魔幻的深圳楼市：二手房市场出现“诡异一幕”！

最近深圳楼市新闻频出。

近期正逢楼市“金九银十”，开发商们集体推盘，新盘扎堆入市，供应井喷。

9月入市的新盘也不少。截至到9月25日， 共有18盘扎堆入市，总房源超过6000套。

然而对比新政前，日光盘少了，中签率在大幅提高，一手市场开始出现分化。

1、刚需盘仍然备受置业者青睐。

还记得6月光明的金融街开盘，认筹人数8998人，最终的中签率为2.6%。

近期光明日光盘电建洺悦府，总房源为483套，认筹人数2128人，中签率为22.69%。

另一日光盘金融街二期，总房源为390套，认筹人数2814人，中签率为13.8%。

光明的中海寰宇时代，总房源1232套，认筹人数3696人，中签率33%。

光明另一个网红盘华润玺云著，总房源988套，认筹人数1800人，中签率54%。

以上均为刚需盘。

2、不是刚需盘的行情就没这么好了。

9月26日开盘的宝安尖岗山某盘，备案房源274套，参与摇号的共计220批客户，中签率超过100%。

甚至还有深圳线下选房的最长记录的南山西丽某盘，选盘选到了第二天。1228人“抢”571套房，中签率46.4%。

这与前几个月开盘就秒光的其他新盘形成了鲜明对比。

一边是新房市场开始分化；

另一边是二手房成交量在显著下滑，挂牌价却在不断攀升！

深圳楼市出现的“诡异一幕”彰显着市场的畸形。

二手成交量下滑、过户套数回落

在部分房源购房成本上升及新房供应增加的双重作用下，二手住宅市场成交趋冷。

1、过户量

9.14—9.20，深圳二手住宅过户量套数为2046套，环比下滑11.1%，日均备案量回落至409套/日，备案数据重回下行区间，总成交面积17.81万㎡。

2、网签量

深房中数据显示，9.14-9.20深圳二手房网签1467套（含自助网签），环比回落34.4％。

自9月第二周二手房网签量经历36.2％的上涨之后（疑似受建立婚姻信息查询机制影响），9.14-9.20二手房网签量迅速回落至此前的大致水平。

随着“在途单”的逐渐被消化完，二手房市场或将在随后时间内进入阶段性的小幅震荡下滑行情。

3、成交量

9.14-9.20全市二手住宅成交2046套，环比下降11.1%；成交面积178120平，环比下降11.6%。

再从上月总数据来看，深圳二手住宅成交套数为11322套，环比下滑15.6%；成交面积为97.5万平，环比下滑15.0%。

乐有家研究中心数据显示，09.14-09.20全市成交均价为67067元/㎡，环比上涨0.8%。与上月相比，整体呈微涨趋势。

相比新政前，深圳二手房价涨幅正持续收窄。

从近期过户量、网签量及成交量，以及上月的总成交量，都在显示着深圳二手房市场已经冷静下来的事实。

从案例来看，也明确显示着二手房源进入了市场下行期。

比如南山区南海玫瑰花园一期，7月份新政前成交2套，6月成交5套，但从新政至今没有任何成交记录。

比如南山区香山美墅·果岭，7月份新政前和6月均有成交记录，但从新政至今没有任何成交记录。

比如福田宝生小区，7月份新政前和6月份均有成交记录，但从新政至今没有任何成交记录。

二手成交量走低，挂牌价却在持续上升

由于“715”政策把增值税满两年免征的节点改回了满五年，让部分不满五年的房子提高了税费上的成本。

而对于“满五唯一”条件的房源，相比之下，税费成本更低，再加上业主心态比较高，进而出现小幅调高售价的情况。

据中原数据显示，上周深圳七区二手住宅报价仍在上升。

其中盐田二手住宅报价上升1.5%，涨幅最大。

从案例来看，有不少小区挂牌价出现了不同程度的上涨。

根据诸葛找房平台数据，比如位于南山中心区的西城雅筑，9月的挂牌价格为124339元/平，相比8月份上涨了3.58%。

位于南山后海的宝能太古城北区9月的挂牌价格为173173元/平，相比8月份上涨了1.47%。

位于南山中心区的漾日湾畔9月的挂牌价格为151482元/平，相比8月份上涨了2.78%。

除了热点片区，还有不少房源挂牌价也出现了不同程度的上涨。

比如位于南山华侨城的假日湾下面这套房源，在诸葛找房上挂牌总价从2800万上涨到3200万。

位于福田香蜜湖的香格丽苑下面这套房源，在诸葛找房上挂牌总价从1300万上涨到1500万。

比如位于龙岗中心城的龙城华府下面这套房源，在诸葛找房上挂牌总价从498万上涨到600万。

位于龙岗坂田的万科第五园三期下面这套房源，在诸葛找房上挂牌总价从620万上涨到720万。

这些房价上涨的案例无疑证实着，尽管深圳二手房市场正在冷静下来，但大多数业主仍怀着一颗炒房的心，不愿与市场妥协，更不愿向房价低头。

政策实施后，业主惜售的情况也有所增加，不少区域、楼盘所放卖的房源比“715”之前更少了，政策发布前后总体挂盘减少约11%。

由于政策的影响，导致购房名额愈发紧张，购房成本愈发增加，令不少有换房需求的人也不敢轻举妄动，惜售情绪增加。

政策下的深圳楼市

一边是不断趋冷的二手成交量，一边是业主不断拔高的预期，深圳楼市看起来尤其魔幻。

尽管业主们不愿承认，但二手冰冻期到来已经是不争的事实。

二手调控也在持续加码，9月17日，深圳市司法局发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》意见的通告。

今后，二手房高价挂盘等行为或许也行不通了。

随着房主不炒政策的一步步落实，深圳打击炒房的坚决态度已经跃于纸上。

从715新政，到随后的补丁政策，不仅限制住了炒房客炒房的名额，也限制了有置换需求的人。

1、房票的珍贵

近期远洋天著、金融街等新盘认筹规则均为“无房户”优先，其中光明的电建洺悦府还创下了“深圳首个全部卖给无房刚需的项目”记录，一手向刚需倾斜明显，刚需的春天已经到来。

而这也体现出了手握一张房票有多么珍贵。

新政后，想有购房名额，必须入深户满3年且社保满3年，非深户要5年社保；而首付比例无房无贷首付为30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%。

所以你看懂了吗？在新政的实行下，名下无房的人，反而拥有了珍贵的资产，那就是“房票”。

尽管有的土豪会说自己有钱就行，但是在新政的实行下，怕是连认筹的机会都小得可怜，更别提买到房子了，电建洺悦府就是例子。

2、一手的井喷入市

现在金九月即将落下帷幕，而深圳楼市的狂欢却未结束。尤其在本周，更是出现了今年新房市场的推盘最高峰。

据搜狐焦点新房运营中心统计，上周（9.21-9.27）全市共有13个新盘集中面市，其中有6盘开盘，2盘开放展示中心，而除去开盘楼盘外另有1盘公证摇号、3盘获预售许可证。

另外，备受全深圳人瞩目的万丰海岸城也有动作了，1602套回迁房将在已经开始进行选房，这也意味着，商品房住宅入市的脚步也越来越近了。

近期深圳入市新盘大多为限价楼盘，形成了同片区新房与二手房之间的价格剪刀差。

与此同时，715新政之后，购买二手房的税费进一步增加，导致新房网红盘更受追捧，二手住宅市场因为价格较高引发市场观望。

但近期一手的井喷入市，反而让手上有房票的人不知如何做出最佳选择。

村长建议如果有迫切的买房居住需求，打新则不一定是明智的选择，打新盘没有中签的话，往往也会错失市场上其他的选择机会。

新政出台后增加了二手房的交易成本，有一些急用钱的业主可能会降价出售，二手房市场可能会有一些笋盘出现，村长建议购房者不妨多留意一下，仔细对比甄选。

715新政之后，市场迎来难得的平静期，也是看房选房的好时机，如果置业需求明确，不如在保值的前提下，选取配套完善、交通便利、学区中等的房源，也不失为最好的选择。

打新可遇不可求，能买到自然是好，但村长也建议多留意笋盘，不要因小失大，因打新而错失购房机会。