深圳楼市南山片区分析之七：后海片区

深圳楼市南山片区分析之七：后海片区

后海片区分析兼论学区影响

后海片区如图，南山商业中心的一半（海岸城一侧）在这里，另一半（书城一侧）在南山中心区，海岸城就在此区域。

紧邻海雅百货、南山书城、茂业百货等商业设施。

楼盘由后海大道以东的蔚蓝海岸片区（2001-2004年前），海岸城片区（2003-2005年），南油老旧片区（1990年代）组成。

这一片区的学区分属南山第二外国语学校，北师大附属学校、南油小学。

目前单价最低6万多到最高15万以上，总价从200多万的南油B区到2000多万的二外学区、蔚蓝海岸三期，跨度很大，既有上车盘也有改善学区置换楼盘。

地铁2号线和9号线紧邻该片区。

读书、生活、交通便利。

一、南山商业文化中心区

南山商业文化中心区，包含了商业和文化，商业以海岸城为核心形成了辐射深圳西部的商业中心，文化中心以保利剧院搭上文化的边，南山最好的学校之一南山第二外国语学校本部（海德）坐落在商业文化中心区内。

第二外国语学校：

二、后海片区走势

后海片区二手房价趋势：

后海片区的单价在2017-2019的调整期平稳并略有上涨，本轮周期2019年下半年开始，单价上升幅度超过了2015年周期。

总价趋势：

总价趋势从2019年下半年开始上升，幅度与单价一样超过了2015年周期。

单价趋势与总价趋势对比：

总价趋势与单价趋势几乎同步上升，这与我分析的深圳总体情况单上升幅小于总价升幅不同，说明了置业向中心区域、向优质学区集中的趋势。

三、后海楼盘对比

置业应该选择哪里？后海楼盘价格对比：

选择有代表性的几个楼盘：

1、二外本部三个楼盘滨海之窗、漾日湾畔、观海台，代表南山的顶级学区盘，这三个楼盘价格趋势基本一致，在调整期依然上涨，拉开与与片区内其他楼盘的距离，本轮周期涨幅远超上一轮，特别是近期漾日湾畔的70多平方的成交单价已接近20万，对顶级学区的追捧已经过于疯狂，置业需谨慎，警惕大学区的风险，特别是传说中的调控，大学区的实施进度可能加快。

2、西海湾曲线选择西海湾花园和碧海天花园，这两个楼盘楼龄15-20年，中学学区为学府中学，价格趋势一致，本轮周期升幅已接近上一轮周期幅度，升幅落后南山二外三盘，领先蔚蓝海岸。

3、南油生活区，分A、B区，后海片区老破旧的代表，小学南油小学，中学北师大附中，学区中等偏上；拆迁的憧憬已，经快20年了，还在继续憧憬ing，本轮周期同步启动，涨幅超过了上一轮，也领先蔚蓝海岸。

4、蔚蓝海岸，后海的代表性大盘，最早的后海就是指蔚蓝海岸片区，学区北师大，房龄超过14年，学区中等偏上，本轮周期升幅还未达到上一轮幅度，与二外三盘升幅相比有较大差距，涨幅甚至落后于南油老破旧，是目前后海的相对洼地，置业者可以考虑，我考察后海的经纪人团队也在重点关注蔚蓝海岸的房源，各位朋友要了解最新房源情况，请私聊我。

四、学区对房价的影响

中上学区与普通学区的比较：

持有中上学区（学府学区）的楼盘价格后来居上，逐步领先热点的蛇口自贸区普通学区的楼盘，差距还在逐步拉大，而一些非热点区域普通学区的楼盘升幅就更小一些，比如红树湾、华侨城等区域，房价受到学区拖累，涨幅非常有限。

两点原因造成了普通学区豪宅的没落。

1、当年的豪宅区域根本就不会考虑学区，那时买豪宅的人有多套住房，学区早已解决，，现在片区成熟，新盘很少，部分开发商不会为老楼盘设置好学区。

2、深圳限购之后，深户家庭只能买两套住宅，这两个珍贵的名额必须考虑学区，这就造成了对学区的追捧以及对非学区的冷落，所以没有学区的豪宅乏人接盘。

以上两个原因造成了普通学区豪宅片区的没落，大学区的实施可能会改变这种局面。

置业者要慎重考虑学区，尽量选择中等偏上的学区片区。