龙华10月楼市成交月报：银十成绩单来了！

银十成交单出来了，一手新房不负众望，成交4617套住宅，创下了4年来10月份新高，环比小幅减少，而同比则大幅增加。其中改善型产品占比51%，刚需产品占比46%，主要成交区域在龙岗、光明，打新仍是市场主流。反观二手，新政之后，成交持续下滑，未见回暖；带看增加，客户捡漏心态多。

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01   打新继续，刚需指路

10月份整体来看，成交相比9月份还是略有下降，8月、9月份光明的盘几乎是秒光盘，但在10月开盘的几个项目，像光明区金地峰境瑞府总共1591批认筹客户抢629套房，还是花了接近一天的时间选完，再不是之前开售即空；还有西丽片区的深铁阅山境，总共864套住宅，但是认筹的只有700多点，这个楼盘性价比也是可以的，单价才8.35万/平，但还是没有秒光；分析原因，主要是因为前二个月新房扎堆入市，消化了好大一部分刚需住宅客户，10月份打新的群里都明显减少了一些，且新房供应不断在增加。

日前开盘的东关珺府，主推户型68-144平，项目位于坪山区马峦街道江岭路与比亚迪路交汇处西北侧，北面约400米临近地铁16号线江岭站预计2023年通车，带装修交楼，包含5栋共8座高层住宅，约1500多户。自带一站式教育资源，包括一所9班幼儿园及54班九年一贯制学校万科代建，且享有区域内六馆一城国际会展中心、深圳自然博物馆等优质配套。这个项目对于预算在300-400万左右总价的网友，可以重点关注，东关珺府近期在坪山三洋湖片区又拿了一块地，14万平的大型旧改，相对开发还是不错的。

接下来，还有将近20个新盘即将在11月入市，从数据来看，到年底还是有很多性价比高的楼盘，对于今年要置业的网友，可以在新房早点入手，毕竟购买新房税费相比二手房的费用，少很多，应该争取这个机会上车。

02   红山依旧，期待观澜

经过一场“高收低出”的浪潮，红山片区的租赁走向平稳，没有了过往的抢房热闹，但也不影响他依旧是宇宙中心的亮点。从成交数据上看，红山片区依旧是龙华租赁市场最热区域，并没有因为一些长租公寓的负面新闻所受影响；部分长租公寓的退租，和临近年末，租赁房源存量比过往几个月有所上升。

对比三季度的火热，壹成中心片区成交量和房源存量有明显下降，期待投资客转为放租，让人人都能租到房。最后就是观澜，10月底见证历史性一刻，等待已久的地铁4号三期延长线开通了，近期我们观察到地铁沿线的租赁价格；从成交价格来看，当下租价暂时没有太大的涨幅，预测租赁市场面会在年后出现普涨，建议有计划在4号线沿线的租房的朋友，可以提前了解。

03   二手下滑，仍有成交

深圳二手房10月份成交5049套住宅，环比减少42.8%；成交面积447816平方米，环比减少42.7%；对比9月份的8820套，下降43%，成交量连续三个月下滑，金九银十也不复以往。从上图的龙华市场成交参考数据可以看出，10月二手的成交量相较9月，仍是没有突破50套（部分老小区未统计在内，以次新房小区为准）。

90㎡以下刚需产品成交25套，占总量61%；

90-144㎡改善产品成交4套，占总量10%；

144㎡以上豪宅成交12套，占总量29%。

从户型分布比例上来看，10月在刚需和改善户型上，并没有什么变动，144㎡以上大户型主要表现在别墅豪宅上，其中以观澜鹭湖片区的和黄懿花园的联排别墅为例，最高的一套成交单价7.1万。750万上下的成交倒是持平状态。

>> 各片区总结：

01 龙华中心区

10月壹成中心成交8套，全都是刚需三四房，6区、7区、9区单价平稳在7.5至8万左右。值得关注的是月底九区成交了一套单价8.5万的四房，刷新了壹成中心的最高成交单价，在二手房这样低迷的市场下还能有这样的价格，也说明了这个小区潜力无限。周边老小区还是有一些零星成交，主要还是价格优势。

房协月初发布第三季度数据报告，壹成中心11区璞誉府以远超第二名的成绩获得榜首。璞誉府小户型在七月份开盘的时候就已经售空，现在剩下都是130＋的大户型，相对于二手房来讲，璞誉府的确是性价比比较高，但是关注壹成的小户型客户则是有部分转向本片区二手市场，得益于二手赠送多、使用率高、成交单价高点也就可以理解了。

02大红山片区

实验片区：总共成交11套二手房源，主流成交户型是89平的，共成交了6套，水榭89平的单价在8.2万左右，中航天逸和星河传奇单价最高在9.2万到9.6万。实验片区10月特点：水榭的双拼还是居高不下，成交了3套，单价在6.4万到7.5万。水榭春天1-3期可以说是红山最宜居的老牌社区，关注度一直都很高，成交活跃也在情理之中。

上塘片区：10月上塘片区成交了2套，一套是港铁的别墅，单价在9.5万，这套别墅放盘也是许久，之前挂盘是2400万，最后是直降200万才吸引客户成交的，说明市场客户都在观望和等待时机，不管是刚需还是豪客，只要有笋盘就会第一时间出手。

深高片区：水榭五期成交了一套89平1250万，又创新高，单价在14万，不管是715新政之前还是之后，深高北的房子还是节节高的，基本没有受政策所影响，需求非常明确，看准就买。另一套是水榭六期的低楼层，89平成交价在1180万，这个片区的地位，终究得益于深高北校区是目前龙华最高学府的影响力！

03 北站豪宅区

这个片区一直都有成交，首先是深外龙华校区属于深圳市的战略定位，家长对深外的传播表示很有信心，也让很多犹豫的客户有了更多信心。其次是6号线支线设点龙悦居对片区交通大大改善，最后对于整个龙华当下豪宅片区价格都已过10万，而这个片区实属低洼促成了很多改善客户入手。

04 观澜片区

10月份观澜片区新房和二手房整体成交量都比较一般。新房方面：合正观澜汇二期和锦顺星苑都是剩余部分三房户型，选择面比较小，且经过9月份的消化，大部分考虑新房的客户基本都已经买单了，没有买单的客户也是因为自身原因不去选择新房而考虑二手房。

二手房方面，10月份成交8套，89平及以下面积成交4套，135-183平大户型成交4套，其中3套是懿花园183平的联排别墅。此前懿花园联排别墅成交量一直比较少，这次一个月成交三套主要原因还是因为鹭湖片区的整体单价起来了，但是别墅的单价还是跟去年相差不大，在当下性价比凸显明显，对于想买别墅的改善型客户来说确实是个很好的时机。

今年银十迎来了深圳40周年大礼包，涉及地产类利好政策的是“土地释放政策授权给先行示范区”因发展需求灵活审批，这点对于深圳发展来说具备更多可拓展出人才房，对于商品房影响较小。从银十的成交数据来看，对比往年一手房热度依然不减，而二手形成了鲜明的对比，成交量下滑很多，对比715新政之初，近期从数据观察到看房客户和买入客户也有明显回升。

做决定最快的是考虑学区的家庭，因为深圳每年的3、4月份是小一和初一的报名时间，依当下积分政策来看，部分学区二手房可以在农历新年之前拿到新房产证，如果到年底或者明年年初，走完二手房流程可能就赶不上给孩子报名的时间了。所以在此建议有学区需求的客户不管是刚需还是改善型，要提前计划。

菲菲楼市预测，随着二手看房量的回升，接下来几个月龙华片区改善置业依然是成交主流，决定改善入手的关键因素是学区配套和房源性价比。