风向逆转，替代楼市的资金蓄水池在哪里?

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全国楼市一片风声鹤唳。

6月10日，银保监会主席郭树清的一段讲话出圈爆火，原话是：那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

郭主席在第十三届陆家嘴论坛上的发言主题是防范金融风险，洋洋洒洒讲了三千多字如何防范金融风险无人关注，却因为一句话提到了房子意外走红，可见房子才是大家最紧绷的那根弦。

6月12日，《中国房地产报》发表社评，文章称房产作为资产增值套利的工具时代即将正式结束，心存侥幸的炒房群体是时候放弃幻想面对现实了。

话说的一个比一个狠，配合当下的严峻形势，不能不让人脊背发凉，房产投资时代是不是真的已经结束了?

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房地产的天是从去年8月开始变的，序幕的拉开缘起于房企融资的三道红线。2020年8月，住建部和央行宣布了房企融资三道红线：

1. 剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍。

   
   

根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债的年增长速度。

三道红线推出后，地产圈一片鬼哭狼嚎，有的小房企直接就倒下了，泰禾、华夏幸福、恒大这类高负债的大房企，去年八月后陆续开始出状况，泰禾全国很多项目停工，华夏7000甩卖香河断臂求生，恒大去年9月1300亿的债转股事件，最近闹得沸沸扬扬的打折卖房，都和三道红线直接相关。

整治房地产的序幕此时已经拉开，只是绝大多数人并未感知到，一是板子没打到自己身上不觉得疼，二是习惯了限购限售限贷这些老三样，突然换了个马甲没认出来。

没想到这次调控把以前的方法都弃用了，直接从资金端开刀。

第一步针对的不是炒房客，而是开发商。

第二步针对的是银行。今年1月份，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。通知规定，个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例，大型银行占比不超过32.5％，中型银行占比不超过20％，小型银行占比不超过17.5％，县域农合机构占比不超过12.5％，村镇银行占比不超过7.5％。住房贷款一向是各大银行争抢的优质贷款，占比一向很高，现在被拉了道违规红线，一不留神就触线处罚，银行再也不敢积极发放房贷了。

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第三步终于轮到投资客了。

今年年初，国内稍微有点热度的城市，针对个人买房的信贷政策突然大幅收紧，从首付来源，资质审查，流水额度等多个方面展开严查，稍不合规就被拒贷，或者直接提高首付。

抵押贷流入楼市更是严令禁止，这种风声鹤唳的态势以前从来没有过。

细想很正常，银行的房贷红线已经确定了，一年的房贷额度就这么多，不想触碰红线，只能把漏斗的口缩的小小的，以前是宽进宽出，现在是宽进严出，卡掉大部分申请人，只剩下一小部分资质和征信干净的才能过审。

从资金端先后整顿了开发商、银行和投资客之后，调控并没有停止，第四个整顿的是地方政府。

2月26日中央出台新政，一个城市一年只能集中土拍三次，把地方政府自由掌控的土拍权砍掉了一半。

6月4日，引发巨大关注的地方土地使用权出让收入划归税务部门征收，进一步扼紧了地方政府的财政咽喉。

为什么要针对地方政府，因为这几年的楼市上涨周期，地方政府扮演了不太光彩的角色，打着因城施策的幌子，通过无门槛落户，限购放水，倒挂摇号等方式，把自己变成房价上涨的幕后推手。既然不听话，就只能好好敲打敲打了。

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这四个板子打下来，开发商、银行、投资客、地方政府全都老实了，地方政府和银行终于知道自己的屁股该坐哪条板凳了。

这次的调控可以说卓有成效，如果还沿用以前的老药方，今年很多二线的房价早就起飞了，肯定又是此起彼伏，按下葫芦浮起瓢。

现在的情况是：除了武汉重庆涨了一波，佛山珠海涨了一半被生压住了，其他很多大家看好的二线硬是没动静。一线领涨，二线跟涨的规律竟然失效了，从资金端釜底抽薪的策略实在是高明。

除了资金端的抽贷，还配合了不少动作，比如出台指导价，下架挂盘价，约谈小贷公司等，还从舆论口不断施压，比如郭主席的沉重代价论和央媒的炒房客放弃幻想论，以及时不时拿出来吆喝两嗓子的房产税。

这一系列操作下来，楼市真的消停了很多，很多人今年不敢动了，怕房价跌，想等等看。调控卓有成效是好事，楼市再来一次蒙眼狂奔，造成的结局可能谁也无法承受。不过凡事不能只看表相，要看更深层的内在逻辑。

郭主席说押注房价永远不会下跌的人必将付出沉重代价，这句话的字面意思听起来是房价一定会下跌，而且跌幅还不小，否则不叫沉重代价。

但郭主席同时又表示，“一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重，加剧了银行机构的信用风险。”这就有点矛盾了，郭主席的发言主题是防范金融风险，而房价下跌必然会带来金融的系统性风险，那房价到底是该跌还是不跌呢?

调控的目的并不是真想让房价大幅下跌，而是让一大批有路径依赖的投资客望而却步，放弃炒房，让楼市从暴涨变为平稳或慢涨，才是对双方的最优解。

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房价平稳不是坏事，问题是老百姓手里那么多钱不买房怎么办?必须有一个新的资产蓄水池，而且是大家都认可的才行。

新的资金蓄水池在哪里，答案就在郭主席的发言稿里。

1、我国通过降低存款准备金率，适当增加定向再贷款，推动商业银行向实体经济发放更多贷款，与此同时引导更多社会储蓄转化为直接投资和证券投资。

解读：央行在发放贷款、货币增发的同时，群众手里的资金要进入实体、消费和证券领域。货币增发、楼市熄火、实体和股市转牛，这个多年来的不可能三角，这次准备通过强制手段来实现。

2、现阶段最突出的一项任务就是进一步加大直接融资比重，在去年新增社会融资规模中，债券和股票融资占比已经达到37%左右，还可以有更大的发展空间，特别是债券市场还有很大潜力。

解读：鼓励居民资金进入股市和债市，尤其是债市，因为购买企业债券等同于支持实体经济。

3、妨碍债券市场健康成长的一个主要短板是，法制还不够健全，迫切需要让各级政府、企业、中介机构和投资者都认识到逃废债不仅是不道德的行为，而且是违法违规甚至是犯罪的行为。

解读:要让大家的资金放心进入债市，就要最大限度杜绝债券违约拒兑行为，更不能通过破产来逃废债。

从这个角度来看，近期闹的很大的X大事件，会导致破产或重组的可能性非常小，否则对债市影响太坏。

新的资金蓄水池能否建起，不妨拭目以待。