别信谣！深圳房地产税，这三大信号才值得注意

两天前，一篇新华社的时评，“深圳要出房地产税”的声音此起彼伏。

一时间，各种征收传闻版本都出来了。

对此，南方楼事只想说，你看到的所谓“房地产税方案”都是假的。

房地产税迟早要来，但不是现在。

而深圳，很可能就是接下来率先试点的城市。

01，房地产税最新情况

先来说说引发讨论的新华社时评。

起源是最近深圳“打新热”现象，新华社再次呼吁房住不炒，在具体举措上，提到了“建立科学合理的房地产税制度”。

“打新热”现象警示，增加供给、新房限价之外，楼市调控还有很多事要做，比如更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。

报道一出，让不少媒体惊呼：这是倒逼深圳出台房地产税啊。

谣言立马就安排上了。几个月前流传的“深圳市房地产税征收试点运行方案”，又重现各大微信群。

南方楼事只想再度辟谣：假得离谱！

先不看内容，次标题的“报送中央住建局审批稿”就错漏百出。

中央叫住建部，地方才叫住建局，OK？

实际上，这个所谓的试点方案在今年8月就曾出现过。当时南方楼事第一时间致电深圳税务局求证，工作人员称并没有这个文件。

再者，方案上的“2021年1月1日起试点运行”，距离现在仅剩一个月时间，目前征求意见稿、草案等等都没见到，你觉得可能吗？

房地产税立法不可能一蹴而就，是需要经过三审进入立法排期。

今年5月，国务院曾发布了一则意见稿，其中提到：稳妥推进房地产税立法。

可见，目前房地产税还未进入立法阶段，连草案都还没出。而税法出台一般要三审通过，列入立法排期也还要等好几年。

房地产税总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。

草案起草完成后进入立法程序前的一步重要工作是公开征求意见，征求意见后，经国务院常务会议审议通过后，才能提交全国人大常委会。（新京报）

实际上，房地产税已经提了8年之久。

关于官方的动作，南方楼事曾梳理了最全版本，请上下滑动查看。

02，深圳或将率先试点

虽说新华社这篇时评，颇有被过度解读之嫌。

但深圳或将率先试点房地产税的信号，早已释放出来。

原因有三。

❶ 深圳有更多自主权。

作为中国特色社会主义先行示范区，深圳在改革试点上有更多的自主权，立法上的空间也相对更宽。

在房地产税法的推进上，深圳具备比其他城市更明显的优势。

就在上个月，国家发改委发布了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点首批授权事项清单》。

这次综合改革方案含金量很高，支持力度、探索空间也都前所未有。

点击蓝字回顾：特区40周年大会“利好”

❷ 深圳住建局曾提到考虑用房地产税抑制房价上涨

今年4月份，深圳市住房和建设局局长张学凡在“民心桥”节目上，提到了房地产税。

原话如下：

“作为政府部门来讲，我们对于房价上涨不是没有考虑的，我们更多想通过一些标本兼治、精准施策的办法来解决房价问题。我们现有的政策是有打补丁的空间的，刚刚提到的这个点是打补丁的点之一。我们不是没有手段，我们准备了很多手段。”

“比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化;在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税的问题。这些都是在我们的考虑政策里，只不过是根据市场的情况，什么时候出的问题。”

也就是说，在楼市调控环节里，房地产税早就被考虑进去。

而出台的时间，就要看市场的情况。

实际上，被称作“深圳最严楼市新政”的715政策，完全契合这番话提到的方向：深户要3年社保、离婚三年内首现、非普通住房首付和税费都增加

点击蓝字回顾：深圳楼市715新政

就差房地产税了。

如今，深圳“打新热”被顶到风口浪尖，房地产税会不会加速出台，有待观察。

❸ 深圳具备推进房地产税的市场条件

未来房地产税的趋势，大概率还是因地制宜，分城推进。

因为各城市的差异实在是太大了，不可能存在全国统一的税率。

2017年，国务院就在《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到：支持各地区在房地产税探索创新。

那么，哪些城市会率先推进？

答案是：率先进入存量房时代的热点城市。

关于房地产税出台的背景，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为必须具备两个刚性条件：

一二线甚至三线城市，二手房市场占有率在70%以上；

国民经济在稳定向上发展的通道里。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，热点城市尤其是高端购买力比较旺盛的区域，肯定会先执行。

“具体实施过程中还是要看各个地方，比如一线城市像深圳这样进入存量时代，需要房地产税调节收入差距的，都是可以率先推进的，不过各个地方方案差别会很大。”

众所周知，住宅供应稀缺的深圳早已进入了存量房市场。

2017年二手房成交金额超70%，2018年二手房成交占比69%、2019年二手房成交占比67%

在房地产税的推进上，深圳大概率又要发挥先行示范区的“示范作用”了。

03，房地产税来了，房价会暴跌吗？

盼着房地产税出台房价暴跌的人，恐怕还是要失望了。

简而言之：房地产税会影响房价涨幅，但对降价的作用还是很有限的。

看看早在2011年就试点房地产税的上海和重庆，房价并未有下跌迹象

南方楼事采访了多位专家，提及房地产税时出现得最频繁的词语就是：稳。

“稳地价稳房价稳预期”，房地产的三稳政策依然要坚持的。

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

从稳妥推进的说法就可以看出两点，首先房地产税是老百姓很关心的事，舆论要稳定，不能引起太大恐慌。

其次，房地产调控的顶层设计是“稳地价稳房价稳预期”，对房价不要形成明显的冲击，所以在税法设计要考虑。

宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任）

房地产税推出是顺理成章的事情，对市场的震荡是有限的。

因为房地产税各种条件都准备得差不多，给市场预留了足够反应周期，很多人手上多套房都卖得差不多了。

但炒房现象会得到明显抑制。

房地产税肯定是累进税制，手上房子越多越大税收越多，经过市场经济调节，一二线房地产炒作会得到很大抑制，没有太多空间炒房了。

房地产税的主旨是增强国家税源，平衡社会收益，同时，起到遏制楼市投机、稳定房价和推动房地产稳定健康发展的作用。

朱文策（资深地产评论人、朱罗纪创始人）

房地产税对城市房价的影响，是缩小涨幅。

房地产税一旦推出会造成大量抛售房价大跌的观点，绝对不会发生。

一个城市房价的走高走低，是综合因素，再好的城市都会跌。

这个税有机会改善一些大城市的房地产供求关系，但如果这个城市人口的流入速度依然超过住房的供应速度，那么这个改善最终起到的作用也不过是：缩小房价的涨幅，比如从原来的涨10%变成涨6%。并不会说，这个税出来，房价一下子拐头向下了。

此前南方楼事也整理了几大要点，再分享给大家参考。

1.刚性需求占据市场主导，影响不大

新房、二手房和租房三大块构成了整体房地产市场。在房产刚性需求占据市场主导的今天，由于房地产税的征收而可能释放出来的一点存量房产，真的不足以起到降低房价的作用。

2. 规模小，调控房价能力有限

原国家税务总局副局长许善达：中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。他表示，即便将来全面开征，规模也远不及私有制下的房产税规模大。所以，房地产税这部分流动资本调控房价的能力还是有限的。

3.影响房价因素很多，房地产税非决定性因素

财经评论员马光远：各国地方政府，在征收房地产税时，制度设计上尽可能地不引发房价的剧烈波动。就房价的简单逻辑而言，影响房价的因素非常多：供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等。

房地产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。

04，谁要担心房地产税？

在回答这个问题之前，南方楼事想问问大家：

你手里有几套房？

如果数量低于三套，房地产税基本跟你没关系。

以深圳为例，目前深圳住房总量是1065.5万套，但其中商品房只有181万套。算上保障房、公寓等，有房产证的住房数量仅252万套。

有房产证的住房大体有多少呢？181万套商品住房是有房产证的；50万套保障性住房中间，除去公租房外的其他住房是有房产证的，按1/2计算，大约25万套；单身公寓、商务公寓是有房产证的，按照“单身公寓、商务公寓、养老院及其他类住房”统计93万套总量的1/2计算，大约46万套。

这三类住房加起来总共约252万套，这就是深圳全部的住户拥有房产证的房子，其在1065.5万套（间）总量的房子中占比为23.7%，而住户没有房产证的房子占比为76.3%，这就是深圳基于房源所得出的基本房权结构。（宋丁视点）

这252万套住房中，有人一户拥有两套、三套甚至多套房子。

也就是说深圳有房的人，不超过252万人。

不管是按照1343万的常住人口，还是民间版本的2500万人计算，这个比例都少得可怜。

如果你手上只有一两套房子，按照人均面积算下来可能都达不到征税标准。

想为国家贡献房地产税？只能拼房产证数量了。

真正需要担心的是那些手上有多套房子的炒房客、以及几十套的原住民。

朱文策表示，主要还是对单一城市持有多套房的投资客有影响。

“房地产税是地方税，不存在全国统一化整的税率，对全国分散性购买就很难起作用。

同一个城市拥有太多套房的现象会减少，反而会促进在全国多个好的城市分散购买房子。”

针对各类群体，南方楼事整理了对应的影响，供参考。

自住客：对于有自住需求的购房者，不必过多考虑未来房地产税的问题，只要价格合适就可以择机购买。

投资客：对于那些有投资投机购房需求的人，则需要认真考虑未来房地产税推出后，对于持有成本和投资收益的影响。

其中持有多套房产的投资客，会面临更重的持有成本，流动资金可能会收到影响。

租房者：那些正在出租的房源，房地产税开征将提高持有成本，房东会直接转嫁到房租里。所以，如果继续租房，不单单是继续要付给房东租金，还要变相替房东缴纳房产税。

不过房产持有者也会把多余的房产推向租房市场，让租户共同分担房产持有的成本。租赁房源增多，也可能导致房租下跌。

05，房地产税怎么收？

前面也提到了，分城推进、因地制宜才是大趋势。

因此，房地产税不会有全国统一的标准。

但普通民众不需要担心税收增加，因为居民减税的方向不会变。

据了解，针对未来的房地产税改革，对基本生活住房不收税、超过基本标准才收税，也已成为业界共识。

据媒体报道，此前中央财经大学财经研究院院长王雍君也表示，房地产税开征将会对整个房地产税收体系作出调整，最终目的是降低居民税负，因此大家不必过于担心税负加重的问题。

至于征收方式，可参考试点城市重庆与上海。

图片来源：财新网

面积和套数，可见是参考最多的标准。

朱文策：房地产税会设定起征点，会有免征面积；大概率会有累进制，持有太多套房可能会被课以惩罚性的税收。

比如家庭唯一自住房不征；有起征点，比如上海人均60平米以内不征，重庆人均100平米；有抵扣，可以抵扣个税等；有减免，或是针对困难户、保障房、人才房等等不征。

实际真正发生的税负，不是大家想象中的简单加减乘除的计算，会有非常复杂的标准和系数。总而言之，对刚需不会产生明显负担。（引用自微信公众号：朱罗纪）

06，房地产税和房产税的区别

最后，要科普一个基础但又最常被忽略的常识。

房地产税≠房产税！

很多人不知道的是，房产税已经征收34年了。

房地产税：综合性概念，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

房产税：《中华人民共和国房产税暂行条例》从1986年10月1日开始实施，至今还适用，也就是说房产税已征收34年了！只不过征收对象是厂房、经营性用房等。而对居民自用住宅是免征的，因此对百姓生活基本没有影响。

简单来说，房地产税包含了房产税，范围更大。

另外值得注意的是，在近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都是使用“房地产税”这个概念。

部分资料由南方楼事综合整理自网络