中介的救赎与贝壳的蜕变

二手房交易，可不可以去掉中介？

01  中介，首先是民生行业

本来，这是一个非常幼稚的问题，但再怎么幼稚，如果触发了公共情绪，就会引发一番讨论。这两天，媒体都在苦口婆心地用大白话告诉小白和菜鸟们，二手房是何等的非标准化，涉及的环节是何等多，根本跳不开中介。即便是职业炒房客，也不得不求助于中介完成房产交易。

可以做一个不恰当的比喻，当绝大多数人都会被这样幼稚的问题所困惑，轻易就被标题给左右了，成为“流量炮灰”，就说明了两点：一是，很多人都不太明白二手房交易的流程，甚至连常识都不太了解；二是，二手房交易不是请客吃饭这么简单，它是一个专业的问题。

如此看来，暂不谈二手房市场有多复杂，甚至混乱，“互不信任、陷阱太多”的市场印象是多么顽固，需要中介来降低风险、缓解焦虑。单单就当下市场主体的认知水平，你认为房产中介能取消的了吗？当然取消不了！至于原因，我就不讲了，因为其他人都已经讲清楚了。

我这里要讲的是，由杭州市官方二手房平台上线“房东直售”新功能，所引爆的二手房“消灭中介”的火爆舆情，背后到底有什么样的政策思考、变革“大势”？我认为，就是所有的民生行业，都应该回归其服务百姓的本源，而不能偏离本源。往大了说，就是不搞资本运作、垄断经营；往小了说，就是不能故意设障，雁过拔毛，靠信息不对称甚至欺诈赚钱。

这样做的后果，就是损害民生福利，降低居民的幸福感与获得感。所以，正在推进平台建设的杭州、上海、深圳，以及成都、西安等正在准备推出类似平台的热点城市，政策初衷都是一致的。可以说，这是自上而下的顶层设计；也可以说，楼市调控应该演进到这样的精度上了。

因为，二手房已成为楼市调控的重点！80%的二手房交易，需要有中介机构来代理完成。不管中介行业怎么演进，首先它是一个民生行业，为老百姓买房提供服务。

02  当前，二手房的问题是什么？

二手房市场存在的问题，主要就是基础秩序混乱，信息不对称严重，交易成本居高不下、民生福利损失，整个行业仍然处在相对粗糙的阶段，运行规则甚至在原地踏步，坑蒙拐骗还是存在。

就拿大家普遍讲到的信息不对称来讲。前几年，就有平安好房、房天下等互联网平台提出“去中介化、零交易费”，要取代房产中介。这本是一个好事情，但事实上，这些互联网平台只是以这个为噱头“讲故事”，想赚资本市场的钱，而并不是把这种“降成本”的福利让给老百姓。

这只是行业一个缩影。讲这个话的意思是想告诉大家，虽然这个行业已诞生了像贝壳这样极大地推动行业进步、建立行业标准的独角兽级别的公司，但这只是商业模式上的进步。从民生福利的角度来看，这个行业的成本并没有降低，信息不对称给民生福利带来的损失也没有减少。

做生意，当然要从商业模式上来谈问题。完全市场领域，怎么大谈创新商业模式都可以，但民生领域肯定不行，特别是在住房方面。比如，互联网巨头紧盯居民手中的“菜篮子”，从商业模式看没有问题，生鲜领域是资本的“蓝海”，但互联网巨头进来以后，实体小店铺破产、个体户下岗。然后，互联网巨头再提高菜价，这显然是不行的。滴滴就是一个例子，先竞争，后垄断，再提高价格。很简单，触碰到了底线。

既然要回归民生本源，就应该厘清政府和市场各自的职能。过去，管理部门更强调房地产的“增量市场”，因为这对增长、投资有好处，所以住建局原来就叫建设局。对二手房这样的存量市场，一直处在放任自流，任其野蛮生长的状态。当需要监管的时候，发现连最基本的价格信息都不清楚。

03  二手房交易，亟待打造基础设施

由此，深圳在今年年初推出了二手住房参考价制度，给全市3500多个小区标上了参考价格，还是具有创新意义的，它标志着楼市管理的精细化和一个新的调控时代的到来。过去，监管在这个领域的“缺位”“失位”，不作为非常严重。现在要做的是，把基础设施的短板先补上来。

为什么，新房市场管理得好？就在于建立了一套全流程的监管体系，从土地出让到规划报建，再到开工、预售、竣工和交付，这一套监管体系基本上没有漏洞。二手房市场监管，最基础的秩序就是二手房交易管理系统，也就是强化“人”“房”“合同”的全过程监管，包括基础信息备案或公示，交易主体信息和房源信息的真实性，合同的履约和权益保障等。

说来也挺唏嘘。我们的房地产市场高速发展了20几年，房价越来越高，居然这些基础的秩序和设施还没有建立起来。现在，政府首先要做的，就是把这个基础秩序和设施长期严重缺失的短板补上来。这也是政府必须要做的，也要尽快做的事情。所以，不单单是杭州、深圳、上海，其他城市都会陆续推进这项工作。没有这个设施，二手房监管和调控很难有效果。

当然，二手房监管的历史欠账要补的太多了，各地当下要做得，就是在二手房现有系统的基础上，把“人”“房”“合同”几个模块的信息呈现标准化、展示维度、核验等关键的功能建立起来。比如，确保房源真实存在、真实产权、真实委托、真实价格、真实图片等“五真”。

二手房全过程监管，比新房要复杂得多，还涉及到二手房交易的资金监管，产权风险规避，赎楼和按揭办理等等。目前，这些在杭州、深圳、上海等建设的二手房交易平台上都还无法实现。不过，百废待兴，这个工作需要驰而不息、久久为功。比如，正如杭州住建局相关责任人介绍，目前平台尚未设立资金监管账户，将在充分调研市场后，考虑如何进行资金安全监管。

04  政府和中介的职能分工

即便把资金监管的模块搭载上来，也代替不了中介的作用。貌似，我们感受的二手房交易好像挺简单的，但交易流程的风险和繁琐度，是你无法想象的。政府建这个平台，并不是要取消中介，由买家和卖家在平台上自主交易，而是要把这个行业所需要的基础设施建立起来。

我认识的一些资深投资客，他们也会委托中介完成整个交易流程。用他们的话讲，“省去很多麻烦，专业的人做专业的事”。在平台上看好房源并和业主敲定后，同步可以在平台上寻找“跑流程”的中介。既获得平台提供的房源保障和交易背书，也获得中介个性化的服务，这就是福利。

当然，中介提供的服务和能获得的溢价远不止于此！

在房源选择范围很大，甚至房子多如牛毛，信息纷杂的当下，若能帮客户选择到心仪的房源，并能在资金筹措、还款安排方面匹配客户的现金流周期，甚至帮助客户在房产置换、资产配置、理财投资等方面提供好建议，这是一个技术活儿，也是中介提升自我修养的一个路径。

门前冷落鞍马稀，这就是当下二手房市场的景象。照理说，市场下行应是苦学习、锻炼内功的时机。但这段时间，每次经过房产中介门口，都会看到百无聊赖的中介人员在那里聊天、抽烟、刷微信。看来，大家已适应了这种调整，该走的都走了，留下来的期待楼市下一个周期。

当下，热点城市中介行业的问题，并不是周期性的起落，而是整个行业亟待一次蜕变性的改革。2018年，全国房地产中介就业人员158.3万人。按照全国城镇人口8.3亿人计算，每524个人中会有一个地产中介人员。截至今年6月30日，深圳市实名登记的星级从业人员数量为45458人。

这意味着，深圳2200万实际管理人口中，每489个人里头就有一个实名登记的地产中介从业人员。但这个数据明显低估了，实际从业人员远比这个数据大，间接从事这个行业的人更多。据不完全统计，寄生在房产融资链条上的中介人员超过了8万名，如果再加上职业炒客、房产投资机构，房产媒体、自媒体等，整个房产全链条的中介从业人员在15-20万人。

当然，实际的从业人员数量我们并不知道，但中介人员太多，这个结论是成立的。说白了，还是楼市赚钱效应太强了，吸引年轻人前仆后继加入这个行业。我接触的一些中介人员告诉我，佣金只是他们的一部分收入，更多的是介绍客户做“过桥贷款”、消费贷，亲自下水炒房、ABC单等。看到低估的房子挂牌，中介先拿下来，再加价卖出去，倒手赚的钱比佣金高很多。不久前，处理“深房理”事件，居然卷入44名持牌中介，可见房产中介乱象之严重。

05  贝壳如何蜕变？

谈房产中介，不得不说说贝壳。

刚上市的几个月里，贝壳的市值超过6000亿，超越万科和碧桂园两家龙头之和。进入2021年，先是互联网平台反垄断，随后创始人左晖离世，然后就是楼市调控严厉，新房卡预售证、二手房下架房源。贝壳遭遇了前所未有的危机，股价在过去20天直接腰斩，市值至今跌去了4000多亿。

近日，尽管管理层就反垄断、政策影响等问题进行回应，辟谣了“VIP协议涉嫌二选一”，“未接受任何与反垄断问题相关的正式检查”等等，以安抚投资者，让他们看向长周期。但是，贝壳的营收主要来自新房和二手房交易佣金，可见贝壳吃的还是政策的饭、周期的饭。

也就是说，“真房源”也好、ACN规则也好、大数据也好，并未给贝壳的竞争力和服务溢价填多少彩，贝壳还在依靠佣金谋生，本质上还是一家中介。问题还远不止于此，贝壳更需要思考的，不是短期市值和业绩波动，而是如何在一个更长的历史视角下，能穿越周期。

2021年是特殊的一年，许多巨头都面临颠覆性的考验，贝壳这个巨头也不例外。流量担当，担得起利润，更要担起社会责任。正如《平台时代》一书所提到的，“互联网基础性平台具有很强的社会性与公共性，承担多重角色，平台越大，中立性、公平性、道德性要求越高。

近日的贝壳投资者会议上，彭永东判断，“短期内楼市调整，不会改变消费者长期对美好居住的向往”。这个话说得好，在满足美好居住的向往中获得成长和溢价，贝壳才能穿越周期，而不再是大家眼里的中介。笔者认为，作为行业先行者，贝壳应参与到二手房基础设施建设中，为行业基础秩序完善和基础设施补短板做贡献，在整个二手房交易市场迈向高质量发展的过程中，分享长期可持续的红利，这是“难而正确的事”，也是贝壳蜕变的唯一路径。