在深圳，改善型的尴尬，谁能懂？

这个世界，有人笑，就有人哭。

新政执行后深圳不少楼盘的认筹方式也发生了微妙变化，多数楼盘实行无房者优先选房规则，还有限价楼盘与二手房之间的价格剪刀差，让广大刚需直呼“春天来了”。

可是，另一拨人却要哭了。

他们的名字叫，改善型刚需。

这不，家在深圳论坛上有网友表示，自家的房子卖不出去,又不能降价，十分尴尬。

相比之下，改善刚需大写的惨。

01 - 新房已经关了半扇门

8月31日，佳兆业樾伴山花园，认筹数368批，其中无房者327批，有房者41批。

9月16日，光明电建洺悦府483套房当天售罄，均价约5.97万/平，全部卖给了无房者。

9月23日，远洋天著开盘，无房者优先选房，均价约8.38万/平，认筹数1228批，无房者937批。

9月27日，光明金融街二期390套房当天售罄，均价约5.2万/平，无房者优先选房，认筹数2814批，其中无房者2709批，有房者105批。

715新政后，自华强城入市以来，多数热门楼盘都倾向于按“无房优先选房”的方式开盘。参与摇号的名单中，无房者比有房者多出的人数甚至几倍不止。

在这样的情势之下，改善刚需的打新难度反而上升到了前所未有的高度。

以前呢，没有实现无房者优先，刚需和改善型的都在一条起跑线上，可以一起参与认筹，尽管新房还是一房难求，但大家都还有一样的机会，可以一起参与认筹和选房。

但现在，有房者的参与的机会比起无房者少之又少，甚至即便能认筹，也还得让无房者优先选房。

02 - 二手追不上，也不敢追

改善刚需，对二手房不敢追的主要原因就是：深圳二手房涨得实在是太快了。

以南山科技园为例，今年1月到今年8月，半年多的时间从参考均价从11.1万/平涨到了13.3万/平，涨幅为19.8%。

其片区典型楼盘华润城一期，今年1月到今年9月，半年多的时间从挂牌均价从11.3万/平涨到了15.5万/平，涨幅为37.1%。

再比如香蜜湖片区，今年1月到今年9月，半年多的时间从参考均价从12.7万/平涨到了15.1万/平，涨幅为18.8%。

其片区楼盘听泉居，今年1月到今年9月，半年多的时间从挂牌均价从12.2万/平涨到了16.5万/平，涨幅为35.2%。

再比如宝安中心区，今年1月到今年9月，半年多的时间从参考均价从9.8万/平涨到了12.3万/平，涨幅为25.5%。

其片区楼盘君逸世家，今年1月到今年9月，半年多的时间从挂牌均价从7.9万/平涨到了11.1万/平，涨幅为40%。

很多人是一觉醒来，房价又涨上去了，首付又不够了，想追都追不上。

还有就是根本就不敢追的。

现在深圳湾的挂牌均价已经到了20万，同样的，宝中片区、香蜜湖片区，凡是好一点的房子，也是涨到了一个天价。

首先是进场的成本很高。

以下图华润城一期房源为例，由于是改善，说明其在深圳至少有过一套房子，那么首付将至少是7成。

1、首付：2860*0.7=2002万

2、税费，以距离上次交易满五计算税费，再加上豪宅税，需要支付的税费已经达到114万。

3、贷款总额及利息

按贷款比例3成计算，改善刚需买这套房需要贷款2860*0.3=858万

按照等额本金还款，利息总额将达到600.12万，贷款还款总额为1458.12万。

如果房价涨了还好，如果三年不涨，每年的房贷就是个天文数字。

种种现实性的原因，导致了深圳二手房从新政实行以来成交量下滑。

乐有家研究中心数据显示，9月深圳二手住宅过户8820套，环比下滑22.1%，成交均价66714元/㎡，环比上涨1.1%。

但即便在这样的情势下，二手房市场却量跌价涨，市场虽然成交走冷，但业主价格始终坚挺。

尽管深圳二手房市场正在冷静下来，但大多数业主仍怀着一颗炒房的心，不愿与市场妥协，更不愿向房价低头。

从案例来看，也明确显示出二手房源市场已经进入了市场下行期。

比如宝安中心花样年花郡，9月只成交了1套，但在7月份新政前半个月就成交了7套。

9月：

7月新政前：

比如南山区香山美墅·果岭，7月份新政前和6月均有成交记录，但从新政至今没有任何成交记录。

03 - 豪宅够不上，改善盘看不上

都说吃着嘴里的，看着碗里的，对于深圳人来说，最好的房子永远是下一套房子。

万众期待的华润城润玺一期，确实是改善型的理想目标。

在这个段位，刚需是够不着的，但尽管如此，也仍然是一房难求，很多人都卯足了力气就等着打新润玺一期。

另外，之前华润城三期的8.5万/平带装修，改善刚需还能从容入场。

但到了今年，由于房价的上涨以及限价的放松，润玺一期的价格已大幅飙升。

市场传言润玺一期的价格会在13万/平左右。

如果是这样，一般的改善型购房者同样会被挡在大门外，以一套120平的三房，13万/平为例，总价将达到1560万。

由于是改善，说明其在深圳至少有过一套房子，那么首付将至少是7成，而且由于总价超过了750万，就不是普通住宅了，还得收豪宅税，首付还得升。

所以改善刚需肯定是够不着的了。

但从9月新房住宅数据来看，改善型群体仍然是新房住宅成交主流。

据咚咚找房数据，2020年9月深圳成交4871套新房住宅，其中90㎡以下的产品成交2161套，占全市总量的44.4%；90-144㎡改善型产品成交2534套，占总量的52.0%；144㎡以上的产品成交176套，占总量的3.6%。

但这个庞大的群体，在打新选择上不是一般的挑剔。

近期开盘就售罄的盘，基本是总价在500万以内的纯刚需盘。

而位置还不错、总价偏高、投资性又相较没那么高的改善型楼盘就比较尴尬，虽然看着和周边二手房有价差，但去化相对没那么容易。

据咚咚找房数据，户型100-162平，总价区间在801-1464万的改善盘远洋天著，在经历了深圳史上最长开盘后，最终隔天售罄。

户型118-155平，总价区间在948-1478万的招商臻府，从8月30日开盘至今，目前临近清盘。

从清盘速度中，我们可以看到，改善刚需在面对改善盘时的打新热情，显然没有面对刚需盘时那么高。

这些带有一定投资性的改善刚需们在面对改善盘时，尽管存在一定倒挂空间，但投入资金比较多，再加上打新空间上，未必比得上备受看好的光明，因而改善刚需们在面对改善盘时更加挑剔，难以像光明新盘一样“盘盘日光”。

04- 改善型刚需有哪些选择？

1、关注笋盘

事实上近期大量的新盘入市，让很多人已经有了“打新焦虑症”，在对新盘不够了解的情况下，盲目陪跑打新，不仅浪费时间还浪费精力。

新政出台后增加了二手房的交易成本，有一些急用钱的业主可能会降价出售，二手房市场可能会有一些笋盘出现。

村长建议购房者不妨多留意一下，及时出手，说不定会有意想不到的收获。

2、10月新盘入市，改善型刚需仍可持续关注  

国庆过后，仍有不少新盘准备入市，其中不乏备受关注的网红盘，比如沙井海岸城、华润城润玺一期。

从近期各个盘的认筹数来看，尽管已经消耗了一波，深圳的刚性需求仍然很大，接下来新房的中签率估计也不会太高。

如果要打新，建议先做好功课，明确自身需求，仔细对比之后再出手，不要盲目陪跑浪费时间，下图是中原地产总结的10月入市项目，可以参考一下。