2.7万/㎡起！深圳今年至少249个楼盘可售（附价格表）

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踩盘是买房人舒压的好办法，因为你会发现，深圳新盘比曾经以为的要多。

去年挤破头的光明和沙井，虽然4月可选的空间都极少，但后续供应都会陆续跟上。

尤其是，4月16日，深圳公布了《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，将楼盘申领预售证的条件，高层建筑从之前施工进度达到总层数的2/3，放宽到1/2，装配式建筑出地面就可以去申请，还会进一步加快新房入市的节奏。

以关注度较高的住宅和公寓为计，整体来看：

南山：在售12个，年内有望入市20个；

福田：在售10个，年内有望入市3个；

罗湖：在售11个，年内有望入市4个；

盐田：在售6个，年内有望入市2个；

宝安：在售18个，年内有望入市19个；

龙华：在售14个，年内有望入市18个；

光明：在售4个，年内有望入市10个；

龙岗：在售46个，年内有望入市26个；

坪山：在售8个，年内有望入市10个；

大鹏：在售4个，年内有望入市4个。

合计：深圳在售楼盘133个，待售楼盘116个。所以，买房人别慌，可供选择的楼盘没有想象中那么少。

其实今天整条稿件只有一个内容，就是这张图上，每一个精心找到的项目。

01

南山

网红盘扎堆入市

科创才是生产力，深圳十区里房价最贵的地方在南山。

今年最值得期待的当然还是华润城。

准备入市的是华润城四期，被命名为“润玺”，定位更高一些，主力户型是99-190㎡3-4房，主打改善。

周边配套当然不用多说了，万象天地、南外大冲学校，都是顶配。唯一需要担心的可能只有，摇不到号。

南山还有四大顶豪公寓值得关注，分别是龙光总部中心、鸿荣源胤璞、恒裕深圳湾和深圳湾新玺名苑。地段一流、景观一流、产品一流，价格也是一流的。

此外，前海嘉里中心今年也计划推新，还是熟悉的小户型公寓。两年前，前海嘉里中心连夜开盘，185套公寓被抢光的故事还历历在目。

▲前海嘉里中心实拍图

今年因为旧改加快，南山中心区罕见地有住宅盘供应，正东名苑、龙船塘旧改分别由阳光华艺、远洋开发，已出地面数层，应该能赶上今年入市。

蛇口的两个旧改晗山悦海、临海揽山，已于去年开放展示中心，都是大户型住宅。

西丽今年预计有5个项目可以入市，但目前没有具体消息。虽然远离中心区，但西丽景观资源丰富，未来还有西丽综合交通枢纽、地铁13号线的轨交利好。

20个新盘，各有千秋，想留在南山的买房人可以准备好首付了。

02

福田

89㎡3房稀缺户型正在备货

近几年，深圳呈现多中心发展态势，相比较如今有多项大规划的前海、宝安和光明，作为首善之区的福田似乎发声不多。

不过，多年积累，福田的市政建设、交通、学校等配套都趋近完善。

还是有进步空间。

在深圳17个重点区域中，福田占了2个——保税区和梅彩片区。此外，香蜜湖国际金融街建设也正有条不紊推进中。

福田近几年住宅供应不多，在售住宅更是屈指可数，且多以大户型为主。其中，天健天骄北苑还剩少量尾盘，均价10.5万/㎡。

未来供应有望改善，包括海德园、泰安名苑、富通·九曜公馆、福安小区旧改都已动工。

今年有望入市的加福华尔登府邸，规划一栋总高度为239米住宅楼，附带有商业裙楼，学区是福田外国语南校区。可供参考的是，保税区整体均价6.9万/㎡。

安托山片区的海德园目前处于基坑开挖状态，最小户型89㎡3房，这在福田非常少见。

▲海德园工地

03

罗湖

旧日贵族如何突围

罗湖，是深圳最早的建成区。但随着深圳城市中心西移，老罗湖似乎成为荣光不再的贵族。

当然，罗湖还是有很多拥趸，老城区便利的生活，街头巷尾的大排档，依然难以割舍。

去年8月，罗湖发布贯彻落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》三年行动方案（2018-2020年），发展目标是国际可持续发展先锋城区和口岸经济高质量发展典范区。

首先是学区供给增加。未来三年，罗湖将投资约14亿，新建学校6所，新增学区约10000个。

交通方面，罗湖计划在深圳火车站引进高铁线路，争取在清水河设高铁站，形成南有深圳火车站、北有清水河站的高铁“双枢纽”格局，进一步强化湾区联通。

除了三个综合交通枢纽，还将建设14号线、17号线、25号线等一批新的地铁线路，轨网密度继续保持全市前列。

产业方面，推进深港口岸经济、大梧桐新兴产业带、红岭创新金融产业带建设。

罗湖计划实施世界著名花城建设行动，2019-2020年每年新建1个、提升改造5个社区公园。同时，加快环深圳水库绿道建设，打造“深港第一环湖绿道”。

与福田一样，罗湖也面临住宅供应短缺的问题。目前在售新房有帝景台、深业东岭、传麒东湖名苑、德弘天下华府等，均价在6.9-10万/㎡之间。

今年罗湖三盘有望入市，分别是京基水贝洪湖苑、恒大蔡屋围项目、华润万象食家。华润动作最快，已经在朋友圈造势了。

04

盐田

“小透明”要崛起

盐田，作为存在感最低的关内四少之一，多年深受交通之困，产业发展单一，因此，房价自2010年后便波澜不惊。

不过，计划今年通车的地铁8号线，将打通大家与盐田的心理距离。

产业上也不甘示弱。

盐田提出在盐田港后方陆域打造“盐田河临港产业带”的规划构想。

盐田河临港产业带占地8平方公里，先期投入782亿，力争8到10年时间，打造成为临港创新生态城，推进港口提升、重大交通、城市更新、重大产业、重点配套、环境提升等。

今年，盐田住宅供应也面临短缺。

沙头角在售新盘有合泰御景翠峰和半山悦海，单价6.3万/㎡、5.5万/㎡，大户型为主，且都是少量尾盘。

盐田港片区有佳兆业盐田城市广场3期、四季公馆、悦千山雅园，但货量都不多。其中，佳兆业盐田城市广场3期剩下300多套，卖完后就没有住宅可售了。

待售项目中，可以期待的有梅沙片区碧桂园心海天誉和星都梅沙天邸。

碧桂园心海天誉总建面约8.3万㎡，主力户型约83-128㎡3-4房住宅。销售透露，预计5月开盘，距离最近的是8号线2期大梅沙站。

星都梅沙天邸总建面约14.8万㎡，包含住宅、商业及商务公寓等业态。

05

宝安

沙井、新安、碧海、会展湾，货量都很足

宝安的盘，因为城市更新居多，最难定时间。

哪怕动了工什么时候开盘还是很难算，列出来的也一定不是全部。

还有部分必须以企业名义购买的工改项目，最后一刻被我删掉了。

有得选，还是首选住宅，次选公寓的好。

沙井目前没有住宅在售。

大部分关注沙井的人都准备等一等海岸城，所以后续可能就要拼运气，因为首期只有两百多套。

其实沙井还有些其他楼盘可以选，把海岸城当作配套也不错。

除此之外，会展湾、碧海和新安也是各有各的亮点。

招商在宝安的新项目，招商臻府也会年内入市。

▲招商臻府效果图

深圳第一个大悦城，也会落地新安。

如果说深圳今年有哪个项目，让我觉得一定要去看看，可能一个是前海鸿荣源的胤璞，一个就是泰禾院子。

毕竟，院子是深圳多少年来都没有过的产品。

▲北京运河上的院子，泰禾一战成名。

最后说一句，根据宝安城市更新的进展看，未来几年都还有巨无霸旧改入市。

所以：

1、关注城市更新；

2、未必要去挤最热的那个。

06

龙华

开发商贴身肉搏，买房人慢慢挑

途经龙华的4号线北延、6号线都将在今年通车，着实拉了一波关注。

尤其是4号线北延，这是观澜人的第一条地铁。茜坑地铁口的龙光玖誉府，去年开盘，现已清盘。

▲建设中的4号线北延长湖站

不过，观澜旧改扎堆，改造周期较长，拟入市新盘有锦顺星苑、合正观澜汇二期，今年龙华的重点在红山、上塘、民治。

红山看龙光和鸿荣源。

龙光玖悦台预计5月开放展示中心，可售商品房940套，9成套内面积小于90㎡，主打改善型智能社区。

▲效果图

鸿荣源民治第三工业区旧改，案名为鸿荣源北站商业中心，是一座约42万㎡多业态商务综合体，已出地面多层。

据家在深圳网友爆料，率先入市的是公寓产品，38-94㎡1-3房。

▲图片来源：家在深圳

鸿荣源在龙华的超级大盘壹成中心11区璞誉府即将上架1535套住宅，已在上周末启动登记，诚意金10万，主力户型为89-179㎡。

上塘的中海项目已经在官方小程序曝光了效果图，恒裕上塘道预计5月开放展示中心，莱蒙水榭云上开始发声，中城宴华府已出地面十余层。

想来又是一场贴身肉搏，开心的是买房人可以仔细挑了。

07

光明

沿着地铁去买房

新。

要说哪个片区比光明中心区看上去更新？估计很少。

由于很多项目是土拍拿地，速度往往更快。

去年11月22日拍的地已经动工，今年也计划入市。

对于买房人来说，买房之后的居住年限也会更长。

虽然深圳住宅延期费用不算太高，但既然买新房，还喜欢越新越好。

▲金融街华发联合出品的融御华府。

地铁。

在光明买房，真的要把地铁排序提前一点。

不止因为在科学城发力之前，6号线给光明带来极大的价值支撑。

更因为，光明的规划逻辑是轨道站点周边高强度开发，其他区域弹性控制。

在2010年中规院为光明做的城市规划中，曾经提出过对城市形态的评价指标，比如：

居住开发90%在公共交通枢纽3公里范围内；

教育、工作、卫生医疗、商贸的在居住区3公里范围内；

居住区周边3km范围内的就业岗位与居住人口中的就业人口的比值，应达到70%以上。

▲在建的华润电建新湖项目，就在楼村地铁站旁

尽管后来光明规划一再升级，但就目前情况来看，居住围绕地铁站点走、配套围绕居住走的逻辑都还在。

所以：

1、重点关注光明中心区；

2、选房多考虑地铁。

08

龙岗

26新盘，旧改占半壁江山

毫无悬念，龙岗又是今年的新房供应扛把子。据不完全统计，龙岗接下来还有26个新盘待入市。

梳理发现，旧改项目占半壁江山，都是万科、中海、华侨城、招商、碧桂园、合正等品牌开发商。

好几个项目都是“改”了好多年。

比如招商三联旧改，2016年就准备拆迁，现在终于有了突破性进展。

▲招商三联旧改施工现场

万科世畅自行车旧改，是一个35万㎡综合体，将为坂田带来一个10万㎡shopping mall。

宝荷的中海积田谷旧改，也在官方小程序上曝光了项目效果图。

▲中海积田谷旧改效果图

准备入市的仁恒公园世纪二期，将推出99-165㎡3-4房，主打改善需求，门槛大约在500万。坪地的今日国际中心，已开放展示中心，邻居君胜熙珑山卖3.7万/㎡。

龙岗现在最让人期待的也是地铁14号线。毕竟，建成之后，从大运到福田市中心只要不到半个小时。而现在，坐3号线到福田，得1小时20分钟。

另一方面，龙岗较低的房价也俘获了刚需的心。龙岗最新二手房均价约4.4万/㎡，宝荷、双龙、坪地均价还在3字头，首付不用100万就能上车。

09

坪山

开发商组队进驻“刚需主场”

坪山我们去了很多次，也写了很多次。

不管是去年还是今年，没抢到恒大城的朋友，都有点遗憾；买了坪山的朋友，也有点担心。毕竟，短期来看，距离还是太远了。

再等等，两到三年时间，随着地铁14、16号线开通，将会大大拉近坪山到市区的距离，尤其是心理距离。

买了的朋友放宽心，6号线之于光明的意义很快就能看到。没买的朋友也不用焦虑，坪山今年的供货很充足。

除了地铁，坪山今年最大的看点是，2019年组队入场的开发商们。

▲“6·24”深圳史诗级土拍现场

去年的两场土拍，平安不动产、五矿+华润、招商+华润分别拿下坪山三宗靓地。竞争最激烈的地块G11340-8034累计报价46轮。

政府已放宽预售条件，如果开发商动作够快的话，或许能赶上今年入市。

再加上泰禾、兆邦基、花样年、东关等排队领入市号码牌的项目，和在售中的中海、恒大、方直等，坪山今年俨然刚需主场。

10

大鹏

“桃花源”里藏着千亿旧改

如果公司说团建市内游，那多半是大鹏。

大鹏，特点就是山海资源丰富，森林覆盖率超过76%，更坐拥长达133.22公里的优质海岸线，被称为“深圳最后的桃花源”。较场尾、东西冲、杨梅坑，每年都吸引一大波旅游群体打卡。

不过，从市区去大鹏不亚于去趟惠州。交通不方便，是多数人对大鹏的印象。

幸运的是，深圳没有忘了大鹏。大鹏规划中的地铁有8号线3期（盐田至大鹏）、32号线。

产业上，大鹏撇开了单一的旅游业，以战略性新兴产业为主导，目前占GDP比重达69.2%，规划深圳国际生物谷坝光核心启动区、国家基因库以及深圳国际生物谷生命科学产业园和海洋生物产业园。

此外，大鹏还聚集近千亿旧改，恒大、招商蛇口、佳兆业、卓越等开发商已抢先进驻。

在售新房有保利香槟苑和花样年家天下，单价在2.7-3.4万/㎡，算是深圳最低价新房。

今年有望入市的住宅项目包括招商东岸、满京华满京华云曦花园、青谷群青花园。其中，青谷群青花园已开放展示中心。

房子已经帮你看好了，现在要不要买？@深圳买房计划 连线两位业内人士，听听他们的意见。

易居企业集团深圳公司副总经理潘传灿表示，最近深圳新盘预售条件降低，一定程度上会加快开发商的推售节奏，预计下半年的供应量会出现大幅上涨。

深圳中原二级市场董事总经理、中山中原总经理玉家雄亦持相同观点。“原本我们预计今年的供应量有所下滑，但现在理论上看会比去年多，买房人的选择更多了。”

潘传灿认为，从供应量加大和今年7条地铁线开通，叠加降息利好，今年买房没有想象中的难，但“从价格上来说确实是更难了。”

然而，预售条件降低虽然意味着选择增多，同时也代表供楼时间延长。

玉家雄指出，根据过往经验，深圳新房从预售到入伙大约需要2-2.5年，但现在高层建筑施工进度达到总层数的1/2、装配式建筑出地面即可申请预售，再加上装修，交楼周期或延长至3年。

收楼前的供楼时间延长，这对购房者特别是首次置业者，要一边还月供一边租房，压力加大。

玉家雄和潘传灿都建议，在能力范围内，刚需应尽早上车。

“不要期待房价会大幅下跌，”玉家雄表示。

潘传灿则建议，对预期收益没有较大幅度变化的，可关注轨道交通范围内、核心地段的房子或学区。

最后，

除了@深圳买房计划 近1个月来的踩盘，感谢本文楼盘数据来源：中原地产、深圳房地产信息网、贝壳深圳，以及深圳各区官方网站的数据。

希望以我们微薄之力，为深圳楼市带来相对对等的信息。

有缺少的楼盘资讯，也欢迎大家继续补充在留言区，共同努力。