土地市场火热，却不让居民加杠杆，楼市操作绝了！

May.17th,2020

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1st

10.7万/平米，这还是普通住房的限价，着实吓你一跳！

但如果告诉你，这是在深圳前海，估计很多人不觉得贵了。

近日，深圳“地王”收割机——龙光，力战16家房企，以115.97亿元总价，拿下前海“双竞双限”（限房价、限制地价、竞地价和人才住房面积）地块，可售楼面价8.66万元。此外，普通住房入市价格不得超过10.7万/平米，还要配建3.51万平米的人才住房。

有媒体咨询我，这怎么赚钱啊？！

“90/70”下，70%的普通住房价格不超过10.7万，估计只能保本了。不过，这只是毛坯限价，装修部分能回补一点儿。龙光要赚钱，只能靠那剩下的30%的豪宅来盈利了。估计没有太大问题，龙光拿地王拿到手软，自然知道怎么靠地王来赚钱了。

对于深圳来讲，前海创造这个地王很重要。近两年，有关前海写字楼60%的空置率传闻，不绝于耳。言下之意，前海招商进度不够，实体企业托不起租金，有的企业搬走了。诸如此类的解读，对于我大前海来讲，实在是太被动了。但不管怎么被动，问题还是要直面和解决的。

不管是可售楼面价，还是普通商品住房限价，前海地块都创新高了。大家想想，自由定价的那30%的非普通住房，价格会多么乍舌？

这给市场传达的信号是？我大前海仍旧荣光无限，它是大湾区的桥头堡、广深科技走廊的金腰带、自贸区的先导区，被各方看好，这一逻辑是不会改变的。

2nd

对深圳地方政府来说，只要人才住房配建好了，普通住房价格限制住了，非普通住房的价格再高，也无所谓了。

不就30%的份额嘛，不是商品房的主流，对楼市整体无多大影响。

再说了，非普通住房价格越高，意味着人才住房配建的越多，非普通住房价格控制的就越好，这不是好事吗？

所以，“双竞双限”就是深圳楼市的长效机制，也是地产对接实体经济的路径。

10.7万/平米的普通住房价格，是不是天价了？8.66万元/平方米的楼面地价，也是天价了。但是，没有人诟病。为啥？因为这个价格不高的话，谁来配建人才住房？谁来给前海的基建买单？

4月17日，前海2020年城市新中心第二季度11个重大项目集中开工，包括前海5G、教育医疗、照明提升、滨海岸线、隧道等，总投资大约301.3亿元。

前海开发，地产就是融资引擎。有了钱，把前海的基建搞好了、人才房建好了，还怕前海的高空置率下不来吗？

我们发现，近期的百亿地王很多，比如4月份的厦门百亿地王，2月份上海徐汇310.5亿地王。其实，今年1-4月份，热点城市供地都在放量，成交金额、溢价率攀升。

显然，疫情过后，各地财政异常困难，但新基建、老基建被委以重任，要发力“稳增长”。这时，卖地就派上用场了。

刚刚发布的1-4月份数据显示，宏观经济好转，主要是基建和地产在支撑着，特别是基建，单月增速从-8.0%提高到4.8%。

值得注意的，专项债、特别国债、提高赤字率，基建领域搞REITs等等，都是为了提高基建对经济的支撑。

近期，高层会议讨论马上召开的人大《政府工作报告》稿，明确提出积极的财政政策要更加积极有为，估计下半年新老基建，还会继续发力。

3rd

所以，我们看到，一季度政府部门杠杆率增加了2.2个百分点，而居民部门却只增加了1.9个百分点。

显然，应对疫情，国家态度很鲜明，“政府加杠杆，居民控杠杆”。所以，对于各地松绑楼市（刺激需求）的举动，一律“叫停”，目的就是杜绝给居民加杠杆，国家自有一盘棋。

所以，尽管一季度我国货币很宽松，央行不断净投放、降准、再贷款等，但我国人民币房地产贷款余额同比增速（13.9%）比上年末低了0.9个百分点，并连续20个月回落。

一季度，人民币房地产贷款增加了1.75万亿，占各项贷款的24.6%，比上年全年水平低了9.4个百分点。

今年以来，居民户贷款占新增贷款的比重，从去年月均52%的平均水平，下降到不到40%。也就是说，尽管今年货币很宽松，但资金并未大规模流入楼市。

 4th

可见，国家不希望楼市太繁荣。

近期的高层会议，强调“房住不炒”的同时，很罕见地删掉了“因城施策”。这意味着，地方松绑楼市的口子，彻底堵死了。

不过，这里面有一个悖论，既然不希望楼市太繁荣，但还要大规模卖地，溢价率也在上升，前端憋得慌，怎么解决呢？

像深圳这样的，中心区拿出“压箱底”的好地块，吸引开发商拿地，提振市场情绪，让有钱人买房，给积极的财政政策输送炮弹。

中心区继续限购、限售，有钱人买不了，中心区房价就会继续稳定，外围的房价也涨不到哪去。

现在，各大城市都在制定新都市圈战略，轨道交通互联互通，优质学校都在办分校，希望外围楼市销售能起来，房价也不算高，楼市这波操作，绝了！