交了1979套，楼市信心极度低迷的同时，另一条赛道已经悄悄出现。

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这条赛道就是法拍房。

现在二手房卖不动，是因为买家对下跌的预期较高，二手业主又扛着不肯降价，愿意降10个点的就算笋盘，买家对这个降幅不买帐，双方一直僵持。

但法拍房就不同了，法拍房的价格卖家说了不算，法院说了算。

法拍房一拍一般是市场价的八折，如果流拍，二拍在一拍的基础上再打八折，相当于市场价的六四折，如果第二次继续流拍，就要进入变卖程序，变卖价格为二拍起拍价。

深圳房价能打到八折，相当于去年5月份的价格；能打到64折，相当于西部前年双11的价格，相当于东部上涨之前的价格。

这个价格它还不香吗?

即使如此，每天还是有大量法拍房流拍，原因是：

1、市场进入极度悲观期，很多人对楼市底部不确定，担心抄底抄到半山腰；

2、对法拍房不了解，担心债务纠纷，税费过高，无法收房等等；

3、楼市太淡，大家不再关注房子，兴趣被转移了。

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关注法拍房的人变少了，上拍的房源却在增加。

我统计了19年到现在深圳的法拍房成交数量（统计数据来自京东法拍，未加上其他拍卖网站全部成交量）。

2019年成功拍出332套，平均每月27.6套。

1-8月成交量很少，最低8套，最高30套，9-12月法拍成交量突然增加，最低34套，最高60套。

深圳楼市是在19年818先行示范区政策后火起来的，9月份法拍成交量突然增加，符合这个时间节点。

2020年是深圳楼市最火的一年，法拍房成交比19年翻了一倍还多，达到了745套。

对比2019年成交量激增，8月份达到顶峰，月成交128套，9-12月四个月的成交量都很高。

后半年成交量高于前半年，有两个原因。

一是法拍房数量增加，19年楼市火起来之后，有人盲目高杠杆入市，资金链一旦断裂，九个月后就可以法拍。

二是去年年初遭遇疫情，2-5月楼市信心不足，6月份大家重新开始抢房，715调控之后进入第二个上涨周期，深圳永远涨就是这个阶段树立的信仰，下半年的法拍市场一片火热。

这个阶段的法拍房反而没什么捡漏机会。

盯着法拍房的人很多，几乎每套房都有多人抢拍，经历了几十轮甚至几百轮的加价，最后拍下来往往是市场价的85到95折，有的甚至比市场价还高。

今年上半年，截止7月份，法拍房成交425套。

1月份最高点74套，208调控之后开始下降，现在稳定在每月40-50套。

除了二手房成交量，法拍房成交量变化也是深圳楼市的另一个晴雨表。

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今年上半年，法拍房源开始增加。

法拍房主要有两类，一类是债务纠纷，一类是断供房源。

债务纠纷的上拍房源数量基本是固定的，不会突然增加，但断供房源就不一样了。

从19年9月到今年2月，深圳楼市持续了一年半的疯狂上涨，让很多资金不够的人变成了赌徒，不惜一切代价上场押注。

先是想尽办法降首付，操作高评高贷，首付三成变两成甚至一成；或者全款抵押，首付七成变三成。

然后是凑首付，搞钱手段有亲戚朋友借钱，信用贷，信用卡，各种贷，甚至高利贷。

买一套1000万的房子，有可能只有50万是自己的，剩下950万都是各种借贷凑出来的。

但是买房一时爽，买完每个月要还钱啊，每月几万甚至十万的贷款一旦断供就要上黑名单，半年还不上就要走诉讼程序，接着就是法拍了。

房价上涨期，只要信贷宽松，高杠杆的赌徒还有动力继续搞钱还贷款；今年信贷收紧到处贷不到钱，楼市又步入下行周期，这些投资客的杠杆一个接一个开始断裂。

加上深房理事件爆雷，很多会员被逼着提前还贷，还不了贷的只能被迫断供。

从年初开始，深圳法拍房的上架速度在加快，如果信贷继续收紧，楼市不见起色，断供的房源会越来越多，明年上拍的房源会更多。

法拍房数量在增加，愿意买房的人却大大变少，导致结果就是大量的流拍。

因为竞拍人变少，一套房往往起拍价就能拍到，对比年初成交价只有六到七折。

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现在正是这样一个情况，我统计了京东法拍9月1号到4号的拍卖情况，成功拍出10套，流拍12套。

拍出的10套房子，有5套是1次出价，1次出价的意思就是只有1人参予竞拍，起拍价就能拿下房子。

以三套拍卖成功的房源为例：

1、布吉大芬地铁口的怡康家园，指导价4.23万，年初成交价5万4。

这套房子是二次上拍，71平的小三房，261万一口价被拿下，单价3.67万，相当于市场价的68折。

2、后海的花半里花园，紧邻湾厦地铁站，神仙区位，06年的盘也算次新了，指导价10.3万，年初成交价15万+。

这套75平的小两房同样只出价一次，792万就被拍下，单价10万5，相当于打了七折。

3、宝中名盘天悦龙庭，年初成交价13.5万。

这套145平大四居，一口价1332万被拍下，每平米9.4万，这个价格说重回2019年不过分吧。

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这些六到七折就被拍下的房子，房子的位置品质都不差，有的还是二手市场的西部领涨盘。

它们不是公司产权，没有畸高税费，收房也未必困难，就这么轻松地被底价拍下了，原因只有一个：市场情绪太差，关注度太低了。

除了5套是1次出价，其他5套超过1人报名，但竞拍并不激烈，溢价非常有限，成交价在年初的七到八折，更不要说流拍的12套了，只要报名就能底价成交。

和去年场场竞拍激烈，动辄9折95折甚至市场价成交比起来，现在的法拍房市场简直就是在捡钱，可谓千载难逢，这么好的时机反而无人关注，我想很多人回头来看一定会拍大腿。

也许有人觉得六到七折也不是底，深圳房价迟早要腰斩，我只能说抱着这样想法的人肯定会被市场教育，货币持续在放水，比特币都五万美元一枚了，想让房价回到2016年甚至更早，可能性有多大?

米宅深圳管家一直关注法拍市场，判断现在是极好的入场节点。