重磅！二手房被“限价”，影响有多大？

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话越少，事情越大！

今天，深圳住建局发布了一项堪比原子弹爆炸的调控政策：二手房限价了！

和以往的条条框框的内容不一样，这次针对二手房的调控，寥寥几字简单粗暴：建立二手住房成交参考价格发布机制。

住建局直接甩出一个pdf文件，统计了全市3595个住宅小区，并且全部都标记上成交参考价格。

（在樱桃看深圳公众号对话框输入：「价格表」即可获取）

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我刚仔细看了一下这个价格表，和目前市场价相比，成交参考价真的太低太低了，基本上都打了5-8折。

官方表示这个指导价是根据过往的网签价格作为基础，同时参考周边一手新房均价来设定的。

比如华润城一二三期，目前在贝壳上面的挂牌单价分别为19万、17万和19万。

乐有家上面显示，目前华润城1期的成交价高达18万一平。

可是这次住建局给出来的官方指导价是多少呢？13.2万/平。

这个价格接近去年新开盘的润府五期。

再来看看其余的小区。

恒裕滨城一直都是深圳湾中的战斗机，目前在贝壳上面的挂牌价是28万以上，而最近实际成交的已经高达30万/平。

有朋友告诉我，春节前恒裕滨城成交了几套房源，其中低层173平米的成交价为5150万，单价是29.7万/平；高层同户型的成交总价为5400万，单价高达31万/平。

但是看看官方指导价，仅11万左右，直接打4折，要是这个价格可以成交，我第一个报名去买。

还有半岛城邦的成交参考价也是十万出头，真的不要太划算了。

这两年的当中炸子鸡，光明凤凰城板块，周边几个网红小区全部都被迫「降价」。

龙光玖龙台在2020年初就已经成功冲破7万，最近的成交价更是高达8万/平。

目前光明凤凰城周边的二手房单价已经齐刷刷的站稳8万，大有冲9破10之势。

如果严格按照指导价的话，光明冲9破10恐怕是难了。

其实从侧面能窥探到，官方认为深圳房价降个30%-40%才是合理的，这两年涨太多了。

如果二手房的价格真的能够降下来，新房打新便没那么吃香了。深圳因为“房事”上头条的概率就更小。

想要新房降温，一是取消限价，二是让二手房降价。

但取消限价的话，新房价格肯定会迎来暴涨，不现实。

只能变相让二手房降价，比如润府五期，如果周边二手房也买13万，那谁还去抢新房。

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当然这只是参考成交价而已，真实的成交价未必会这么低。

在新房领域，如果因为限价亏本的话，开发商往往会要求购房者出高昂的装修费，所以真实的购房费用会高于房子的备案价。

这次二手房“限价”了，难保不出现同样的现象，真实的成交价和银行的评估价不一。

通知表示：

发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

也就是说这个价格只是引导市场理性交易，引导商业银行合理发放二手房贷款。

“引导”二字十分值得细味，这里的关键在于「银行到底是按照哪一个价格来评估，发放贷款？」

如果是根据住建局给出的成交参考价，那评估价低于市场成交价，首付就得增加了。

我举个例子，比如市场价1000万的房子，银行评估价只有800万，3成首付的话，只能贷款560万元。

购房者就要准备1000万-560万=440万首付，其中240万给银行，200万是另给业主的，在之前只需要300万。

过去深圳很多银行都愿意配合业主做高评高贷，让购房者多贷款，银行赚的也多，购房者甚至可以低于3成首付就能把房子买下。

但是今年开始银行的房贷额度越来越少，高评高贷的模式银行也吃不消了，将来低于市场估价放贷的可能性是非常大的。

对谁的影响最大呢？

反正对富人没影响，深圳湾的豪宅最近都流行全款购入，富人不需要贷款，而且评估价低了，税费还变少了。

但是对所有需要贷款的购房者都有影响。

刚需本来资金就少，现在三成首付变成4-5成，上车门槛更高了。

最惨的就是改善群体，他们需要置换，本来杠杆就比首次置业的刚需小，现在还要继续降低杠杆，换房的门槛就更高了。

还有投资客，过去很多投资客都是全款买入房子，再做抵押贷来降低杠杆。

如果抵押贷的评估价也是根据参考价来评估的话，那杠杆就变得更小了，肯定会劝退大部分的投资客。包括那些计划做抵押贷套现出来打新的投资客，也会越来越少。

这对深圳的二手房市场来说无疑是一颗深水炸弹，二手房房价肯定会下跌的。

当然这一切，还要看银行到时怎么执行，是完全根据官方给出的成交价，还是酌情考虑？

这些目前都是未知数。

最近有买房的老铁们，也欢迎大家随时和我爆料。

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前两周住建部带队去上海、深圳调研当地楼市情况，我当时在樱桃大房子发文说道，「接下来深圳和上海出台什么调控政策都不要惊讶。」

上一次住建部来深圳不久后就引发深圳史上最严的715调控政策，而这次直接给二手房套个“紧箍咒”。

深圳的新房因为有限价，价格还算稳定，但是二手房呢，最严调控也按耐不住二手房的上涨的势头。

在刚刚过去的统计局数据里，2020年深圳新房涨幅4.1%，二手房涨幅14.2%，成为一线城市中唯一超过10%涨幅的城市。

这样的“一枝独秀”在「房住不炒」的大环境下实在太过高调，显然715新政的调控力度对于深圳来说是不够的。

尤其是二手房，还衍生出各类楼市乱象，比如「抱团涨价」，从西部的恒裕滨城到沙井的中粮凤凰城，甚至就连东部龙岗和布吉的业主都参与其中。

这不仅仅扰乱了本地市场，同时对全国楼市造成很不好影响。

「抱团涨价」出现后，2020年全国许多热门城市都出现了类似的现象。

深圳就是全国楼市风向标，这次深圳从严整顿二手房，说明房住不炒，稳定楼市的压力还是很大的。

当然客观情况依然存在，新房限价可以一刀切，但是二手房是市场化的行为。

房价每周，每月都在变动，深圳这次发布的指导价格是现在的，那下个月呢？不同区域的涨幅应该怎么限制？

而且官方给出的是每个小区统一价格，但二手房还要根据具体的朝向、装修、楼层、小区配套等方面来定价。

一刀切的形式会伤害了一些高价买入的业主，这是不公平的。

今天参考价格出来后，网上很多人和我一样，对于价格真的惊呆了，有些人直接线上投诉。

难是注定的了，深圳官方在过去几年曾多次探讨过制定二手房指导价，之前的涨价先锋，南山和光明也被爆过二手房“指导价”，只是效果不大明显。

这次的效果如何还要看银行怎么执行。

但不得不说，在新春佳节之际，住建局的同事们加班加点统计出全市的二手房指导均价。

就凭这样的态度也能看出深圳这次调控的决心不一般。

PS.想要「深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表」的可以关注樱桃看深圳，在对话框内输入「价格表」即可获取。