深圳2月份网签量环比近“腰斩”！新政持续发酵 卖家预期显分化

2月楼市小结

深圳市房地产中介协会

2月份网签量环比近乎被“腰斩”，

新政持续发酵，卖家预期显分化

随着我市二手住宅成交参考价机制在节前2月8日的突然发布，短时间内使得市场与行业“举足无措”，让早前业内普遍预期的“留深过年”利好春节期间楼市的愿望直接破灭。

同时，随着春节假期的结束，2•8新政对于市场与行业的影响，才真正开始显现。总体而言，随着2•8新政的持续发酵，买卖双方预期开始分化，并且随着各大银行态度的逐渐明朗，买卖双方开始进入深度博弈期。

01

一手住宅成交数据并不低

      根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交（完成产权过户）数据显示，2月份一手住宅成交量为3434套，环比1月份8356套的成交数据，虽然下降了58.9%，但即使考虑到2月份传统春节假期的影响。

2月份的一手住宅成交量也保持了去年3月至8月期间的水平，总体上并不属于低位水平，特别是节后短短几天，就已有3个项目取得预售许可证，接下来还将会有更多的项目入市，而此次新政主要针对的是二手住房，对一手住房而言，影响并不大。因此，在二手房进入调整期，新房市场仍然是楼市的热点。

02

二手房市场网签数据

（一）2月新政叠加春节影响，月度网签量环比遭“腰斩”

2月份我市二手房网签量共计5272套，同比去年2月份1935套虽然仍高出不少，但由于去年2月份受疫情停产停工影响，市场短期内处于“休市”状态，因此，同比意义不大。但环比1月份8971套网签数据，则明显看出2月份的网签量下滑明显，下滑了41.2%，近乎腰斩。

（注：网签量，系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数，并非最终成交过户套数，但网签数据相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势。本文所提网签量都参照此释义。）

（数据来源：深房中协中介标准指数）

（二）新政前后对比，周网签量下降幅度近7成

从2月份的周走势分析，新政前2月1日-2月7日，该周网签量达2405套，占2月网签总量的45.6%，直观地看出新政前后的市场反应程度。当然新政后叠加了春节影响，因此，春节假期期间的市场网签量尚不具有代表性，分析上理应剔除。

因此，开工之后的市场行情，更能单纯地显现出新政对市场的真实影响。通过比对新政前的周网签平均数（约2500套），发现第九周我市二手房网签量大致下滑近7成。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

（三）新政影响持续显现，未来利好买方市场

 此外，根据第九周每日网签走势分析，可以清晰地看出，在逐渐剔除春节假期影响后的日均网签量，呈现出逐日递减下降的态势。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

这其中除了此前一部分“在途单”（新政前已洽谈好或已缴纳定金的项目）在逐渐被消耗殆尽之外，更重要的还是受新政的影响，尤其是目前各大银行态度的日益明朗，买卖双方观望博弈氛围日渐浓厚，因此，新政对市场的影响远不止于此，而3月份头两周的网签数据，则成为判断接下来三月，乃至四月市场走势的重要参考。

03

部分卖家心理有所松动

 挂盘量止跌回升

      深房中协根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截止到2021年3月1日，全市共计挂盘出售房源107472套（含重复房源），虽然与新政前1月份的112959套（含重复房源）在售房源，减少了4.9%，但环比2月19日统计到104186套（含重复房源）在售房源则增加了3.2%。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

究其原因，深房中协认为，新政后短期内出现了卖家撤盘惜售行为，但随着新政执行规则以及各大银行态度的明朗，除了买卖双方预期的分化外，深圳业主内部也开始出现部分心理预期的分化，一改此前深圳业主一边倒式的“强硬”态度，捂盘惜售的行为有所松动，因此，在短期内挂盘出售的房源开始止跌回升。

04

中介带看量不减反增

与此前7·15新政后各大中介带看量暴跌50%左右的情况不同的是，2·8新政后，各大中介带看量不减反增。究其原因，深房中协认为，一方面，是因为2·8新政前就已受临近春节返乡潮的影响，带看量有所减少；

另一方面，此次新政并不像以往历次新政对需求进行限制，阻隔需求入市，人为造成需求减少，因此，随着各大银行态度的日益明朗，在未来贷款额度会受影响的背景下，买方更多是以“捡漏”的心态来看房试探卖家，因此就呈现出带看量增加，而网签量低迷（买家真实成交意愿不强烈）的奇特现象。但也从侧面体现出买卖双方博弈观望的氛围之浓厚。

05

市场预判

 2•8新政从某种意义上而言，并不像传统的调控政策那般，直接对需求进行压制，此次新政的发力点关键在于金融资金端的审慎处理，即银行发放房贷的额度将直接与参考价挂钩。

这本质上而言，是主管部门在房地产领域“去杠杆”的一个过程，将此前高杠杆购房的需求进行了风险管控，把原本资金实力不达标的需求暂时剔除出购房队伍，从长远分析，是利于楼市稳定健康发展的。

因此，随着各大银行执行态度的明朗，以及近期各地严查经营贷违规流入房地产的专项治理工作的推进，市场在可预见的未来，二手住宅市场将会经历一段时间的横盘期，短期看，“金三银四”大概率会“失约”。

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