实地踩盘，成都房价到顶了吗？

昨天，央行官员在国新办发布会上表示，部分热点城市的房价上涨压力仍然较大。

很多人看到这句话的第一反应居然是，能不能告诉我，到底具体是哪些热点城市啊，我想去买房！

只能说你们真有钱。

去年以来，热点城市房价上Z的消息时刻刺激着大家的神经，一线城市就不用说了，二线城市比如说杭州、合肥、东莞、成都、西安、厦门等等。

每隔一段时间，房价都会有不同程度的上z。

我前几天去成都出差了，忙完工作后我还特意留了一天时间在成都踩盘，不过由于时间原因，只看了高新南和天府新区。

距离我上次去成都才半年时间，成都这两个区的房价也上一个台阶了，所以调控又如期而至。

去年11月成都 “无房家庭优先”政策出炉后，摇不到房的普通购房者，开始转向二手房市场，导致成都热点区域二手房价格猛的上z。

领z的是高新南，尤其是金融城板块。

（2020年8月）

（2021年3月）

当地中介表示去年年尾开始，金融城的房价就开始不断飙升，去年年中成交价还没有超过4万/平，现在稍微好的一点的小区挂牌价基本上是在5万以上。

大面积的豪宅也变得受欢迎起来了，以前金融城上千万的房子一年都成交不了两三套，去年直接翻倍，成交了七八套。

要知道金融城都是以大面积的豪宅为主，算下来平均一套至少上z了100万以上。

不过现在调控后，大部分购房者都在观望，等到二手房指导价出台。

z起来后业主心态也发生了变化，比以往更加惜售了。

中介说，虽然现在有挂牌的房源，但是一问没几个诚心卖的。

另外大源板块价格相对金融城要低一点，不过去年也上z了不少。

最火的时候，尚郡一个三房放出来，不到两小时内就有三个买家抢着要。

现在大源的价格也从去年均价2万多z到3万多，甚至出现了4万的单价。

和金融城一样，业主也变得惜售起来了。

另外一个当红区域就是天府新区。

天府新区的新盘也不多，我去看了兴隆湖、秦皇寺还有麓湖。

现在但凡是个新盘，在天府新区基本上都要摇号。

比如更南更偏的兴隆湖，目前在售的新盘只有两个，龙光天瀛和德信弘阳，其中德信弘阳已经单价三万以上了，还要摇号才能买。

秦皇寺的一些新盘比如万科天府锦绣去年优惠10%都没有人买，今年几乎都是500万起步的大平层，摇号都未必买得到；还有东区的中海天府里，去年2.3万左右都觉得贵，现在同样抢不到。

周边的二手房蔚蓝卡地亚成交价从去年的3万多z到了四万多，这么一看，新房的性价比妥妥的。

不过在我看房的过程中，销售人员反映，目前银行对于首付款来源查的非常严格，比如严禁使用经营贷买房，不能借钱买房等等。

看来，在贷款方面，不仅一线，现在二线热点城市也开始严抓了。

走完一圈，发现天府新区的房价真的z的太快了，现在全成都的热点都在这里。

但大家知道现在天府新区的人气是偏弱的，毕竟还处于建设当中，很多在市区上班的人住在这里还是不方便。

而且现在天府新区一些二手房的价格和高新南相差不大了，在这种情况下，如果是自住的话，买二手房还是建议优先选择成熟的高新南。

成都房价上涨半年后，很多人心里开始感觉有点虚了，我主编看完成都市场回来写这篇文章时就感觉成都房价虚高了，她说长期看好成都，但短期成都房价上Z的底气不足。

理由是2020年二手房成交量下滑了。她认为房子真正能体现价值，应该是在二手房市场变现的时候。

可是成都的二手房市场并不受欢迎，大部分刚需新房癌非一般严重，随着入市的新房原来越多，接下来二手房库存量也会越来越多。

现在成都的二手房库存已经超12万套了。

但是成交呢？

去年只有3个月成交是超5000套的，其余都是3000套左右，今年也没有明显的回暖。

成都常住人口超1600万，每年也有二三十万人口流入，但二手房市场每个月成交不过三四千套。

作为一个头部新一线城市来说，成都的二手房市场实在是太冷了。

对比一下杭州，人口才破千万，二手房库存量也很大，但在过去的三月份，杭州二手房成交量直接破万，2020年有6个月都是单月成交1万套以上的。

杭州的库存量大是不用担心的，因为成交量也大。

但是成都的库存量大，成交量弱，长期下去，库存会越积越多。

接下来成都还要出台二手房指导价，所以现在大家都在观望，毕竟深圳出台二手房指导价后，市场是肉眼可见的冻住了。

虽然现在还没有出台细则，但是买家已经提前进入观望状态，卖家明显也不愿卖。

出台后就会影响二手房的成交量，毕竟首付要求更高，中介说来咨询的人也变少了。

图源：码农看楼市成都

从新政前后的二手房挂牌数据，我们也可以看到，二手房的热度不像之前那样火爆，无论是z价幅度/z价房源和调控之前对比都有下降。

她说的这些逻辑上看起来确实很有道理。

短期成都出台调控后，市场一定会观望一段时间，很正常，不过关于二手房指导价的问题，我觉得成都不太可能照搬深圳的，其他一线城市都没出，成都更必要了。

而且我觉得之后市场还会回暖，现在成都很多刚改根本就抢不到新房，这部分需求他们后面只能转向二手房市场解决。

其实杭州二手房之前也没怎么涨，大家都是打新打新，后面新房打不到了，大家才发现二手房的价值，去年深圳调控后，杭州二手房便被一些深圳过去的投资客控盘疯C，价格大Z。

我没有去查高新区和天府新区的新房供给数据，高新区的新房我相信是不多的，所以二手房的价值一定会凸显。

大家都知道这一轮行情是分化为主，成都郊区新房那么多，如果新房和二手房有倒挂，后面大家想要抛售套现的肯定也是郊区的房子，再换到中心区来，所以我还是看好中心区好地段的二手房。

因为我这次没去成都，在贝壳上也看不到历史成交价了，所以我不知道高新区和天府新区核心位置的二手房具体涨了多少，如果说地段好，次新房，学区好，配套又好的房子，有50-100%了，那这次Z幅就到位了，需要歇一歇。

如果还没有，那就还有空间，这次的调整只是短暂的观望，下半年还有行情。

看清楚了，我说的是核心位置，这次是分化，不是普Z。如果非核心的，Z幅不可能有这么多。

另外，你们也不用老盯着这两个区，主城区也可以去看看，比如攀成钢，虽然Z不过金融城，但是也可以对标一下，也会Z。

就算是这两个区，也可以多跑一跑，有时候同一个片区，有些Z的多，有些Z的少，Z的少的如果没什么毛病，有时候就是洼地。

有时候行情启动来的太快了，真的是来不及反应，就像成都、济南、青岛一样，我原本也觉得不会这么快的，可能要下半年，毕竟新房库存还挺多，但这半年突然就爆发了。

这一轮行情，一二线传导非常迅速，所以对刚需来说，我都是建议在市场冷淡期逆势买进去，即使抄不到最底部也不要紧，毕竟谁也不是神仙能卖在最高位买在最低位，千万不要等到行情来了再去买，不然你真的要吃大亏。

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