龙华最难卖的房在北站？华侨城北站公寓两年卖不出一半？

在这个买房子讲地段的年头，一个北站核心地段的房子居然卖了两年还没卖完。

这个卖了两年还没卖完的是华侨城北站壹号（备案名：华侨城创想大厦），推售的产品主要是公寓、商办类。

从住建局备案情况看，项目未售公寓占了绝大多数，值得注意的是，这是在一手现售房源查询的。华侨城北站壹号共有380套公寓，据悉目前售出了137套左右，期房熬成现房，近两年约去化36%左右，一半都没到？

截图于深圳住建局网站

这个去化情况对比项目地段不应该啊，华侨城北站壹号的地段可以说是相当优越的，地处北站核心商务圈，周边近深高北、金亨利、红山6979等，居住、生活配套都相当丰富。

即使是公寓主要偏向投资方向，这样的区位投资属性怎么看也是未来可期，可是一个好地段+大品牌开发商的公寓为什么也卖了那么久？

实景图，来源：华侨城北站壹号

卖了两年，期房成现房，大户公寓不讨喜？

爱住家小编曾在2019年7月时踩盘该项目，当时华侨城北站壹号差不多已是准现楼，如今两年过去已经是现楼状态。

项目曾在2019年9月和2019年11月拿预售证销售，9月拿证销售的主要是公寓产品，后者是办公楼为主。

当时华侨城北站壹号公寓预售总套数为380套，主推建面约90-160㎡户型，备案均价约5.96万/㎡，单价区间在5.08-10.93万/㎡，总价区间在468-3936.1万/套。

而且项目公寓是精装修带阳台通燃气，产权40年，当时还得交6000元/㎡装修费，加上装修费公寓均价约6.5万/㎡左右。

精装修、北站核心区，均价6万左右看起来还是让人心动的，毕竟红山住宅已经9-10万左右，房价普遍高企，华侨城公寓存在明显的价差优势。但是即使和红山价格存在优势，华侨城北站壹号还是卖到了现在还没有卖完。

为什么一个北站核心项目那么难去化？或许主要是公寓性质，还有90-160㎡的户型面积影响。

一个90-160㎡的公寓产品，投资嘛，成本比40-60㎡左右的小户型高，居住嘛，又没有住宅舒适，而且华侨城北站壹号90㎡一房、110㎡两房，房间宽阔了，但是一个三口之家90平都住不下，对于家庭来说不够实用。

部分户型参考，来源：咚咚找房

90-160㎡大面积公寓产品，也许华侨城北站壹号是冲着豪宅去开发的，但明显有点“滑铁卢”了。

北站商务氛围显然还没有足够成熟，即使未来商务区发展，存在一批商务高管的居住需求，也是需要时间成熟，置业投资周期长。

而且北站周边也存在一些公寓项目，竞争激烈，比如鸿荣源天俊，主要推建面约38-96㎡小户型的公寓，有1036套房源。从住建局查询，天俊不少房源都已备案，期房待售的不多了。

鸿荣源天俊，截图于深圳住建局

鸿荣源天俊就在华侨城北站壹号隔壁，两个区位优势几乎一样。但天俊小户型为主，华侨城大户型居多。

从这两者去化看，天俊的小户型比较吃香，成本也低，购买力更倾向于小户型。其实更早的汇德大厦、龙光玖钻等小户公寓也都去化比较快。

小户型的公寓一直都比较受到置业者的认可，每年成交量占比也很高，今年上半年45㎡以下的小户型就占了成交的4成左右。

 来源：中原地产

华侨城北站壹号户型设计较大，对于投资来说没有小户型来的讨喜，如果是自主的话，拖家带口的也看不上这样的户型设计吧。想要卖豪宅的心，却没豪宅的运。

华侨城北站壹号公寓去化慢就算了，毕竟慢慢卖总有卖完的一天，但是没想到项目也有诸多“骚操作”。

业主收房“状况百出”，本到交房时间却交不上房？

华侨城北站壹号从外观看已是现楼，其实按照计划来说今年3月业主就能收房了，能够入住的话，或许还有人住了3-4个月呢，但似乎如今的交房时间延到了11月？

今年3月有的业主满心欢喜的想要收房入伙，没想到看到的是尘土飞扬、还在施工的房子，满地装修材料，甚至未接入燃气，业主当时都在怀疑这确定是能住人的房子。

来源：网络 

房子没能按时入伙居住，相关媒体还反应房子还存在马桶水箱漏水、地面空鼓、窗框缝隙过大等等系列问题，收房入伙的好心情“烟消云散”。

同时据说业主当时买房时签订的是两份合同，一份是规范文本的预售合同，还有一份则是《品质提升协议》。

按照这份协议，业主必须一次性支付品质提升费给华侨城置业。这个或许相当于是装修费，房屋品质看起来“一塌糊涂”，装修费却也上涨？

以112㎡的户型为例，在2019年底，为6000元/㎡；到了2020年10月，则涨到8000元/㎡。

图片来源见水印

北站——红山一带各种配套的打造上都是顶尖的，板块潜力这一块值得肯定，华侨城北站壹号的地段价值非常优越。

但让人犹豫的是，近期部分业主反馈的问题，交房延期、品质情况层出，未免会让潜在客户望而却步，希望开发商后期能整改完善吧。

目前调控趋严、房票紧张，很多人也想购买公寓用来居住，毕竟不限购不限贷，大户型的公寓产品如果设计合理，90平也有2-3房，买来自住也未尝不可。华侨城北站壹号地段是好，但产品设计和品质方面拖后腿了。

项目详情

华侨城创想大厦位于民塘路与白松二路的交汇处，总建面约16万平，由1栋约200米的超高层写字楼、1栋约150米的商务公寓及商业裙楼组成。

来源：咚咚找房

华侨城创想大厦的地块（宗地号：A811-0322）由华侨城于2017年2月份时通过土拍竞得。

当时拿地过程十分激烈，华侨城和万科、龙光、中海、金茂、碧桂园等8家房企，经过340多轮的激烈竞价后，最终以59.8亿元拿下，折合楼面价约3.73万/平。

交通配套：

项目周边交通体系十分完善，自驾方面，通过梅龙路、新区大道及福龙路可便捷出入福田、南山等中心城区。

地铁方面，项目距离地铁4号线及6号线的换乘站红山站约700米（百度测距，仅供参考），并可通过深圳北站换乘5号线，可快速达福田中心区、罗湖金三角、前海等区域。

另外，项目比邻深圳北高铁枢纽，通过高铁可以快速到达广州、东莞、中山、香港等粤港澳大湾区的核心城市，并将商务服务半径延伸至全国各地。

商业配套：

项目自带建面约1万平米的裙楼商业，而且项目周边还有红山6979、龙华天虹等商业，汇聚购物、餐饮、文化、娱乐、教育、服务配套等多元业态于一体，一站式满足住户的需求。

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编辑：小覃

部分图片、资料来源：咚咚找房、e天剑、住建局、网络等