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限购后的惠州会不会跌?

8月9号凌晨，万众瞩目的惠州终于限购了。

多年来惠州的两大卖点就是临深和不限购，临深是地理位置动不了，能动的只有限购了。

这么多年惠州顶着压力一直不限购，但今年情况不同了，形势太过严峻，周边的深莞穗全部深度调控，自己又被约谈，再不限购恐怕年关难过了。

先看看惠八条调控政策。

1、建立完善房价地价联动机制，限房价、限地价、竞配建、竞品质。

2、加强新建商品住房预售和价格备案管理，商品房项目在取得预售许可证10日内须一次性公开全部房源。

3、严格房地产开发资金监管。

4、严格执行新购住房三年限售政策，重点片区惠阳区、大亚湾经济技术开发区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。

5、严格落实配建公建设施。

6、稳步提升住房保障覆盖面。

7、严格规范房地产市场秩序。

8、强化联动调控机制。

这八条政策，内容不少，价值有限，延续了惠州的一贯作风。

我们只拿出比较有价值的第二条和第四条来说。

第二条的细则：商品房项目分期申请价格备案的，总建筑面积在5万平米以下的，须一次性申请，5万平米以上的，每批次申请备案价的建筑面积不低于3万平米。

这个政策是针对开发商的捂盘行为，很多开发商采用多次价格备案，每次少量推盘的方式，多次加推慢慢涨价。这个政策可以强制开发商一次性大量开盘，避免悟盘惜售。

对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价格进行调降。

这个政策是用来堵上个政策的漏洞，避免有的开发商一次性把备案价报高，在实际销售中前期打折促销，后期市场好转就把折扣取消。

第四条，新购住房三年限售，重点片区（惠阳、大亚湾）暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。

三年限售是2018年的老政策了，这里只是老调重弹，不必关注，单说首次提到的限购。

认真分析一下，这个限购政策真的很“严厉”。

1、限购只限于惠阳和大亚湾，惠城、博罗、仲恺等片区都不在限购之列。

2、常规的限购是禁止外地人购买，惠州的限购是外地人可买一套。

举个例子，如果深圳的限购政策是三无外地人可买一套，那深圳还算限购吗?

再多推一步，外地人在惠阳和大亚湾买完一套尝到站岗的滋味后，谁还会再买第二套呢?

3、限购是针对个人不是家庭，一个家庭以人为单位仍然可以购买多套。

4、新房限购，二手房仍然可以随便买。

如果说别的城市的限购是限购，惠州的限购就是一场行为艺术。

其实惠州出不出这个调控对市场影响都不大，因为惠州这波行情已经过去了。

很多人认为惠州万年不涨，根本没有约谈的必要，这种想法是错误的，惠州已经经历了一波行情，而且动静不算太小。

惠州去年5月开始上涨，持续一年时间走完轮动，轮动后临深和惠城片区的表现是：

惠城片区：学qu房和临江次新涨幅40%，其他依次递减；

临深片区：离深圳最近的龙光城涨了30-40%，其他依照距离深圳远近和楼盘品质不同，涨了10-30%不等，大部分在10-15个点；

大亚湾片区：次新涨了10-15个点，老旧楼盘基本没动；

澳头片区：没涨；

惠州用大部分楼盘的不涨或微涨，掩盖了少量楼盘的较大幅波动。身处粤港澳大湾区这个风暴点，最高涨幅达到40%的惠州，被约谈是很有必要的。

今天凌晨的调控，算是惠州对约谈的一个交待，虽然对标深圳和东莞，诚意明显不足，但对惠州来说已经尽力了。

多年来靠不限购吸粉的惠州，今天终于把限购摆在了台面上，虽然此限购非彼限购，但对惠州这个多年来顶着压力都不限购的城市来说，已经是它能拿出来的最大诚意了，不能再苛求更多了。