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二手住宅仅2000套,深圳楼市还能有多低迷?

近几天,由深圳市房地产信息平台统计,8月二手住宅成交数据出台。


正如大家“期望”一般,8月成交量再次迎来一次下跌,而且这次甚至跌至2043套


自3月以来,深圳二手房成交量一直在探底,从6789套、4877套、3027套、2575套,再到2557套。


不瞒你说,市场行情不好,菲菲的公司也处于半躺平状态,后面大家甚至竞猜起了深圳楼市的底线在哪里?


有人理性分析,说参考过去1400最少了。


也有人“自暴自弃”,抱着墙倒众人推的架势,猜到900都有可能。


当然这些都是各抒己见,深圳楼市牵扯的因素太多,不能以一家之言结论


这里菲菲就来聊聊自己的看法。


1

2043套,到谷底了吗?


先说结论:我认为还没有,因为对楼市打击没有暂停的迹象。


列举一些8月以来的调控动作。


8月1日,出台学区新政,干预学q房;

8月7日,公布“经营贷流入楼市”的就差结果,定调深*理事件;

8月8日,二手房指导价再次传下调信号;

8月12日,电建洺悦府虚假宣传被罚20万;

同8月12日,中介收取2700万“喝茶费”被查

……


除了频次高,8月的调控可谓是“全方位无死角的”。开发商、炒房客、中介甚至购房者们,全都受到打击。


当然了,在如此高频重拳之下,效果也是十分明显的。


据国家统计局8月16日发布的数据,今年7月份深圳二手住宅销售价格指数环比下降0.4%,自5月份以来第三个月环比下降;相比于去年同期上涨7%,同比涨幅较6月份回落1.7%。


虽然大面积、大幅度的降价还尚未出现,但从一些市场现象也可以看出市场冷得很彻底。


比如前段时间,招华曦城出现降价3000万的“笋盘”,却无人问津。


急售,急售,业主降价3000万。

招华曦城一期,加建大独栋

……

一手业主,满五年,有欠款,税费少!



这则信息如果是去年放出来,绝对是留不过当晚的。然而现在,同样的内容已经“急售”三天,依旧石沉大海。


市场冷淡,开发商、地产中介都不好过。


据中房网统计,年内共有244家房企发布了相关破产文书,以此来看,平均每天就约有一家房企破产


中介方面,据深圳房地产协会统计,去年年底,深圳的星级从业人员有47840人;而截至今年7月1日,这一数字为45458人。



这意味着,今年上半年,有将近2400名星级从业人员离开房产中介行业,而普通中介人员更是以一个月1000人的速度离开房地产行业。


当然,楼市惨烈归惨烈,房价泡沫没有真正挤出,2043套只会是开始。


2

为什么调控如此执着于深圳楼市?


深圳楼市接连受到打击,有人欢喜有人忧。


认为房价过高的朋友,恨不得房价跌到1万一平。而手持深圳房子的业主,只想求神拜佛赶紧度过这场风波。


虽然此前菲菲也像多数人一样,对深圳楼市长期抱有乐观的态度。


之前我认为深圳楼市接下来应该继续平稳,看好深圳楼市,觉得目前属于楼市低谷,能买还是要赶紧买。


但最近,我想法有了些转变,主要原因:是感受到了国家对于深圳楼市的“执着”。


个人认为,这种执着有几层方面的因素。


1、往大的说,“共同富裕”“提高生育率”等大方向,注定了深圳楼市就是重点打击对象。


2、深圳市属于全国楼市的“顽疾”,深圳调控的效果如何,直接决定全国其他城市的调控效果、市场预期和政府在长效机制建设方面的决心和信心。


3、“深*理”事件,暴露了深圳在资金管控、防止杠杆炒作、违规加杠以及金融部门和住建部门合作方面,需要继续堵漏洞。


4、深圳二手房市场氛围严重违背“房住不炒”,过于看重房产的增值属性,容易造成“抱团涨价”、“自我价格拉升”的炒作模式。


5、面对市场冷却,大量深圳炒房客伺机潜伏,但仍然在寻找漏洞。为了保证调控效果,国家不愿意放松任何一刻。


除此以外还有诸如人才引进、经济结构等问题,这里不再多罗列。


总的来说,房地产在过去作为拉动经济增长的其中一个锚点,确实是发展的重点之一。


但近几年肆意的炒房让市场失灵,而且房地产经济已经阻碍到其他领域的发展,是时候重点整顿了。深圳属于枪打出头鸟


3

深圳楼市还能有多“烂”?


具体来说,应该是二手房市场还能有多“烂”。


从8月成交量我们可以看到,新房市场回暖,二手房市场继续走跌,其实都是“刻意而为之”。


先利用二手指导价压低成交量、打击心理预期。


再通过三道红线”、“限贷令”和“双限”施加压力,等到开发商资金越来越紧张,唯一的出路就是尽快卖房回笼资金,最后只能通过打折促销方式进行解决。


根据《中国经济周刊》发布的数据显示:恒大、碧桂园、融创、保利、万科这5家排名前十的龙头房企在今 年5~6月份住房的平均销售价格要比2月份降低了不少。


其中恒大每平米的销售价格降低了696元、碧桂园280元、融创1897元、保利5202元和万科的2890元,可见房企的打折促销力度还是非常大的。


二手房买不了,新房选择多、还促销,购买力自然涌入一手市场


另一方面,二手房挂牌价如果依旧坚挺,持房业主心里预期不降,相信出台政策,再次打击成交量或者削弱二手房价值,也是大概率事件


届时,1500成交、1000成交也不足为奇,这一切都取决于降价幅度什么时候到达调控预期。





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