深圳楼市“发烧”已偏离规律，这波“虚火”还能持续多久？

最近，“魔幻”一词成为深圳楼市的代名词。

一边是疫情下多行业受影响，部分人在悲叹失业的同时，而不少人却在热切讨论房大大涨，部分片区业主的挂牌价更是节节高，比较典型的片区如南山区的蛇口、深圳湾、大冲以及宝安区的宝中等为代表。

 昨天上午，深圳市房地产中介协会（简称房中协）发布了2020年第一季度楼市季报，并对市场进行了多方调研，分别从行业及市场两方面分析了当下的深圳真实的楼市行情。

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一

我们先来看一下房中协对这次楼市行情的分析与调研。

1、针对近期行情“虚火”表现，房中协预测此轮楼市已偏离一般规律，行情不可持续。

为什么呢？

房中协认为，当下的“热炒”只是深圳楼市的局部“发烧”现象，但全市大部分的片区并未出现业主普遍抬价，甚至部分片区的成交价还略有下降，并且现阶段的楼市，也存在因疫情期间和节前积压的需求，在3月份集中得到了释放，叠加效应较明显，综合导致了3月份行情在表面上显得“过热”。

基于现阶段经济基本面下行压力的增大，在未来，即便没有相应调控政策出台，市场将会在二季度，或下半年可能出现成交量横盘甚至回落的行情。

2、目前市场行情尚处于恢复阶段，远谈不上“暖阳春”。

3月份数据显示，深圳一手住宅成交3152套，同比增长2.1%，二手房成交5527套，同比降24.3%，环比2月份大增245%，2月份大家都知道疫情期整个市场是休眠期的，所以现在的行情并不能说明真正的反弹。

前面说到最近被热炒的片区，房中协调查显示，近期并没有因为热炒行为，带来这些热点片区内网签量（成交量）的明显上涨，这说明深圳购房者相对成熟理性的一面。

来源：深房中协标准指数

而成交量的快速恢复，也主要集中在具有优质地理位置和优质学区资源的片区内，因此，这一波市场行情并不具有全市代表性。

同时，深房中协表示，近期各类业主的放盘量出现较大增加的现象，这一操作手法与股市中庄家抬价出货的手段如出一辙，疑似意在引导原本存观望态度的刚需购房者恐慌入市。

与此同时，各区也是冷热不均，分化在加大，比如像一些片区还出现了降价买房的情况。

3、我们还要注意的是，经济二季度承压或比一季度更大。

 房中协认为疫情不仅仅是对一季度的经济带来压力，房中协认为，二季度的承压可能比一季度更大。

主要有两点：1、外贸依存度高，受国际疫情传导影响不容忽视；2、货币宽松政策空间不大。

大家可以看下图的分析：

事实上，我们最近看到不少行业企业倒闭的数据非常惊人。最近，各城市也发布了一季度的GDP，大多都是负增长。可以预计的是，疫情对经济的影响还将会持续一段时间。

4、中介机构疫情下行业复工前后大数据变化

据房中协数据显示，一季度深圳新增备案机构129家，环比下降44%，同比增加33%。新成立中介机构成为入行主力军。

主要的原因是2019年下半年市场行情延续，而进入2020年以来，春节及疫情的双重影响，出现的积压及市场快速回暖。

值得注意的是，在中介行业的增加方面，区域的分化也在不断加剧。深圳宝安、龙岗两大行政区继续领跑，宝安新增备案33家，占总量25.6%。龙岗新增29家，占总量22.5%。

 房中协分析认为，出现这样的现象，一是纯刚需客户，受资金限制，只能在房价相对较低的龙岗区域“上车”；

二是改善型和投资型客户，不仅追求好的居住环境且具有升值空间的房源，而宝安、南山等区域存在大的利好规划，进而导致区域不断被追捧。

后期房地产市场的“布局”大概率会随着区域利好信息的发展而变化。

 同时，房中协提醒，因全球疫情还在加速蔓延，未来我国经济受全球经济衰退的反向传导概率较大，经济存在不确定性风险，需提前做好风险防控，切勿盲目乐观。

二

针对楼市的“虚火”，深圳深圳市住建局负责人昨天在深圳市专题新闻通气会表示，今年一季度深圳新房价格上涨1.0％，二手房上涨2.8％，房价总体平稳、略有上升。

一季度房价大幅上涨的传言与事实严重不符，不排除个别中介机构和人员恶炒深圳楼价。

同时，提出五大措施确保楼市平稳：

从这个信息来看，深圳今年的楼市一方面调控不大可能会放松，另一方面，政府不想看到房价被热炒，希望平稳向上发展。

深圳最大的矛盾在于供需的紧张，土地资源有限，新房供应太少，这也成为了深圳楼市被看好的主要原因之一。

4月16日，深圳市住建局和深圳市规自局联合发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》里，其中一条是加快商品房供应。

今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。

昨天深圳住建局发布的《深圳市住房发展2020年度实施计划》显示：

2020年商品住房计划安排用地125公顷、建筑面积约 563 万平方米，计划供地拟建设6.3万套。 

安居项目方面，2020年计划安排供应公共住房用地 168.2 公顷；计划建设筹集安居工程项目 8.1 万套；计划基本建成（含竣工） 安居工程项目约 2.28 万套；计划供应安居工程项目 4 万套。 

相比2019年，供应都是有所增加的。

去年不少新盘出来被热抢，如果今年的供应能增加，那么置业者的选择性会多一些。

三

今年，深圳楼市进一步的分化，是从部分片区业主挂牌的自信心进一步加剧开始的！

现在千万不要以为在深圳买了房就等于赚到了！在前两年，娟子还不敢这样说，但现在这话说出来一点毛病都没有。

前面房中协分析的业主挂牌增加、且将房价大幅提高，“这一操作手法与股市中庄家抬价出货的手段如出一辙”，回过头来看，这种分析是有迹可寻；

深圳的版块是轮动的，但一些具有优势的片区被炒房客拿来作文章，被盯上的片区“控”一两个盘来进行抬价，从而实现“庄家”出货。

所以也造就了深圳一面是部分房价节节新高，一面是几年没涨，房子挂出来还很难卖掉。

这里也要提醒置业者，理性看待房价的波动，买房时对一些片区要多做了解，多看一些盘，别只盯着这些被抬高价的项目，现在一些业主挂盘虚高，但真实的价格并没有那么高；所以说，楼市追高也恐怕和炒股追涨一样。

近一段时间，二手房的放盘量大幅增长，不排除一些业主挂盘出来试水，另一方面，也存在一些挂出来真实想在行情好的时候出货的情况。

最近，朋友圈流传一个段子，大意是“贷出来的钱还好是买房了，要是真的投向实业就惨了”，这一观点短期来看对房地产有了较大的支撑，但是试想下，如果实业不做起来，以后大家还有钱买房吗？这个影响是长期的。

所以，在经济增速放缓的情况下，平稳的发展才是王道。

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