多地轮番调控，楼市还有戏吗？

几乎所有楼市热点城市都离不开调控，这已经是公开的秘密了。

上周，南昌试图放松调控的时候，我就大胆说了一下，西安调控过后，广州和合肥就不远了！

果然，昨天晚上广州调控升级如约而至，今天合肥立马跟上，而西安也在前两天再次加码。

广州

第一、加大土地端供应，部分区域“限房价，竞地价”。

第二、将给一手房出台指导价

第三、人才购房限售3年

第四、严格审查经营贷款

……

这次广州调控，我觉得执行最到位的就是严格审查经营贷款了，广州是真的有在切切实实执行的，而且非常严格。

即便是去年末买房的，今年还没有批下贷款的购房者，银行也会打电话来查询，要求提供首付资金的来源。

现在凡是需要按揭的买家，银行查的也很仔细，虽然对部分借钱买房的刚需造成困扰，但是短时间内也是可以防止违规资金进入房地产市场的。

其次是加大土地供应，其实广州的土地供应一直都不小，2020年住宅供应547公顷，2021年增加到了634公顷。

只是广州不少土地都是城市更新，时间太长了。导致现在广州新房市场缺货严重。

根据中原地产统计，3月底全市新房库存周期仅6.4个月，热点区域天河、黄埔、南沙分别只有2.7个月、3个月、5.7个月，即便是供应量大的增城，也只有5.8个月。

刚需只能转头买二手房。

而且即便在目前缺房的情况下，广州新房市场也是分化的，热门的新盘就会很抢手，但是一些位置不好的也是不好卖，大家宁愿买二手房。

后面即便更多限价新盘入市了，可能结果也是一样，另外限价的话不排除还会引起各种新盘“打新”的火爆场面。

最后，这次广州要求“人才购房限售3年”，其实广州本来就限售2年，所以增加多一年其实基本上无任何影响，关键是其他城市比如上海杭州早就限售5年了，广州的三年真的不算什么！

总的来说，广州这次调控和东莞深圳相比非常温和，既没有增加二手房交易费用，也没有限制需求。

主要原因还是广州负担太重了，作为国家一线城市、广东省会，不仅要加快自身建设，还要带动区域的发展，拖家带口，压力山大。

财政离不开房地产支持，在这种情况下，广州又怎么舍得大刀阔斧调控呢？

当然这一次调控更多是表明一个“房住不炒”的态度，而且现在很多资金都在往大湾区其他城市跑了，所以广州也没必要一下子把楼市堵死。

当然如果后期广州楼市继续猛z，不排除调控会继续加码。

合肥

一、稳定增加居住用地供应量。二、实施热点学区“同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一个学w，3年内只能享有学区内初中1个学w”政策。三、采取热点区域二手房限购措施。四、实行热点楼盘“摇号+限售”政策，并优先保障刚需群体。五、从严控制商品住房定价。六、加强住房贷款审慎管理。七、在已建近17万套基础上，继续用足用好国家支持政策，加大加快租赁住房建设。八、严查严处房地产销售中任何形式的价外加价和搭售等行为，依法严厉整治哄抬房价等房地产市场乱象和网上恶意炒作。

从今天的内容来说，并没有很重磅的措施，也许今天的新政只是一次热身，据说详细政策预计在4月6日出台。

不过也是值得关注的。

比如增加供应量，跟2020年的土地供给量对比一下，合肥2020年实际成交住宅用地447万方，也就是6705亩。

而2021年，要确保不少于9000亩居住用地，下图可以看到，2021年合肥大部分区域的计划供应用地都有增加。但核心区里面，高新区没有。

如果总的土地供应跟上了，新房供应稳定，一定程度上可以减少市场上的买房焦虑，市场也会逐渐理性。

但土地供应计划能不能完成就不知道了，毕竟2020年住宅用地计划供应是8850亩，实际成交只有6705亩。

另外第二点：锁定学w，虽然短期可以减少一些热点xqf的炒作，不过长期来看，影响不大。

市场会把学w房分为两类，已使用学w和未使用，使用过学w的价格会偏低，所以很多投资客选择提前布局，转手赚一笔。

现在很多城市比如深圳，xqf都要求锁定学w，但只要优质教育资源稀缺，就不会影响xqf的价格。

合肥是我的评论区出现频率最高的一个城市里，几乎每发文，必有合肥老铁追问，大合肥到底什么时候调控？

可见合肥房价上z已经让大部分刚需产生恐慌了，尤其是那些正在存钱还有攒社保的待定刚需，踏空的感受太难了！

因为今天放出来的内容力度不算大，等4月6号具体细则出来我再分析一下吧。

或许合肥的调控还会继续加强，毕竟之前西安也采取了同样的操作，第一次调控相对温和，第二次才是真枪实弹。

西安

1、限购升级，新落户的购房者落户和缴纳社保均需满一年。2、限售升级，新房和二手房都落实了5年限售的要求。3、严格无房认定，近4年有房产交易的，不再享受无房家庭优惠政策。4、强化优购政策，商品房销售进一步满足首套购房需求。5、建立二手房参考价制度，规范房源信息的发布。

距离上一次调控不过两周，西安上次是针对房次针对开发商，规范房地产市场，而这一次才是“真调控”。

基本上限售限购和限价都涉及到了，内容还是比较全面的。

房价上涨的原因都是类似的，无外乎就是需求量大，供应小，再加上城市基本面好。

那么房价必定居高不下。

西安因为前几年放开落户门槛之后，2017年-2020年新增人口超125万，常住人口突破千万人。

抢来的百万人口，即百万张房票，叠加投资需求，房价迅速上涨。

西安也迎来了5年的房地产牛年，可见需求对于楼市来说多么重要。

这次西安要求落户+社保一年才能买房，短期内可以抑制外地的投资客入场，不过西安同时也留了一个口子，就是新政之前落户的人是不受影响的。

另外“限售五年”看着吓人，但是现在基本上买房投资要长持已经成为投资客的共识了，想要短线投资的，可以移步去大A。

另外限售五年后，也意味着西安市场上二手房库存立刻减少，要知道，西安和成都不一样，西安的二手房市场是很活跃的，尤其是这一两年。

上图可以看到，西安的新房成交量逐渐下降，而二手房成交量不断上升。

主要原因是西安以前烂尾楼多，很多楼盘即便建好了也“办证无望”，大家心里更倾向于买二手，比较安全。

而且从2016年之后，西安主城区一直缺乏高品质的新房入市，比如说曲江和高新，目前还是以二手房成交为主。

现在要求二手房限售五年，市场的库存呢肯定变少，不排除这些区域的二手房会继续上z。

总结

最近多地出台了调控政策，也说明着目前中国不少城市房价仍然有很大的上涨压力。

去年是一线为主，今年则是二线为主。

其实对于大部分房价“高”的城市，不可否认其城市基本面相对较好，人流聚集，资金汇入，房子就会越来越贵，这也是城市发展的果实之一。

所以房价随着通货膨胀上涨也是无法改变的事实，只是现阶段可能有一些不理性的因素和情绪在，导致房价以超过通货膨胀的速度在迅速增长。

房价上涨最有利于谁呢？

肯定是有产者或者有钱人，穷人买不了房就没法分享城市的发展红利，贫富差距也会越来越大。

现在各地出台调控政策，其实就是希望可以延缓房价上涨的速度，让更多的人有机会上车。

所以买房这件事，真的宜早不宜迟，具体今年那些城市可以买，可以仔细阅读我之前发过的文章：一二线城市的涨跌预测、机会分析！（干货）