降价、打折！深圳楼市风向有变，周期拐点来了？

还记得上一次许多网友分享自已买房“不赚钱”的时候是2018年，当时，网友用一个个实例告诉我们：“那两年买的有些深圳房是亏钱的”。

最近的市场氛围颇有一点相似，“深圳楼市周期拐点论”再一次成为网友热议话题。

进入2021年，抽贷、出台指导价，下架市场挂盘价，约谈小贷、金融公司等一系列操作下，这一波房价上涨的行情得到压制；

一线城市领涨后，但这一次却没有迎来二线城市全面跟涨的局面，楼市终于沉寂了不少。

一

市场的数据也很诚实，深圳上周二手房网签量从前一周704套上涨了几套，上周是713套；恐怕二手房网签700多套每周的量可能会持续好一段时间，这个月可能要跌破3000套大关。

上周新房完成产权过户是1074套，同比上涨了4%。

6月已接近尾声，目前来看，成交量同比上月又有较大的跌幅。

我们知道，二手房是市场的晴雨表，深圳二手房成交以8000套/月为正常线，向上一般是市场向火热趋势发展，向下则是偏冷。然而，如果月成交量腰斩到3000套以下，可想而知大家目前对市场的态度。

而新房市场，最近这一波的多个新盘，只要能够经过严格的购房资格合格审查，无需看积分都能参与到摇号环节。

以前抢破头的新房，不香了吗？当然不是！目前的市场行情确实让置业者多了几份观望情绪，尽管新房相比二手房的价差依然存在。

  上周，宝安尖岗山万科盘开盘，1307批购房客参与摇号，推了856套房源，开盘后我们获取到的消息是卖了500多套，弃选达一半多。

  昨天，布吉的某项目更是贴出了开盘的折扣，而且折扣力度还不小，真的是好久未见这样的折扣力度了……一位前辈评价：“这才是真实而正常的市场。"

相对之前的火热行情，现在的行情确实出现了逆转，但是新房市场还是存在着一定的热度。

我们知道资金永远是聪明的，此时此刻的市场行情下，许多持资待买的购房客会更为谨慎，因为有选择、并且可以选择。

二

网友心态的转变可以让我们更为清晰的看到市场的声音。

在2019年下半年到整个2020年，市场的声音充满着房价上涨带来的焦虑与亢奋。

目前，网友发布的楼市“拐点论”的帖子渐多起来。

帖子来源：家在网友@Jameszhan1986

这篇帖子引发了多人的回帖讨论，我把全文都粘了进来，他的观点是政策+金融组合拳的影响，深圳房价已经出现下跌的势头，这个周期可能是3-5年。

但是目前深圳房价真的跌了吗？

此前娟子也曾说过，之前涨的猛、业主挂牌虚高的片区以及小区，一定会有所表现，但现在房价还没有整体表现出真正的“下跌”，还只是少部分小区脱离市场虚高的回调。

当然也不排除有个别业主因为资金紧张而降价、或者急需出手而降价卖房的例子；正常情况下，资金来源多样，而现在金融资金收紧，这样的个例多了一些。

发现回帖的网友并没有像以前的两极分化“一方挺涨、一方挺跌”，而是大部分人对深圳房价的态度是“我仍然看好长期的深圳楼市”。

但是如此帖的楼主所说，横盘仍是可怕的，当然这对于投资客来说，尤其是高杠杆的投资客压力会很大！

网友的例子比较简单直接“如1000万的房子，按照5%利息，成本每年是50万，3年就是150万，加上买入时的税费成本，3年的成本可能达200万。”

仍不少网友认为，这很正常，2017-2019也是横盘，部分楼盘微跌。然后2019年11月份豪宅税取消以后报复式上涨，把之前三年的横盘都赚回来了。

有网友也认为，调控还是给了刚需真正的机会，比如打新，新房限价；比如少量降价的二手房。只是刚需要清醒，要果断抓住机会，机会是难得的不要错失。

很明显，不少关注房地产市场的朋友已经开始有自己比较主观的判断。

三

目前的市场很现实也很真实，二手房市场卖方是想卖卖不掉，买房客是许多人首付钱不够了；而最大的赢家是手握资金且有名额的购房客。

对于刚需来说，买新房的机会比较大，而且与周边二手房存在一定的价差，然而选择标的非常重要，目前深圳换房太不容易了，所以一但买错房，再换的成本也非常大。

长期来看，深圳这个城市存在一定的特殊性，去对比一下其它城市，深圳的供应量存在着天花板，深圳二手房的成交近年来一直是大于新房量的，也就今年近几个月出现新房成交量有时会高于二手房。

大家可以看下近几年深圳新房成交和二手房成交的数据，基本上二手房是新房成交量的一倍还多，这样的数据反差，有几个城市能做到？

深圳市国土空间总体规划草案显示，到2035年深圳供应200万+套房。大家猜想一下深圳2035年会有多少人口？规划说的是1900万常住人口，但未来的增长预计显然是不止的，因为今年都有1700多万了。

看完这些数据，未来的预期大概已经明了……

但现在的行情下，二手房市场卖买双方的博弈会加剧，观望会越加明显，一直以来买涨不买跌的心态，现在这样的行情可以说才只是刚刚开始，成交量跌出近年来的新高，也会有人恐慌，不少人认为，现在是成交量下跌，后面会面临着房价下跌。

大部分置业者流向新房市场，剩下买二手房的多半是不缺钱的土豪、或是为小孩上学的改善型购买客等。

在这种博弈下，可能深圳大部分业主在资金没问题的情况下，还是会保持比较强硬的姿态；刚需客如果想要豪赌房价大跌的可能性有多大？建议不要去试等。

日前，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十三届陆家嘴论坛上的演讲说：“押注房价永远不会下跌的人必将付出沉重代价”！这句话字面意思听起来还挺吓人的，“沉重代价”意思是房价一定会下跌，而且是大跌……

尽管全国楼市一片风声鹤唳，但是属于“大城市的胜利”还在持续，对市场保持敬畏的同时，别忘了保持狐獴姿态！

如果有购房需求可以多看看市场的动向，这样的市场行情下，不排除真的能买到降价笋盘，但前提是别被忽悠了；说实在话，目前深圳的市场价格真的不太透明，那种宣传大降价的不一定是真的低价格，说不定还是站在高岗上。

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