实探：福田最有钱的城中村！将新添超高层住宅

作为深圳福田中心的后花园，

皇岗片区的存在感一直比较薄弱，

但这里有两个称得上是福田最有钱的城中村

——皇岗村和水围村。

这2个城中村临近福田中心、车公庙、华强北等产业区，又有福田口岸、皇岗口岸的通道，早年间吸引了不少港人集聚，现在的“港味”越来越淡薄，逐渐成为本地深圳人的置业区。

现在的皇岗和水围片区已经是寸土寸金，二者也相距不远，实探中乐居发现2个城中村的氛围几乎完全不一样。

皇岗村的布局非常广阔，现代化程度高，普通村民生活得自由闲暇。

而水围村的旧改规划了大片土地后，原本的村落范围还剩一半，原村民的生活范围比较狭窄，谨慎压抑的生活气息笼罩。

未来，皇岗的规划是怎样的？值得投资吗？如今的楼市市场又如何？今天乐居带领大家剖析。

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▲2个城中村范围标识

皇岗村：

福田CBD中的洼地，

13年前曾有旧改规划

皇岗村与香港隔河相望，皇岗口岸也是以皇岗村地名而命名。

皇岗村位于会展中心南侧，北接福田CBD，地理位置非常优越，就像不少宣传片所说：“会建成新的福田CBD南区。”这个描述并不是空穴来风。

现在的皇岗村规划范围内建筑主要是村民住宅、单元式住宅、多层工业厂房和一些公建设施（广场、图书馆、菜市场、社区服务中心等）。

皇岗村的生活氛围更为轻松，在宗祠周边的仿古亭中，周边树木繁茂，中午的太阳毒辣，但古亭中还是散发出一丝凉气，有村民躺着其中午睡，也有人聊天谈心，摒去了深圳日常的快节奏。

作为深圳最富有的城中村之一，虽然现在的皇岗村与贫穷、落后这些词并无联系，但村民也有过“旧改梦”。

如今，家在论坛中有人讨论皇岗村及周边一片是否会有旧改，大部分的网友仍然寄予希望：“肯定的！”

也有人表示：“不怎么清楚，只知道是市区内的洼地，城中村聚集很多普通家庭，但旧改一直没动静，只有附近学校改扩建的厉害。”

也有自媒体说过：“皇岗村旧改是个雷，吃下皇岗旧改，500万平米或是起步规模，1000万平米或是经济可行规模。”

其实，比较确切的时间是2007年，“改造皇岗村，打造城市南中轴”的规划构想被提及，当时有会议讨论将夹在福田中轴线上的皇岗村进行全面改造。

但13年过去了，乐居在实探中并未发现旧改的迹象。

虽然被称作是城中村，这里真正比较破的楼也并没有多少，反而比较整齐，有点像老式小区，就是居住密度太大了，显得些许拥挤。

据网友透露，其他村的孩子都是勉强上学，而这个村子的二代基本上都留过学，名副其实福田最有钱的城中村。

但未来旧改是否降临到皇岗村，还是个未知数。

周边二手房比较著名的是天健阳光雅苑、皇庭世纪、合正佳园、皇达东方雅苑、金怡华庭。

据某中介数据显示，目前皇岗村周边二手房挂牌均价为5.3万-13.4万/平，二手房价格差异比较大，主要原因还是楼盘的质量问题，与是否靠近城中村并无关系。

例如，金怡华庭位于皇岗村牌坊正上方楼盘，2004年建成，外观上看还比较崭新。

该小区的主力户型是28平-76平，尤其以小户型居多，挂牌均价为9.3万/平，最近的一次成交是7月份，57平的户型，单价达到了约9.1万/平，总价520万。

（金怡华庭）

乐居询问当地中介，都表示现在小户型最好卖，“周边的学区卖得贵，但小户型相当抢手，户型越小越好卖。”

目前，该片区的学校有福民小学、皇岗小学、皇岗中学等，聚集了丰富的教育资源，地铁方面，共有4号线、7号线和10号线3条地铁线路，交通出行便利。

水围村：

旧改提速，将新添超高层住宅

水围村坐落于福田中心区和福田口岸之间，与皇岗村、石厦片区、益田片区、福民片区相连，属于福田最南端的大型城中村。

未旧改前，这里的老屋大约有600-700年历史，上世纪90年代，老屋大多用于出租，所以这里也是外来人员密集的城中村之一。

（老出租屋正在危楼修整）

今年4月，福田区城市更新和土地整备局公布了湾尚庭玺家园项目建工许可证和总平面图，水围村城市更新项目又迎来新进展。

水围村城市更新单元2018年启动拆迁，2019年宣布动工，算是在旧改项目中进展较快的。

项目拆除重建用地面积3.1万平，开发建设用地面积2.4万平，总建筑面积约24万平，计容建筑面积15.5万平。

该项目分为3个更新地块。

分别是位于水围街和水围二街西南交汇处的01-01地块，福强路和皇岗公园街东北交汇处的02-01地块（湾尚庭玺家园）和02-02（水围承瀚商务大厦）地块。

02-01地块，湾尚庭玺家园包含2栋41层超高层住宅，建筑高度145米，02-02地块，水围承瀚商务大厦包含1栋37层超高层商业，建筑高度172米。

由于旧改占据了大部分土地，所以水围村现在保留的村落面积并不多。

乐居现场看，沿马路的块地还在打地基中，未有高楼出地面。据住建局信息显示，该项目已取得桩基础工程的施工许可证，开工日期为6月15日。

（施工现场贴有项目宣传资料）

而另一个地块正对荔园外国语小学（水围校区），同样也在地基施工中。

荔园外国语小学扩展了香蜜校区、香域校区、天骄校区和狮岭校区，2020年添加水围校区，至今一共5个校区，有了福田区数一数二的荔园外国语学区加持，教育资源的大进步，未来这里的超高层住宅估计是备受瞩目。

来看城中村，除了正在旧改的部分比较热闹外，走进老旧房屋的街道，比较逼仄，仍然保留着为外地人提供短租长租的小宾馆，但人气并不旺。

居住在这里的村民想要回家也必须经过细小狭窄的过道，留着廉价美甲店的灯光，在这里才找到城中村的一丝窘迫感。

周边在建的新房是加福华尔登府邸，规划打造总高度为239米的住宅楼，即深圳第一高住宅楼，该项目现在正铺设金色外立面，网上爆料今年下半年预计入市。

周边比较著名的二手房楼盘有水围龙轩豪庭，云顶翠峰、金港豪庭、皇庭彩园等，目前水围村周边二手房挂牌均价为5.5万-9.9万/平，最贵的楼盘就是水围龙轩豪庭，比较皇岗村周边二手房还是要便宜点。

该小区的主力户型是40平-77平，挂牌均价为9.9万/平，房源不多，最近的一次成交是7月份，49平的户型，单价达到了约9.1万/平，总价457万。

（水围龙轩豪庭）

交通上，毗邻福强路，自驾出行比较方便，片区同样是4号线、7号线、10号线出行，公共交通发达。

城中村周边并无大型商业，有肉菜市场和街边商铺可以满足基本的生活所需，但福田CBD繁华的商圈配套也并不远，坐地铁就可到达。

（城中村的出租公寓）

对比看下来，居住方面，皇岗村更加现代化，配套完善，村子也比较干净整洁；但旧改方面，随着城市更新进程的加速，水围村老旧落后的样貌将会焕然一新；现在皇岗村片区的二手房市场要比水围村更受欢迎。