龙华9月成交月报：新房新高，二手下滑！
“金九银十”是楼市的传统旺季，进入9月开始，改善型楼盘也踊跃而至，市场仍是刚需为先，但选择更多了，二十多个住宅项目获批，其中开盘的新房整体去化七成，成交创下了7年同比成交量最高，也是今年的月成交新高，共计4871套。
随着国庆各品牌开发商的打折活动，新房市场继续升温，热度不减。再看二手，面临新房住宅市场的积压，成交量下跌24%，市场依旧低迷，氛围趋冷。
一、新房持续回暖，创成交新高
9月全市新建商品房成交为63.52万平方米（7069套），同比+40.26%；其中新建商品住宅成交为48.79万平方米（4871套），同比+76.60%。说“打新”是当下深圳楼市的主流话题绝不为过，供应量大增，限价调控政策下新房凸显的高性价比，让市场热情高涨，成交活跃，过去几年新房住宅在9月份的成交量不足3000套，而今年的4871套创下新高。
龙岗、龙华、光明是9月新房的主力成交区域，刚需大区仍是龙岗，代表性的楼盘是融湖世纪、仁恒公园世纪、京基御景半山、丁山河畔、恒大锦苑等；光明则是玺云著、勤诚达正大城、中海寰宇时代、乐府花园等；月底金融街二期推售390套房源，有房和无房客户合计有2814批，由此可见深圳的购买力旺盛。
9月份龙华成交1193套新房住宅，环比增加42.9%；主力成交的楼盘是龙光玖悦台、合正观澜汇二期、安宏基星曜广场等；包括备受关注的莱蒙水榭云上，月底也开盘发售。从全市新房住宅不同面积来看，占比最高的是90-144㎡改善型产品，成交2534套，占52%，比90㎡以下的产品高出近8个百分点。
二、两房成交火热，注意“高收低出”
9月红山片区租赁市场成交两房较为火热，客户群体以年轻人为主，随着红山6979商业品牌越来越多的进驻，未来该片区会越来越年轻化，周边房屋租赁也会备受关注。
在这里，我们温馨提示：最近许多蜗居在红山片区的“高收低出”公寓公司，都出现进退两难的局面，有某些公司已经出现欠薪欠租的情况，有出租或预租房的朋友需对公寓公司多加了解，最好实地考察公司规模和实情。
观澜片区9月租赁有所下降，但是地铁四号线三期北延线观澜段将在10月28日开通，估计会拉动大批市区上班族北移租赁观澜，相比龙华和其它区域租价，观澜仍处于较低水平，期待地铁能带动新沿线的房屋租赁。
另外龙华中心区相对较为平稳，租金也没有很大的变化，有需求的朋友可以根据自己的情况选择合适的区域选房。
三、二手市场冷淡，大户型受欢迎
深圳二手房9月份成交8820套住宅，环比减少22.1%；成交面积781111平方米，环比减少19.9%。环比8月份的11322套，下降22%，成交继续缩水。
另外政策方面发布了关于建立婚姻信息查询机制，完善住房贷款，严查假离婚买房，也可以说是官方在加强市场监管力度，也因此二手市场的成交价格走势相对平稳。
从上图的龙华市场成交数据可以看出，9月二手的成交量更少了。
90㎡以下刚需产品成交25套，占总量53%；
90-144㎡改善产品成交4套，占总量9%；
144㎡以上豪宅成交18套，占总量38%。
9月在户型分布比例上和8月相差不大，倒是750万以上的成交反超了，不仅占比55%，还环比8月增长了4%。豪宅之外，部分片区位置好的小户型因为单价高，成交总价也有所上升，像深高北的均价已经是13万了。
>> 各片区总结：
01 龙华中心区
九月份，壹成中心稍稍有点起色，从8月份整个月成交了3套房子，到9月份成交8套，主要集中在3房、4房，成交单价在7.3万-7.5万之间，房源都是业主急卖的房子，或者配合满五的，也有部分业主自己出增值税的。
从这些数据可以看出来市场已经逐渐接受了新政，并且开始消化笋盘。壹成中心这个大盘当前积累了一些优质房源，建议真心有需要的朋友可以捡漏，试下机会，毕竟热门的打新容易踏空。
龙华中心区的周边旧小区成交都较为活跃，像锦绣江南、富通天俊、金地梅龙镇九月份都有超10套的成交。目前几个小区的房源价格都不便宜，但随着放盘量的增加应该会放缓。
另外，像新华中学学区的小区：例如东华明珠园、花半里等，也有部分小户型笋盘，也是比较推荐的，目前三房在500-630万之间，刚需注重成熟配套的可以重点关注。
02 红山片区
9月份来说，实验片区的成交是最活跃的，尤其是卓越皇后道，一个盘差不多占了一半的量，主要是价格优势，小户型总价在710-730万之间，而大户型单价最低去到了6.7万左右，在红山真的再找不出比皇后道性价比更高的小区了，目前这个价格怕是买不到了。
另外中航天逸、华业玫瑰、水榭春天等几个小区也都有成交，单价是高了一些，但位置好，户型漂亮，商业配套成熟，也是精挑细选的客户首选。
上塘片区，主力成交还是在曼海宁南区和港铁天颂，单价在8.5万左右，来看房的客户基本都了解过周边的市场了，还是比较能接受这个片区的价格，主要是也没有较大的涨幅，还是很平稳的，而且交通便利，学校也很认可。
港铁有成交一套别墅，单价才6.5万，是很划算的。整个红山，最贵的还是深高北，单价13万，可以看出学区学府的效应，加上放盘量不多，业主价格坚挺。
03 北站豪宅区
金九已过，但从成交量来说，还是有所下降的。圣莫里斯这边，竟还有客户是之前因政策遗留没来得及上车的，想来客户的心态，是认为政策出来后房价必然会跌，结果一等二空三失望，最后还是因为自己的需求出手了。
北站片区的豪宅，虽然对比普通住宅总价高，但实际上在政策之后，业主对于有诚意的客户，都愿意稍稍让利，而真正有想法的客户，也明白这个时间段其实是一个好时机，所以在挑选到自己满足的房源时，还是能促成交易。
当然，也有部分业主心态不同，价格上没有空间，双方就会进入一个博弈阶段。
04 观澜片区
9月份观澜片区成交主流还是新房，位于地铁4号线茜坑站地铁口的合正观澜汇二期一经推出就差不多去化8成，4房户型更是当天就抢光。
由于小区位置、配套都不错，价格倒挂且本次合正是带精装交楼，对打新客户的吸引力可见一斑。
不过本次合正推出的最大户型只到125平四房，对于需求更大面积改善居住的朋友来说，还是要看看周边其他小区的二手房。
观澜片区二手成交量和8月份基本持平，共成交10套，其中90平以下刚需户型5套，四房及以上的大户型成交5套，其中4套是190平以上的大面积，户型涵盖复式，别墅等。从成交数据来看，二手亮点正是大户型成交活跃。
因新政对此类大户型来说本身影响不大，鹭湖片区的龙外学校关注度也一直比较高，对于想给孩子一个好的起点，又对居住舒适度和环境有要求，并且需求大户型的客户来说，鹭湖片区的几个次新楼盘：仁山智水、和黄懿花园、金地天悦湾、金地鹭湖一号等几个小区确实是观澜片区乃至整个龙华都非常不错的选择。
今年上半年，深圳住建局就曾表示，2020年深圳计划入市的住宅+商务公寓项目共计109个，预计供应套数69350套，供应面积601.88万㎡，其中商品住宅50618套，商务公寓18732套。
2020年1-9月，深圳共批准77个新盘预售，预售总套数达48227套。由此可见，2020年的最后三个月，深圳还有一半的住宅可能入市。
据深房智选统计，近2个月的“日光盘”认筹人数接近3万人，而供应量仅有6000套出头，中签率仅有25%左右，因而近期网红盘“陪跑”人数在2.3万人左右。
菲菲楼市观点：
已经进入银十阶段，“打新”依然是刚需的主流选择，10月宝安、龙华和龙岗会随着新盘不断入市，成交量肯定会有上升趋势，如果你的预算200万以内可以重点关注龙岗和龙华部分新盘。
其次从目前二手成交动态来看，在购房者越来越重视房票的应用价值时，优质大户型在市场上获胜还会持续一段时间。
所以菲菲建议大家，如你目前正准备置换，可以多看市场上10年内的大型资源社区、得房率高、税收有优惠的房源，当下选对可谓是捡漏置换的机会，当然近期前来咨询的客户中了解到，已经有很多客户开始踏上整合资产。
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