深度解读！“七普”人口数据对楼市的影响！

人口“七普”数据，全球瞩目、上下关注，这是第一次。今天我们来谈谈这次人口普查数据以及人口结构变化对楼市的影响。

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“七普”有哪些值得关注的数据？

这几年，我国离婚率上升，结婚率下降，“二胎政策”效应减退，生育意愿下降，每年出生人口也在下降，有的人对“七普”数据没信心，甚至觉得随着城镇化提升，中国也会步入“低生育率”陷阱，就像东亚发达国家或地区（日本、韩国、中国台湾等）越陷越深的低生育率。

最终数据，让大家舒了口气。但是，几个重要的数据值得警惕：

• 人口峰值。中国社会科学院国家高端智库首席专家蔡昉公开场合指出，中国总人口峰值将在2025年前后出现；

  
  

• 劳动力减少。15-59岁人口为89438万人，占63.35%。与2010年相比，2020年中国劳动力减少4000多万，比重下降6.79个百分点。

  
  

• 老龄化加剧：2020 年，65 岁以上人口占总人口 13.5%，比 2010 年的 8.9% 高出4.6个百分点；

  
  

• 出生人口迅速衰减：2019年出生人口1465万人，死亡人口998万人。出生人口自2016年逐年递减，分别是1786万人、1723万人、1523万人、1465万人，到2020年是1200万。

  
  

• 生育意愿不断降低。近年来，中国育龄妇女数量平均每年减少500万左右，而育龄妇女只有不到30%打算生二胎。

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从“七普”数据，怎么判断地产趋势？

研究房地产市场的需求，判断房地产还有没有未来，不管是学院派的、还是业内的人士，甚至是“野路子”的自媒体，都在谈人口。一般的逻辑就是，人口增长、常住人口有导入，就看好这个城市，觉得这个城市的房子值得买入。从人口“七普”数据，怎么判断地产的趋势呢？

首先，不能说总人口还在增长，就认为楼市前景尚好。截止2020年，我国14.12亿人口中，人口年均增长率降至 0.53%，但仅比第六次人口普查的增长率（0.57%）略低。而且，红利人口（64岁以下的人口）占比超过80%。有人认为，楼市需求还很大，其实不存在这样的对应关系。

国际上人口红利大的国家多了去了，比如印度，红利人口占比更高，但从未听说过印度的地产有多红火。研究商品房市场的需求，关键是有效需求。当收入增长没有房价增长快，当房价上了N个台阶后，楼市需求的群体范围就越来越集中。可以说，很多人与楼市没关系。

拿深圳为例，全深圳有2000多万人，没有谁不想买房，但全市住房自有率33%，很多人长期生活在深圳，工作也很努力，很向往一套房子，但深圳的房子和他没有关系（除了租赁）。放在其他城市也一样。我们关注到的只是商品房，其实房子很多，他们也没睡大马路。

其次，有效需求在哪里？还得看城镇化。

城镇化，这个楼市的催化剂，被谈了几十年了。此次普查结果表明，居住在城镇的人口占63.89%。很多人直接对标80%的国际水平，认为还有15个百分点的空间。但是，城市社会保障的真实水平并不高，未来城市面临产业转型阵痛，老龄化压力，对农村人口的吸纳能力在下降。

同时，脱贫攻坚、乡村振兴、城乡融合等，农村社会保障也在提速，返乡创业人口在增加。因此，我国城镇化率还会提升，但能否到达80%，还不好说。

这几年，城镇化的重点是“三个一亿人”：即1亿农业转移人口落户城镇，改造1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。也就是，解决已经在城市的外来人口“怎么融入城市”的问题。

目前，除了特大、超大城市，“三个一亿人”解决的差不多了。剩下的，要么无法获得落户（比如在一线城市），要么，获得户口的成本太高，打算干几年以后，回乡创业、告老还乡；要么，干脆就不想落户（农村户籍更值钱）。所以，未来城镇化的潜力，不能太乐观了。

从“七普”的数据看，之前流动人口明显低估，特别是浙江、广东、江苏、福建，现在一次性纳入了。未来，城镇化明显放缓，加上城镇化的成本居高不下（住房、教育、通勤、城市物价等），还能吸纳多少人进城？房价居高不下，还要“稳房价”，增量需求能对楼市有多少支撑？

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城镇化出现新趋势，对楼市有何影响？

不过，城镇化的一些新趋势，对楼市还是有支撑的：

一是空间结构变化。即便人口总量不变，但人口在空间上大迁徙，广东、浙江、江苏是人口流入前三的省份，背后是几大都市圈的兴起。所以，当我们计算到，全国的房子足够多了，但绝不影响空间上的新机会。就比如，日本到处“空心”，房子1元卖，但不影响东京都高房价。

这次人口普查，坚定了几大都市圈楼市的前景预期。几大都市圈，不管是中心区，还是郊区新城，副中心，或都市圈外围城市，比如珠三角广深之外的城市，长三角上海、南京、杭州、宁波等之外的城市等等，都有大量的规划红利（轨道交通、重大平台、产业布局等）。

这不仅会吸引现有的常住人口买房，还会创造出良好的预期，楼市投资需求也会乐此不疲。而且，经济下行、低增长，财政困难、货币宽松，这是新常态。资金还会源源不断向这些城市涌入。类似东北鹤岗、甘肃玉门等人口收缩性城市，房地产没市场，也并不会有多大风险。

所以，人口向几大都市圈、重点省份（广东、浙江、江苏等）涌入，对楼市来说是好事情。这几大区域的楼市稳定，有发展前景，全国楼市的基本盘就稳了。这几年，珠三角和长三角的楼市，一些县城（金华、永康、义乌）的房价，核心区达到3万元，大批北方人来这买房。

其实，这是个好事情，它意味着，楼市“先分化-后集中”，东北、西北、内地一些富裕的人群，开始意识到，不管是养老，子女未来就业，还是投资保值，南方部分区域的楼市更适宜。在移动互联时代，信息渲染，这个趋势未来会更加明显。少数区域的楼市集中度（占全国比重）在明显提升。这样，未来即便内地有一些城市楼市坍塌了，也没太大问题，新陈代谢。

都市圈、副中心、跨城轨交、郊区新城、产城融合、职住平衡等等，这些利好楼市的规划和概念，未来各地将会不遗余力地“讲述、宣传、落地”。人口流入，为讲好这些规划的故事，无疑做了最大的、最有力的背书，二者契合起来，也将制造着这些区域一波一波的楼市行情。

前面讲的这类城镇化，只是一部分。当下，这个城镇化的成本太高了，高房价、高物价、教育“内卷”、通勤成本高、焦虑蔓延等大城市病，已成为城镇化的障碍，也是新市民、年轻人不可承受之重。其实，管理层认识到了这个问题。所以，近年提出就近城镇化、县域经济、县域房地产。

这几年，大城市化备受推崇，带来的直接隐患，就是县城的相对滑落，农村转移人口直接奔向城市，很多县城凋落。脱贫攻坚完成以后，乡村振兴开启。未来，推进就近城镇化，发展镇域经济、县域经济将是城镇化的重要一环。相应地，县域房地产重回视野，值得期待。

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老龄化速度加快，对楼市有何影响？

再谈谈老龄化对楼市的影响。我们的老龄化速度太快了。2010 年，65 岁以上人口占总人口8.9%，尚属轻度老龄化。到了2020年，达到13.5%，迅速进入深度老龄化，预计在2030年前后，将达到20%的超老龄化。老龄化对楼市有啥影响？客观来讲，老龄化意味着劳动力减少。

对楼市来说，就是购买力减少。中国人购房，年龄周期拉的很长，从小孩到年轻人就业，再到中年，最后到中老年（退休前），任何年龄段都有。比如，为子女买房，以子女名义买房、大学刚毕业后买房（过渡）、生育后换房（学wei房、换大面积房子）、中年买房或换房（投资或改善）。

近期调研过程中发现，广州主城区均价在6万元以上的新盘，90平米以下的，购买人群基本都是25-35周岁为主；超过90平米的，特别是120平米左右的，基本都是40周岁以上的人群。销售和我讲，这类型房子，总价都在600万以上，40岁以上的人，有一定积蓄，才能买得起。

但是，一旦退休，基本上就不买房了，银行也不给贷款了。所以，老龄人口增加，对中国楼市来说，就是购买力的急剧减退。

有人说，养老地产的黄金时代来了，八竿子打不着！

我们是“未富先老”。2019年社科院发布的《中国养老金精算报告2019-2050》中指出，2019年养老金收不抵支的省份高达16个。现在及即将退休的老人们，多数都住在老房子里，居家养老占95%左右，机构养老不足3%，以养老院为主，主要是那些子女照顾不过来，或无子女的老人。

如果说养老地产有前景，也只是一部分富裕的老人，在退休后的初老阶段，对于冬休度假旅游的需求。笔者所在的广东，西部沿海的江门、茂名、湛江等地，大量的滨海旅游度假项目兴起。广东很多城市，地产主管部门，都想“打这张牌”，即空气好、气候好、海岸线好。

这可能就是一部分需求。对楼市来说，确实也有机会。我去参观广东西部沿海几个旅游度假项目，卖的很不错，都是本地的销冠，客源都是东北、西北、西南的中老年群体和投资客。但老龄化加速后，对楼市的影响，更多的是老旧小区改造的需求。因为，老旧小区里，住的多是老年人。

根据“七普”数据，户均人口则从2010年的3.1下降至2.6人，家庭型小型化趋势较为明显，还有很多“独身”、“丁克”人群。造成家庭小型化的原因，既有结婚率下降、离婚率上升的影响，也有计划生育导致的“失独”人群。总之，家庭小型化将是一个必然的趋势，对楼市的影响也比较大。家庭裂变，家庭户数会增加，住房需求也会增加，这里不再阐述了。