下一个五年，住房需求还有多大空间？

01

当前楼市的主要矛盾

近期，各地“十四五”住房发展规划，正在紧锣密鼓地编制中。

大家普遍困惑的一个问题是，那么，未来的需求在哪里？

经过“十二五”、“十三五”两个5年的高强度建设，楼市高歌猛进，各地都不缺房子。而且，商品房在建规模非常大，施工与竣工的“剪刀差”一直在扩大，竣工高峰正在到来，未来房子会过剩，有的城市（哈尔滨）开始“去库存”，有的城市房价开始下跌。

从国家“十四五”规划来看，也是要“去地产依赖”的，未来更强调“高质量增长、新发展格局”，“科技创新+消费内需”，这是未来我国的增长引擎，也是长治久安的保障。过去那种“经济下滑，地产上行”的强刺激模式，已一去不复返了。

就房地产来说，“房住不炒”、“不依赖”、“不刺激”，这是一以贯之的主基调。今年，即便疫情期间，也并没有对房地产做强刺激。

也就是说，从时代特征来看，“十四五”与“十三五”、“十二五”明显不同。从住房的角度来看，前两个五年（2010-2020），主要还是“建房子”、“增供应”，因为各地都缺乏房子。但现在，各地不仅不缺房子，房产泡沫成了威胁金融安全的“灰犀牛”，所以资金面也开始收紧。

比如“三道红线”，对近期土地市场、房企融资，已产生了很大冲击；比如，对资金进入楼市，启动了额度和占比双控制（不超过30%）。一旦资金面控制住了，楼市不太可能出现类似2009-2010、2015-2018年那种非理性繁荣。近期，深圳楼市火热，其实主要还是资金没控制住。

不过，我们似乎太理性了，道理谁都会说，但现实远比我们想象的要残酷。站在“十三五”末看“十四五”，我们发现，各地对房地产的依赖度，上升到史无前例的高度。经过棚改和去库存这一轮，不管是土地收入、房地产及相关税收、开发投资、新房开工和销售，都到历史最高位。

而且，相关的指标，比如开发投资/固定资产投资，房地产税收/地方税收、土地综合收入/地方财政总收入等等，也到了历史最高位。

总之，理论上可以大谈“不依赖”，但在现实中，既要增长，又要转型；既要发展，又要民生，既要保税收，又要减税降费等，现实困境总是占了上风。

我们与各地交流发现，很多地方认为，本地楼市还有很大空间，还能再上一个台阶。或者，转型处于阵痛期，地产要发挥TD作用，不能掉下来。近期，有的暗地里松绑限购，有的城市再次启动“去库存新政”，有的城市出让高价地刺激预期，有的城市极力否认房价下跌等等。

总结来看，当下房地产的主要矛盾，就是顶层设计要“去地产”与地方因城施策“难去地产”的矛盾。

02

国家“十四五”住房发展的解读

对上面的问题，业内基本形成了共识。怎么办？国家“十四五”规划做了安排：

• 推动金融、房地产同实体经济均衡发展；

• 促进住房消费健康发展；

• 有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制；

• 探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房

• 完善长租房政策

• 扩大保障性租赁住房供给。

图：国家“十三五”规划与“十四五”规划对房地产表述对比

数据来源：根据相关公报整理

笔者认为，国家的这一系统安排，传达了以下几方面的信号：

一是地产要稳，但绝非过去那样，资金涌向地产，“一业兴，百业衰”，经济对地产高度依赖，泡沫化，并以灰犀牛的姿态冲击金融经济。

未来，地产对经济和财政的作用，对金融的需求和影响是客观的，但这是建立在地产支撑城镇化、公共服务“补短板”、提高人居品质、区域开发基础之上。

二是扩大内需，打造消费引擎的战略基点下，构建双循环新发展格局框架下，住房消费将是重要一环。所以，国家“十四五”规划提出，促进住房消费健康发展。

过去，尽管我国楼市发展很快，但住房消费是畸形的，比如：住的消费多、租的消费少；买房的消费多、围绕居住消费少（装修、设施更新、社区智能化升级等）；户籍住房消费多，新市民住房消费少等。

上世纪80年代，西方国家的城镇化率就已达到70%-80%的顶峰了，但地产对GDP的贡献居然从那时的7%-8%升至现在的12%-13%。原因就是，西方老百姓在住房消费上不断升级。

在西方国家，百姓最大支出，就是住房消费。2017年，美国家庭住房支出平均为19884美元，占消费支出的33.1%。我国城镇居民消费支出的大头是食品（占比30%），住房消费2384美元，占比26%。

买房消费尽管很客观，但很扭曲。经常听到有人说，“手里没两套房，心里不踏实”；“没两套房，不好意思说自己在一线城市扎根”。

我碰到很多这样的人，房产价值千万了，但生活很简单，甚至拮据。小孩上学后，更是如此，家具家电老旧了，也没换，别说装修了，这咋叫住房消费？

租房消费更是如此，这里就不讲了。

过去，大家光顾追逐房产增值收益去了，现在该回归本源——居住和消费了。回归这个本源，关键是“房住不炒”，说了不炒，就是不炒。

但很多城市的做法，还在传达炒房的信号，比如深圳网红盘“打新”，比如哈尔滨“去库存”政策。一方面，政策不够精细化、科学化，离长效机制差得远；另一方面，可能也是希望保持一定活跃度。当然，金融机构也作奸犯科。

这样朝三暮四、瞻前顾后，就给市场释放了托底信号：又回到了老路，本来是“有保有压”，现实中转到了“保”的一面，而不是压。这样的话，楼市还如从前，一致预期下大家还是投资炒房，很难有健康的住房消费。

近期，广州的楼市明显回升，咨询到南沙、黄埔买房的又多了。

三是住房消费升级。衣食住行，“衣食行”的需求基本满足了，开始向美感、健康、精细、环保等方向升级。唯独“住”，普遍的感受，还有很大的空间。比如老旧小区改造，全国有老旧小区约17万个，约占存量住宅面积的12%。基础设施老化、环境差的小区超过10万个（占60%）。

如果扩大范围，将提升类和服务类的也放进来，30%的小区，大概有50万个，缺失公共服务，比如垃圾分类点、独立的物业用房、智慧安防、无障碍设施、停车场、便民药店和便利店。

其实，一个完整的社区，上述设施都应该按照标准来配备，这才能满足当代城市居民的基本生活诉求。但是，现实中发现，只有近年来开发的一些大社区、高档社区，基本设施才是齐全的。

以停车场为例，在笔者居住的广州，不管再怎么老旧的小区，基本都住满了人，停满了车，但没有停车场，导致乱停乱放、秩序很差。“住满了人、停满了车”，意味着居住需求旺盛，消费也在升级，但设施更新和改善跟不上。

除了停车场，垃圾分类点、便利店、休闲运动场所等都严重缺失。因此，基本居住需求满足了，但远远谈不上美好生活，居住消费升级的潜力很大。

03

商品房市场的空间在哪里？

你可能会说，这和商品房市场有啥关系呢？

房子足够多了，要寻找市场机会，一定是存量盘活，这就得让整个市场循环起来。一旦住房消费升级，存量房就循环起来了，新房也就有市场了。现在，各大城市大面积住房交易更多一些，意味着改善型购房多一些；或者，房价太高了，大家都得买紧凑的户型。

在热点城市，现在热销的是3-4房的紧凑型户型，1-2房的新房反而不太好卖。我在广州看到的很多项目，凡是1-2房户型，要不是向北，要不在犄角旮旯。

住房消费升级被激活了，存量房交易会明显增加。

其实，老旧小区改造也是避免这些房子陷入衰败境地。再不改造，“老破小”交易难度越来越大、甚至无人问津了。现在，买房的都是90后、00后了，他们对户型、设计、社区、物业、建筑材料、装修风格等等，非常在意。

其实，每隔5-10年，户型格局、设计理念、建材等，都会发生很大变化。再加上，我们对房子的保养不在意（更在意房价涨了多少），所以为啥，2000年以前的房子，就归入“老旧小区”了。

问题是，一旦不是次新房了（10年楼龄以内），房子就很难交易出去，没个一年半载卖不出去。所以，建议大家每到5-10年，就要看看新户型是什么，有没有必要倒换一下。

存量房改造后，没有换房能力的老业主，可能会继续居住下去，但很多人会换掉，卖给嗷嗷待哺的“刚需客”。近年来，大城市流入人口挺多，这些人租几年房子后，想买房。“租购并举”不是一直租下去，而是“先租后买”，这才是健康的住房消费。

改造后的小区，面积不大、总价低、配套还可以，就成为这些新市民“先租后买”的优选了。所以，近期国家重大文件里，特别强调不搞大拆大建，从大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。存量提质改造了，增量机会才能创造出来。

但是，这些年各地太重视新房销售，调控政策都在引导大家买新房，比如限售政策、限价政策、区域开发、轨道交通、税费政策（增值税免征期“2年改5年”）等，这些都利好新房买卖，不利于二手房交易。这也很好理解，新房对卖地、投资、增长和税收的综合效应更大。

上图是广州的数据。2013年之前，二手房和新房交易面积差不多，甚至二手房交易还大于新房。但2013年以后，新房交易越来越大，基本上每年都大于二手房交易（除了2017年）。未来，广州启动大规模旧改，城市规划、外围开发、轨道交通很宏伟，必然会倒逼继续鼓励新房市场。

过去，房价上涨，很多业主把房子拿在手里，看重的是增值！但未来，房价不可能明显上涨了，房子的各种成本（物业、折旧、按揭、机会成本等）都会到来。同时，投资炒房的人也少了，加杠杆也难了，想买房、想换房，就得把手上的房卖出去。所以，未来估计很多人卖房子。

这就泰山压顶了。现在，很多城市二手房中介挂牌量，已经创造历史了。只不过，房价在涨、新房火热，存量房海量被忽略了。所以，现在就应该把存量房市场激活，实现外来人口、新就业大学生的买房需求，从而把新房市场激活，这样的循环是健康的，也给新房市场创造空间。问题是，现在各地还是想着新房市场怎么“再上量”，不考虑过剩问题，这是危险的信号。

04

最后说说保障房和租赁

经过10多年大规模建设，存量保障房规模很大了，再建的话，财政和运用能力、供应效率等都不支撑。但当前住房保障，还在增量上“打转转”，并未转到“存量运营”上，如提升配套、做好运营。突出表现在无法实现“轮候-分配-退出”循环。轮候库苦苦排队，不再符合保障的对象退不出来。

其次，住房保障扩面至新市民，一直未获得突破。过去的住房保障工作以“收入线、资产线”划分，致力于解决户籍低收入、住房困难家庭的住房问题。工作边界相对清晰，但扩展至新市民，群体范围扩大，标准难以制定，对地方财政形成压力等，都对住房保障扩面造成巨大制约。

而且，市民对住房的诉求日益多元化，不仅仅是“有房住”，还要有居住体验感、有生活质量感。因此，这给住房保障供给侧提出新要求，不能仅仅是“建房子”，还要围绕居住和社区生活，创造美好人居。另外，针对保障房提质扩面与市场化，这一刀该切在哪，值得深思。

在实践中，除了部分城市将为城市提供基本公共服务的人群（环卫工人、青年教师、医生护士、消防员等）部分纳入保障外，住房保障向新市民扩面，基本都异化为功利性的“人才保障”。

这事实上是“保障越界”的表现，偏离了住房保障“保基本（住房需求）”的大原则，让住房保障陷入“福利陷阱”，这也与今年3月份发布的“要素市场化配置”的国家文件相违背。

住房保障是“保基本”，发挥的是市场失灵后政府“兜底”的作用。基于政府财政实力下降，存量住房规模已经很大等情况的综合考虑，按照“尽力而为、量力而行”的原则，“十四五”住房保障，应强调住房保障的有效性。比如，强化对“已保障对象”的定期核查，对不再符合保障标准的，应尽快启动退出机制，或市场化“租金定价”，形成造血机制，将存量保障性住房盘活起来。

同时，加强存量保障房在物业管理、休闲娱乐等社区公共配套“补短板”。其次，由于居民住房消费多元化、存量房规模很大，未来要从“补砖头”转向“补人头”，以住房券的形式，让受保障对象到市场上租房，既有利于满足千差万别的需求，还提高保障效率，激活存量房利用。

另外，国家还提出“保障性租赁住房”。笔者的理解是，政府在供地、规划调整、公共配套、税收减免上给予扶持，降低供给成本。比如，工业区转型后配建的租赁住房、蓝领公寓，企业利用自有用地建设的租赁住房等。这也是盘活存量的模式，目的是降低租金，降低城镇化成本。

对共有产权住房，国家一贯的态度是因地制宜。我认为，有的城市“夹心层”群体比较大，已过了几年的租房生涯，购房需求迫切，但探不上商品房的价格，可以试点推进几个项目。但是，一定要做到因地制宜，房价高、上涨压力大的城市，可封闭流转。其他城市，建议在服务一定年限后放开流转，大家愿意买共有产权住房，看重的是产权，不然的话，就落入不捞好的困境了。

最后，说说住房租赁。从2016年国家发布39号文，到2017年写入重要文件，满打满算，培育“租购并举”有5年了。但是，从近期出现的问题看，建立“租购并举”的住房新制度，任重道远、依旧在路上。站在“十三五”末，看住房租赁未来的路怎么走，应该是“先总结、再出发”。

现在，租赁的问题太多了，长租公寓到了至暗时刻，国企带头带的也很艰难，集体土地建设租赁住房也在谈“下一步试点该咋弄”。不过，也要清醒地看到，问题暴露充分了，市场出清了，才能再出发。

笔者认为，成本太高、难盈利、金融不支持等等，背后都是“租赁权”太弱、“上面重视、下面不重视”所致。这里不展开了，总之小打小闹、小修小补无济于事，必须要大手术。