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史无前例！住房需求侧改革这次出真招了

首次！楼市在重点任务中单列

关于楼市的表述，过去的中央经济工作会议，一般放在民生和社会保障里面。而这一次单列，什么意思？当前房地产平稳健康发展，比过去任何时候都显得重要。

一方面，对于打造内循环新格局，对于需求侧管理，对于供需在更高水平动态平衡，对于扩大内需这个战略基点，对于民生和社会保障，这几项明年的重要任务，以及衔接新发展格局，房地产平稳健康发展的意义，非常重大。
另一方面，经济运行要保持在合理区间，要继续做好“六稳”“六保”工作，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，房地产依然攸关重要。

住房保障，被提到了史无前例的高度

会议对住房部分的内容，一开始就强调，“住房问题关系民生福祉”。

所以，要“房住不炒”、因地制宜、多策并举，明年继续因城施策，对热点城市加大调控的力度。然后，笔锋一转，旋即转到了住房保障。

如果市场供应一些低租金的、小户型的租赁住房，让他们体面地租住下来，在城市扎根，过几年就会买房，这不就是租购并举和健康的住房消费吗？所以，对于保障房性租赁住房建设，会议用了“高度重视”这个字眼来表述。

住房供给侧改革，正式开启
增加保障房性租赁住房建设，这只是住房供给侧改革的一环，会议还提出了多项住房供给侧改革的内容：
1）长租房政策
2）租购同权
3）土地要向租赁倾斜，单列租赁用地计划
4）利用集体建设用地
5）企事业单位自有闲置土地建租赁住房
6）国有和民营企业都要发挥功能作用
供给的渠道多吧！
当下，各地政府财力紧张，应对疫情、减税降费和稳增长，已经花了很多钱，财政收入和税收增幅降到历史低位了。所以，住房供给侧改革，单靠政府还不行，要多渠道来实现。比如，用地倾斜，供地计划里单列。
值得注意的是，单位自有用地，也拿出来。现在，大城市供地比较紧张。新增供地基本在外围，城区更新周期长、成本高。
但同时，一些国企事业单位，手上有一些地，限制在那里。那就带头拿出来，调整规划后，在满足员工住房的基础上，其他的拿来做保障房、长租房。

租购同权，再次被强调

这里有个最关键的表述，“租购同权”。

我一直认为，只有将“房住不炒”和“租购同权”结合起来、并列起来，缺一不可，同步实施，租赁市场才能发展起来。

首先，“房住不炒”，打消了涨价预期带来的财富收入、打消了房买晚了，“再上车”就难的预期。

其次，租购同权，让买房和租房都能享受同样的公共服务。这样，短租的权宜之计，才能变为长租的自然选择。租购并举，也才能真正实现。

相反，租房的小孩，不能入读公办学校；租房的家庭，可能随意被房东赶出来；因疫情防控，租客返城，可能被物业拦着不让进社区。这样的话，谁还去租房呢？即便租，也是权宜之计，待有一日，早日买房。

同时，租购同权被强调，也是这几年租赁市场得到的教训。国家很重视租赁，这几年出了很多扶持政策，但貌似效果不好，反而出现了暴雷之类的事情。总结原因，一方面有资本炒作，监管跟不上的问题。

但最根本的，还是这几年房价明显上涨，租房和买房的“权益差”越来越大。当然，“租购同权”也不能马上实现，这次会议提了渐进实现。要知道，优质公共服务是稀缺的，这在全球是共性。政府保障的是接受基本教育的权利，不能保障每个人上学区。

所以，总得有个分配的规则。摇号也好、积分也好，恐怕买房的人，可能在租房的人前面，怎么办呢？政府增加公办教育、让私立学校和公办教育在办学质量上靠拢。大家要上好学校，除了买房，还要好好努力学习，牛娃和牛母都很重要。天道酬勤！

注意，住房“需求侧改革”来了

对住房保障、对长租、对供地转向民生等，之所以这么强调，目的就是推进“住房需求侧”改革。需求侧改革，这是不久前的重要会议重点强调的，这次会议再次强调。那么，什么是需求侧改革呢？

过去，经常听说的“需求管理”、“逆周期调节”等字眼，很大程度是刺激住房消费。所以，一旦听到要鼓励住房消费了，整个经济链条就迅速循环起来，消费也好、投资也好，都昂扬向上，屡试不爽。但过去十几年，几个大周期下来，这个链条转得越来越变扭了。

房价越来越高，户型越来越大，买房的投资客越来越多，加杠杆越来越普遍，市场奖励胆儿大的。尽管，有住房消费升级的因素，但种种迹象表明，这个升级是不正常的。这几年进入大城市打拼的年轻人、新就业大学生，如果没有父母支撑，已经很难支撑起购买力了。

他们面对的不仅是高房价，还有水涨船高的租金。这就是为何，今年疫情后很多长租公寓爆雷了，导火索就是收入预期下降，租客退出高租金的长租公寓，转到低租金出租屋，或选择“合租”、城中村，导致出租率下降，恶化了资金链。

现在，经济恢复快，但消费在下降，CPI、PPI都在下降。但同时呢！房价在上涨，奢侈品卖得好。估计，今年国内奢侈品消费总额占全球奢侈品消费比重将达到40%以上，这一定程度上反映出居民收入差距在扩大。

所以，需求侧不改革，内循环和内需就不可持续，不健康。

楼市的“需求侧改革”，不再是需求端加杠杆、靠财富预期刺激买房，而应该是在对“需求分层”的基础上，对低收入人群、新市民、新就业大学生的分类支持。住房供给侧改革，比如公租房、长租房、保障性租赁住房，都被强调，就是为了迎合需求侧的改革。

商品房，还会大发展

最后，谈谈商品房市场，这次会议提商品房提的比较少。但要注意，不提不是不重视，大逻辑没有变。

只有保障房、租赁房搞好了，商品房才有发展空间。商品房发展好了，才能更好地支持保障房、公租房，这就是楼市在更高水平的动态平衡。

所以，不管是2021年，还是未来5年，商品住房市场还会呈现高位平衡的发展势头。但发展归发展，绝不是像2015-2017年那种飙涨。

这次会议，发现长效机制真的来了，治理更加精细化、科学化，润物细无声。