即使观望，也要保持狐獴的姿态

年后开工第一天，总结深楼市的几个变化。

1

 二手房数量

链家二手房放盘量，跌到了30858套。

20多天前的1月27日，挂盘还是33457套。

过了个年，深圳二手房源少了2600套，这两千多套房子肯定不可能都卖掉了，大概率和年前的新政有关，部分业主撤盘观望了，照这个速度，深圳二手房降到3万套以下指日可待。

19年的7月份，深圳楼市启动前夜，这个数据是46646套。

一年半时间，从46646跌到了30858套，跌幅33.8%，不出意外，很快会跌破3万套大关，迎来深圳二手放盘量的历史大底。

2

卖家

卖家心态，分为三类

1、不急卖：任你怎么调，我坚持原价一分不降，大不了不卖，过段时间又是一条好汉；

2、置换：因为市场预期不明朗，自己要换的房子也是雾里看花，一部分干脆撤盘不卖了，过年期间少掉的2600套大多是这种类型；

3、急卖，一般是着急用钱或已经付了下家定金的，鉴于目前有价无市，只能降价求脱手，这类数量不会太多，周期也不会太长，今年3-5月会有三个月的捡笋机会。

我估计能捡到笋的是极少数，绝大多数人会选择观望，认为还会有更好的价格。

3

买家

买家心态毫无疑问是观望。

但是，同样是观望，姿势是不同的。

别的城市出调控后，买家是坐着小板凳，喝着茶嗑着瓜子观望房价会跌多少，姿态悠闲淡定。

深圳出政策，买家的观望姿势是这样的，时刻准备撤退或前冲。

深圳买家如此警惕，实在是被市场整怕了。

双11之后市场跳涨，疫情期间反常上涨，715之后逆势上涨，买家已经被市场调戏多次，导致对任何新政都不敢盲目乐观，只能谨慎观望，密切关注，看到情况不对，随时准备抱着钱冲进场。

4

银行

对于银行批贷，目前说法不一，有说有的银行已按参考价执行，有的银行还在等细则，也有说银行尚未执行。

据我向业内人士咨询得到的回复，是目前尚未按参考价真正落地执行，银行也在等总行的通知，确定最后的执行时间和细则，预计到三月份细则会出来。

5

二手成交量

1月中旬到下旬，每天的二手成交在400套左右，多的时候500套，热度很高。

新政之后，再叠加春节，成交急剧下滑，跌至每天100多套，昨天的二手成交为159套。

未来一段时间，预计每天仍维持在100多套的数量，直至新政细则落地。

6

第二只靴子

目前，无论是买家，卖家，还是银行，都在等新政细则出台，如果说年前发布的参考价是落地的第一只靴子，新政细则就是大家都在等待的第二只靴子。

细则出台，如果严格按照参考价执行批贷，将是深圳楼市面临的最大考验。

有人说茅台指导价1499，买不到有毛用，大家照样在抢2000多，3000的茅台。

可买茅台需要贷款吗?

房子不是几千块的茅台，房子是几百上千万的商品，必须用贷款来撬动。如果没有银行贷款的支持，能全款或首付七八成买一千多两千万房子的人能有多少。

先用三年深户加三年社保砍掉了三分之一购买力，再用贷款额度卡掉一大批购买力，层层过滤，有资格又买的起的人越来越少。

购买力不断减少，带来的影响是两方面的，一是看的到的成交量的下跌，二是看不到的预期和信心的变化。

新政如果能不打折扣地执行，深圳会迎来横盘期，某些炒作严重的片区和楼盘还会有下调。

7

最后

在具体细则出来之前，会有一段流言高发期，大量真真假假的言论充斥眼球，大家要自行甄别，不要轻信，耐心等待官方的明确说法。

深圳房价下一步怎么走，不是一个简单的单选题，而是一个复杂的排列组合多选题。

解决不了的供需矛盾，心理预期的微妙变化，新政落地的执行力度，不按常理出牌的深圳楼市，任何一个因素只要稍有变化，都会产生不同的排列组合，并导致完全不同的结果。

最后，送大家两句话：

第一，金鱼的记忆只有七秒。

第二，即使观望，也要保持狐獴的姿态。