真正大变革来了？“集中供地”升级机制酝酿中

“两个集中”供地经过多个城市的实施后，效果似乎差强人意，各方的批评呼声很高，根据我们的研判，关于这方面的实施情况专项检查及政策完善，正在酝酿中。

01. “两个集中”与此轮房价上涨有关联吗？

触发这一事件的，就是重庆地市、楼市的“火锅行情”。有人说，4月份重庆新房价格涨幅全国第一，二手房价涨幅全国第二，是“两个集中”惹的祸。这纯属瞎扯，重庆首批供地发生在4月28日，与4月房价关系不大。3月份，重庆新房价格涨幅就排到前三了。试想，就连长沙、北京、海南这种把调控做到极致的“真调控”城市都涨了，结合大环境分析，重庆涨，奇怪吗？

回到正题，对“两个集中”的检讨。在重庆之前，对长春、广州、无锡、沈阳、杭州和北京等几个城市的首批供地，批评声音就来了。比如，拿地热情并未降低、热点地块被疯抢，甚至诞生出新的区域地王，比如广州金沙洲地块、南沙地块，青岛市北区地块，无锡滨湖区地块等。大家诟病的是，地价并未降低的同时，资源向大开发商垄断的情形，正在显现。

11城首场集中供地出让情况

制表：李宇嘉观楼局，数据来源：wind

重庆首批供地后，对“两个集中”的批评，到了最高潮。4月28日开始的重庆首批土拍，不仅0流拍，而且拍出去的40宗地块里边，25宗地价“破万”，其中22宗溢价率超过了50%！最最离谱的，还要数4月28日招商蛇口以32.5亿拍下的西永板块地块，溢价率近130%！

据说，4.28土拍后，重庆有二手楼盘一夜涨价130万，“五一”期间重庆挂牌量减少了近2万，热点板块的新盘折扣优惠，立马取消。不知真假，但确定的是，地价上涨带动房价上涨的预期，又一次出现了。矛头，都指向了“两个集中”，纯纯的政策好意，竟成了房价的“催化剂”？

02. 走歪的集中供地及重庆楼市真相

集中供地，本意是好的。用自然资源部的话来讲，集中发布供地公告（1年3次）、集中组织出让，将以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”，这是多赢的供地新政：

◆ 对开发商来说，不用再“抢地”了，避免过度竞争，导致高地价，开发行业“内卷化”，土地市场溢价率有望下行，利润率改善。避免大企业垄断，中小房企有更多选择余地；

◆ 对购房者来说，面粉不贵了，房价不再会大涨，买房不再焦虑。供地多了，信息透明，买房选择范围广了；

◆ 对地方政府来说，尽管不能饥饿供地，经营城市了，但供地量增加了，总的土地收入不一定下降；

◆ 对国家来说，地价稳定了，房价就稳定了，楼市的系统性风险降低了，而且楼市还能在高位运行，不影响经济；

◆ 对市场来说，提高市场信息透明度，为市场主体提供更多的选择和机会，营造更加公开透明的环境，引导市场回归理性。

不过这“好意”可能走歪了。其实，大家想想，我们很多公共政策，本意都是好的，但很多都走歪了。为什么？也好理解，“一份部署、十分落实”。政策从制定到实施、落地，需要上下左右的部门配合，不折不扣地执行。如果一个部门不配合，或执行中打折扣，这个政策就会走歪。

就“集中供地”来讲，我们再翻一翻自然资源部当时的政策部署，说的很清楚：出让方案要包括溢价率、竞价轮次、最高限价稳控预案。也就是说，溢价率要有限制，比如广州提出不超过45%、杭州不超过30%；竞价轮次，也要限制，不能无限制举牌；对地块最高限价，有明确规定。

来源：

自然资源部《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》

但是，重庆在供地上并未做任何竞买限制。从重庆楼市行情来说，商品房销售量连续3年下行，之前二手房价格明显走低。疫情后这一轮楼市回升，与上一轮非常类似，从沪深开始回升，蔓延至广州、北京，然后到热点二线（杭州、成都、南京），再然后到重庆这样的次热点二线。

2005-2020年重庆住宅销售面积和二手房价格指数

制图：李宇嘉观楼局，数据来源：wind

助长重庆楼市回升，有这么几个因素：

◆ 货币大环境。不讲了，大家都知道；

◆ 成渝都市圈规划红利。成都炒了一波了，该到重庆了；

◆ 重庆的限售政策到期，释放大量需求。2017年9月，重庆开始实施限售，取得房产证2年才能销售，对新房来说，基本是限售3年左右，到去年四季度开始，限售陆续解禁；

◆ 重庆住房不限购，全国热点城市唯一“不限购”，这是最最最最夸张的红利；

◆ 重庆限制容积率，提高城市品质，容积率2.0以下地块增多，低密度住宅，天然会提高房价。

◆ 最后就是楼市回调了三年左右。

总之，重庆楼市回升，天时地利人和。

03. 集中供地取得实效还差些什么？

既然预料到了，重庆楼市会涨；在集中供地上，自然资源部也规定了，“出让方案要包括溢价率、竞价轮次、最高限价稳控预案”等，那为何，重庆不执行呢？

还有，自然资源部的宣导PPT中，还提出：

“各城市应提前做好应对预案，在避免产生单价、总价新高的同时，加大宣传正常成交地块的信息，做好正面宣传引导”；

“对住宅地价走势超出合理区间或发生异常交易，严重影响市场预期的城市，及时预警并督促整改”。

这些都是配套政策，并未被一并执行。这里面哪个环节缺了，盘面就散掉了。

那么为什么不能好好执行呢？这就涉及到一个问题，在土地供应上、在土地市场调控上，上面和下面的利益诉求或目标函数，是不同的，甚至还是相反的。

◆ 在地方政府层面，“土地财政”依赖下，供地的目标是价值最大化，也就是地价尽量卖的高一些。现在，各地财政紧张，增量红利的日子过去了，花钱的地方又多，对土地市场的依赖，加深了。

◆ 在国家全局层面，希望地方摆脱土地财政，供地的目标是降低溢价率，稳定地价，从而达到控制房价的目标。

显然，在集中供地上，上面和下面的目标不一致，甚至有点矛盾。

对于地方来讲，土地价值要最大化。既然上面要求我“集中供地”，我担心流拍，担心拿地的开发商少，竞价没那么激烈。那么，我就肥瘦搭配，而且先在私下里勾一勾，国企再兜兜底、托一托，地市就稳了。

既然上面出了“两个集中”的规定，下面一定要落实。但如何落实，地方就有很大的操作空间了。比如，土地底价定的是否合理？溢价率定的是否合理？最高限价定的是否合理？竞拍轮次多少为多，等等。我觉得，有的执行的并不严格，比如合理的溢价率到底该是多少？

另外，这次集中供地，有的城市还出现了“马甲”，某房企35个马甲参与摇号，志在必得。

这就涉及到更深层次的问题了，“集中供地”和“三道红线”、贷款集中度等，这些是土地市场和融资市场长效机制的核心内容，“集中供地”要达到给地市降温的目的，一前提条件就是“三道红线”对开发商过度加杠杆能形成约束，特别是，买地资金必须自有。

根据明源地产地产研究院的数据，对部分热点地块追逐，导致融资成本自然水涨船高，不少“前融（购地融资）”的成本达到了15%以上。私人机构的融资更高，大多按日计息，单日计息成本高达0.15%。另一方面，控股或参股的多个“马甲”，追逐一宗地，资金很充足。

显然，“三道红线”还未明显发挥效力。近日与某开发商朋友聊天，发现2020年“三道红线”的变化很有意思，剔除预收款的总资产负债率，基本还在70%以上，但另外两个指标——净负债率（（有息负债-货币资金）/净资产）、现金短债比（现金及现金等价物/短期债务），达标的企业多了。

为何？总资产负债率中的总资产、总负债，实打实的，没有多少粉饰空间，但短期债务、货币资金等指标，都有操作空间。通过合营联营企业、明股实债、供应链资产证券化产品等，负债就出表了，再把时点货币资金做大一些，两个指标就达标了，融资空间也就出来了。

数据来源：wind，广发证券发展研究中心

而且，“三道红线”对表内融资有用，但对影子融资，类似信托、私募对接的“前融”等，很难监管到，就需要银行、信托、资管等金融行业一起来推进“集中度管理”。这么看的话，“集中供地”是一个系统工程，需要上下级管理部门、横向部门密切配合，才能获得实效。

04. “两个集中”完善机制酝酿中，更大变革来了

最后再讲一点，土地市场火，也不一定就意味着房价等比例涨。地价上涨，房价确实存在上涨的压力，而近期钢材、水泥等建材价格都在涨，也在强化涨价预期。但是，一张限价大网已铺下来了。这一次土拍，基本没有出现面粉贵过面包的情形，政府限房价，理由是杠杠的。

11城集中供地最高楼面价与历史最高楼面价比较

数据来源：根据克而瑞整理

所以，没抢到地的肯定是输家，但抢到的是不是赢家，也不好讲。拿重庆来说，地价创新高，但新房供应量非常大，二手住房挂牌量全国第一，这些都不会因为楼市一时的火而改变。随着货币环境趋于紧缩，限价政策开始落地，拿了高价地的开发商，有的要过苦日子了。

前端出了高价地，后端限房价，对于管理部门来讲，可能又要预防楼市的乱象了，比如“双合同”、茶水费、精装变“惊装”，小业主维权；“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪”之类的。在上一轮限价（2016.10-2018年），这些问题很严重。

来源：

自然资源部《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》

好在，管理部门已经有了预案，相关行动，正在酝酿中。比如，出让底价如何定、举牌轮次如何定，最高溢价率如何限制、地价最高限制如何定，房价高限和地价高限如何联动；更重要的是，“两个集中”和“三道红线”、“贷款集中度管理”如何联动……，我们拭目以待吧！

即将完稿之时，惊闻链家和贝壳的创始人——左晖离世，他是楼市长效机制建设第一步的先行者，从持续迭代楼盘字典，到真房源基础上构建ACN规则，让中介行业从乱象丛生中走向规则重建、多方共赢的光明坦途，在楼市最难建立长效机制的领域（二手房交易和租赁），迈出了重要一步。

尽管左先生离世了，但他开创的楼市规则重建之路将越来越宽广，一路走好！