重磅！深圳住建局回应：双证房不能改单证，豪宅业主梦碎了

2020年即将结束时，深圳人迎来了“旧改大礼包”。

但有则很重要的消息，却被忽略了。

南方楼事在深圳住建局官网上，发现此前热议的“双证合一”问题，终于有了答案。

前段时间，深圳市住房与建设局对此进行了回复：

双证不能变单证。

理由很简单：会对房地产秩序和宏观调控带来不利影响。

此前要求“双证改单证”的深圳湾业主，梦碎了。

01官方盖章：双证不能合一

早在半年前，深圳湾近2000名业主就掀起了一场“双证合一”的风波。

彼时号称“深圳最严调控”的715新政刚出台，房票比任何时候都珍贵。

这对于双证房的交易流通来说，无疑是雪上加霜。

据悉，当时社区举行了沟通协调会，但最终进展一直未有披露。

7月底时沟通会现场

南方楼事曾有过详细报道，大家可点击回顾：深圳2000位豪宅业主维权！双证房到底有啥“坑”？

如今，官方终于正式盖章：双证不能合一。

根据11月26日发布的《深圳市住房和建设局关于对20200031号提案的答复函》，深圳住建局对政协委员关于全市“双证”房变单证的提案进行了全面答复，而答案则是：

双证没法变单证。

图为《深圳市住房和建设局关于对20200031号提案的答复函》文件截图

南方楼事仔细阅读了答复函发现，住建局主要出于以下三个考量：

1、“双拼房”本身涉及违建问题并存在安全隐患，如果双证改单证被允许，就相当于变相认可或鼓励这类行为的存在，将会产生不良的示范效应。

2、“双证变单证”并非只是一个环节，而涉及到规划、设计、验收等多个审批环节，过程复杂。

3、如果将“双拼房”合并为一套大房产，将有悖于当前国家的刚需户型为主的住房政策导向和住房限购调控政策。

这个意思，可谓是相当明确了，以后也别惦记着了。

上下滑动查看答复函详情

深圳市住房和建设局关于对20200031号提案的答复函

尊敬的安邦强委员：

您《关于纠正我市“一个大房发二本小房产证”的现象，恢复“一房一本证”的提案》收悉，现就提案办理有关情况答复如下：

一、意见建议采纳落实情况

（一）关于建议将已颁发“一个大房两本小房产证”类的房产证视为“一房一本证”处理的建议，我局办理意见如下：

2006年5月24日，国务院办公厅发布《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。为规避该项规定，我市部分房地产开发项目通过推出“双拼房”，达到将面积较小的套型住房变为面积较大的套型住房的目的。通常做法就是在验收过后，将相邻的两套90平方米以下的小户型住房，以装修的名义改建成一套大户型住房。

2010年9月30日，市政府办公厅印发了《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办〔2010〕82号），开始在我市实行住房限购和差别化信贷政策。该政策规定户籍家庭只能购买两套住房，第二套住房的贷款比例和首套住房有较大区别。在该政策落地后，购房资格和套数就成为制约购房及贷款的重要因素，受该政策影响，“双拼房”步入滞销，市场均价往往低于周边单套户型住房。而在我市实施限购限贷政策后，市场上新供应的商品房中“双拼房”设计现象已基本消失，近年来“双拼房”基本销声匿迹。

由此可见，“双拼房”是一定历史时期开发企业为规避政策限制而产生的特殊产物。对委员提出的两本证视为一本证的建议，经过和规划自然资源局相关部门及市不动产登记中心的研究讨论，我们认为：

1、“双拼房”涉及违规改建问题并存在一定的安全隐患。“双拼房”项目在设计和施工阶段均按照独立套型实施，但在竣工验收后则通过打通墙体等方式将两套住房“合二为一”，其实质属于改变建筑物原有设计的违规改建行为，且质量安全方面存在不可预计的隐患。如果政府主导为其改造后的建筑颁发一本房产证，就等于变相认可或鼓励这种私自改建的行为，这将对社会产生不良示范效应。

2、合法建筑物的登记发证并非一个独立的环节，而是建立在土地、规划、建设、验收等系列环节都合法的基础之上。同理，对于两本不动产权证书是否变更为一本的问题，亦不能仅从不动产登记证书的变更考量，而是应从规划、设计、建设、测绘、验收等审批环节，重新审视“合二为一”的建筑是否满足套型住宅在质量、安全、消防等方面的要求和标准。只有经过认可的合法建筑，才符合重新颁发《不动产权利证书》的要求。

3、从宏观调控政策的导向看，“90/70”一直是国家对房地产调控的重要举措之一。国家房地产调控政策要求“房住不炒”，政策导向是通过增加住房供应，满足人民群众居住需要。政策鼓励开发企业建设高品质的中小户型切实解决普通居民的住房问题。如果将“双拼房”合并为一套大房产，有悖于当前国家住房政策导向和住房限购调控政策。2016年10月4日，我市印发施行的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（“深八条”），再次重申并强调了“90/70”政策。随后，市规划国土委印发《关于调整我市新增商品住房项目户型结构和套数比例的通知》（深规土 〔2016〕716 号），将“90/70”政策中的“套型面积”进一步优化为“套内面积”，已基本满足普通居民对中小户型的实际使用的需要。

综上，经过评估，我们认为，将“双拼房”变更为一套住房，允许其作为“一套房”进行交易和买卖，将会对房地产市场秩序和宏观调控工作带来不利影响。

（二）关于建议此类双拼房不能享受市政府颁发的144平方米以下的“小房免增值税”的待遇的建议，我局办理意见为：

对于房屋增值税、契税等税种的征收，都是以独立产权的单套房屋为标准的。也就是说，只有双拼房完成产权变更之后，才可按照一套住宅的标准征税。另外，从实际工作角度而言，双拼房的房屋在备案、登记方面不具有任何特质，除非业主本人，工作人员很难分辨出哪些套房属于“双拼房”的范畴，因此，在产权证书不变更的前提下，对于双拼房按照“大房”实施征税，暂不具备可操作性。

二、其他

（一）办理过程

在接到您的提案后，我局非常重视，主管处室多次召开会议研究，对您的意见和建议组织了认真学习和讨论。指定专人负责跟进对接，广泛征集了规划、建管、不动产登记等相关部门对该问题的意见和看法。同时，对其中涉及的法律问题，认真听取了法律顾问的建议。

（二）办理失效评估类别C类。提案所提问题因受目前条件限制或其他原因需以后研究解决。

感谢您对我局工作的支持！

深圳市住房和建设局

2020年6月5日

是否公开：（公开）

不过，还有一点好消息是，只要双证其中的单套有符合非普宅标准的，就可享受免增值税的优惠。

由于房产证无法变更，双证房在交税时仍是两本证，因此即使实际上整套房总面积超过144平达到了“豪宅税”标准，工作人员仍会按两套非豪宅的标准收税。

图为《深圳市住房和建设局关于对20200031号提案的答复函》文件截图

只不过，如今普通住宅标准的标准还加上了一条“总价750万以内”，也就是说哪怕面积在标准以内，但总价超过了，依然要征收增值税。

而按照目前深圳湾豪宅的售价，双证房的总价在1500万以内的，基本找不到了

南方楼事随手查了部分双证房的挂牌价，供参考（来源：贝壳官网）

02“尴尬”的双证房

看到这里，一些吃瓜群众想必满头问号：双证房究竟是啥？

在这里，南方楼事来给大家科普一下：

“双证房”即拥有两个房产证的房子，需要两个购买名额。

在近年深圳限购限贷的大背景下，这类房产的存在看似“诡异”，但追根溯源，其出现其实挺合理。

2006年，为抑制房价过快上涨，建设部等九个部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出“70/90政策”，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。

虽然“70/90政策”的初衷是为了稳定房价保护刚需，但是这样的政策下，一些想买大户型的购房者需求也就无法得到满足。

为此，一些开发商也想出了对策：在建房子时将两套小户型打通成一套大户型向购房者出售。

然而，2010年深圳正式出台限购政策，每个家庭只能买两套房。此后，双证房基本就销声匿迹了。

因此，2006年到2010年间，在深圳比较“壕”的地段基本上都建有双证房，而深圳湾则是双证房聚集地。

深圳湾片区部分有双证房的小区

深圳湾的双证房有多少呢？

根据资深房产顾问陈军的统计，以深圳湾东滨路以南、中心路两侧为范围，共计18个小区，总户数8117户。

其中单证5227户（占比64.4%），双证高达2890户（占比35.6%），属于双证房的户数超过了三分之一！

原本买双证房只是钱的问题，然而715新政后抬高社保落户年限与追溯三年内离婚记录两个门槛，却一举筛掉了不少房票。

这对于入手需要两张房票的双拼房来说，这无疑是一场“灾难”。

据陈军透露，去年7月底，由于新政对双证房影响很大，一部分业主选择下调价格出售，而另一部分则选择参与双证改单证维权。

半年过去，深圳湾双证房成交量更是大幅下跌。

据陈军统计，2020年上半年，深圳湾片区的双证房成交套数为48套，原本就落后于片区的单证房成交数量。

2020年1-6月深圳湾单双证房成交情况，数据来源公众号@军叔看楼市

而从下半年至今，片区内陈军所统计到的双证房成交套数则跌至8套，跌幅相当明显……

根据诸葛找房数据，深圳湾片区双拼房占比最高的小区三湘海尚，4月到7月3个月内成交了11套房，而新政后，7~11月5个月内，则只成交了4套房。

据陈军透露，由于深圳湾的双证业主们房子户型本身偏大且够用，所以较少急售降价，大部分业主的心态都算稳定，期待着双证合一。

从住建局的回函来看，业主们得失望了……

03禁止双证变单，到底动了谁的蛋糕？

早在住建局正式回复之前，关于双证合一的问题，网友就已经吵翻了天。

在南方楼事此前关于深圳湾双证业主维权的报道底下，人气最高的两则留言就表达了两种主流观点：

支持“双证合一”方表示，在当年还未限购限贷的市场环境下，业主是因为没法买到单套大户型才选择的双证房，买入时价格也并非更便宜，如今自己却被新政误伤，实在是冤！

而反方则倾向于认为双证房业主当年是钻了市场空子才买到了双证房，如今不应该再有更多要求。

（点击链接阅读相关报道：深圳2000位豪宅业主维权！双证房到底有啥“坑”？）

如今出于大局考虑，住建局的回复已经明确堵上了“双证房变单证”的路子，业主的维权以及相关争议也将告一段落。

深圳湾片区双拼房占比最高小区三湘海尚12月参考均价，来源：链家

面对这一结果，双证业主们可能得心塞闹意见，而这在当初认为双证业主“贪心”的网友眼里，则可能是“大快人心”。

对此，南方楼事想对双方都说一句：先别上头，咱来客观看看事实。

指责双证业主“贪心”，难免有些片面：

在不限购不限贷情况下根据自身需求买的双证房，如今在新的政策下受伤，怎么看也都是因为楼市发展而出现的“历史遗留问题”。

当时不限购而如今限购，利益受到影响的业主为此与官方沟通，无可厚非，吃瓜群众们没必要给双证业主贴标签。

鸿威·海怡湾畔（双拼房占比53.3%）

但既然官方进行了回复，双证业主们也得冷静冷静：

对于业主自身而言，“双证合一”被否定，自家房子行情受损，搁谁都受不了。

然而大家也需要想到：官方在做决定时，考虑到的并非个别群体，还有整个楼市的稳定性。

“双证合一”并非弹指之间的事，这其中还涉及到了楼市里环环相扣的关系。

假如深圳市场里的双证都合一，业主是高兴了，但整个市场里，则是多了大批房票，这对好不容易降温的深圳楼市、以及那些更需要买房的纯刚需来说，又是好事还是坏事？