【讲座回顾】看大势，买对房——2020年买房你需要知道这几点

因为疫情，今年小阳春行情不再。现在疫情在好转，后市市场会怎么发展？市场什么时候全面启动？今年买房应该怎么做？

昨日（3月12日）下午三点，咚咖房学院邀请到房网首席研究员—张粉层给我们做了精彩分享。

房网首席研究员—张粉层

深圳牛浩思团队成员。专注于深圳楼市成交数据研究和分析，持续为购房者提供《深圳房地产统计分析报告》、《深圳楼盘成交龙虎榜》、《第一数据》系列数据服务。

——精彩内容回顾——

一、疫情之下，2月深圳楼市成交情况如何？

1.纵向比较，近年来2月份深圳新房住宅成交数据

纵观近年来深圳楼市2月数据，楼市交易十分火爆的2015年，2月份成交量亦不足2000套，市场向好的2019年，2月成交不足1300套，只有2016年2月，延续了2015年的火爆态势，成交量高达5410套。

纵向比较发现，春节后的2月份，成交量普遍低位，很大程度上在于2月份是深圳楼市的传统淡季期。

2、横向比较，2019年以来新房住宅月度成交量比较

2019年深圳楼市是翘尾行情，新房成交在11月份和12月份达到了一个小高峰，如果没有疫情这次突发事件的话，深圳楼市在2020年春节后，应该是有一波小阳春行情的。

显然，小阳春行情是不会有的了，后市市场会怎么发展，市场什么时候全面启动，没有明确的时间表，不过，随着疫情的好转，3月份行情肯定好于2月份。

3月份现在是过去了11天，这11天里，深圳新房住宅成交1163套，3月份的成交数据明显好转。

3、横向比较，2020年2月份数据与1月份数据做对比

2020年2月成交量与1月相比，大幅下滑。2020年2月深圳新房住宅成交830套，环比减少70.5%；成交面积85240平方米，环比减少70.1%。

龙岗、宝安、龙华三区是新房住宅的主力成交区域。龙光玖誉府、佳兆业盐田城市广场、大族云峰二期、招商领玺、新锦安海纳公馆、华润公园九里、华晖瑞禧等是2月份的主力成交楼盘。

二．哪些产品是楼市的成交主力？

1、2016年以来，90㎡以下产品和90-144㎡产品的成交量变化

2016年-2019年，90㎡以下的刚需产品，成交占比量逐年降低，2016年在全市的成交占比为70.5%，2019年在全市的成交占比仅为49.0%。

2016年-2019年，90-144㎡的改善型产品，成交占比量逐年提升，2016年在全市的成交占比仅为17.9%，2019年在全市的成交占比达到47.0%。

这组数据说明：随着深圳房价的不断高企，刚需群体在深圳的置业门槛越来越高，想买房的难度越来越大，未来改善型群体，将是楼市交易的主力群体。

2、2020年2月，90㎡以下产品和90-144㎡产品成交量占比

2020年2月，90㎡以下产品，全市成交占比量为40%，90-144㎡产品，全市成交占比量为55%。

上述数据都说明：近年来深圳楼市的购房群体正在悄悄发生变化，首次买房上车的刚需群体在市场上的占比越来越少，改善型群体在置换需求的支撑下，正在成为深圳楼市的主力群体。

首次买房上车的刚需群体在市场上的占比越来越少，改善型群体在置换需求的支撑下，正在成为深圳楼市的主力群体。所以，买房还是要趁早。

三、购房者应如何备战疫情后的楼市行情？

在深圳置业的门槛越来越高，这也是不争的事实。那么，疫情之后，会不会有好的买房时机出现，我们又该在现阶段做哪些准备，应对疫情之后的楼市行情呢？

1、明确置业主目标

比如：首次置业，解决家庭住房问题。

比如：为了孩子读书，要买一个学区。

比如：改善需求，希望买个舒适宽敞的大房子。

置业主目标是最重要的，确定了主目标，选择才能有的放矢。

2、结合主目标，规划购房预算

买房最难的，就是购房预算。预算少了，买不到理想的房子，预算多了，又觉得超出了自己的承受能力。

经过这次疫情，建议大家买房还是量力而行，在做好购房预算的前提下，保留必要的现金流，保证生活需要和应对一些突发事件。

3、兼顾置业副目标

在确保置业主目标的同时，适当兼顾一些置业副目标，比如兼顾保值增值功能，地段好、生活配套好、出行便利等，这些都是主目标之外的副目标。

4、选定意向区域，有针对性的关注一些楼盘

近几年不少片区发展势头不错，比如前两年高速发展的龙华、这两年高速发展的光明，比如置业热点的宝中。

5、看大势

最后一点，看大势，关注疫情和经济走势，把握买房的好机会。

比如：2008年，受全球金融危机的影响，深圳房价有明显的跌幅，那就是很好的置业机会。

疫情结束之后，楼盘有打折促销，那就是买房的好时机，房价仍持稳的话，那就说明深圳房价没有下跌空间，总的来说，如果预算充足，买房目标明确，那么疫情之后，都会是不错的买房时机。

 ——精彩问答环节——

Q1:现在大家买房都去西部，沙井周围配套环境那么差也比大运这种东部最好的地段抢手，东部真那么不堪吗?

A1: 这其实就是东部区域和西部区域的一个对比预期。从地段上来说，东部确实是距离市中心直线距离要远很多。另一方面的话，西部确实是利好，比如从宝安中心区到沙井街道光明一路的政策规划利好，就是带动了这沿线的房价提升。

如果考虑居住性和租金的话，那肯定是优先还是选西部。

Q2:现在国际上在打的石油大战和国外疫情加重，对深圳楼市有影响不？

A2: 这个问题还要看疫情的发展程度。如果国外的疫情不能及时控制，引发全球的金融危机的话，那对国内外的经济都是有影响的，对于楼市自然也是有影响的，所以这个还是要边走边看。