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刚需客,今年该不该深圳买房?

近几天,论坛里的网友讨论房子的话题也越加活跃起来,目前大部分项目陆续复工,一些新盘项目也可以预约带看;相比前段时间的市场心态,现在也有所改观……


早前调查,深圳近七成网友有推迟买房的打算,入市的观望仍会再持续一段时间;目前,深圳房地产市场并没有出现降价卖房的现象,之前有媒体报降价卖房只能算是个例。


二手房市场,小区不能带看,纪经人大多是线上推推房源,许多门店上班采用值班制;新房市场时不时有开发商线上推出几套特价房来试水,同事一脸疑问,为什么推出来的特价房比均价还贵?


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你还别说,新房虽然没有降价,许多开发商的服务升级,三大特惠、五大礼遇都来了。


进入3月份,所有存量房贷开始“换锚”,开启今年楼市的第一大变局;昨天 2月份的楼市成交数据也出来了,成绩比预期的要好一点点。



据中国房地产指数系统发布的百城房价格指数显示,全国100个城市(新建)住宅平均价格为15173元/平方米,环比下跌0.24%。从涨跌城市个数看,26个城市环比上涨,72个城市环比下跌,环比下跌的城市增加了38个。


新房市场,十大城市住宅2月均价为27383元/平方米,环比下跌0.18%。


其中8个城市环比下跌,上涨的城市是深圳和上海,涨幅分别为0.24%、 0.11%。


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2020年2月十大城市新建住宅样本平均价格指数变化情况


2020年2月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨0.29%。十大城市中, 3个城市同比上涨,7个城市同比下跌,上涨和下跌城市个数与上月持平。


其中,深圳、南京和上海分别上涨5.26%、2.16%、1.89%。


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2020年2月十大城市主城区二手住宅样本平均价格指数变化情况

 



深圳楼市2月的成交量又是怎样呢?


据房网数据中心发布的成交数据显示,2月份深圳成交830套新房住宅。同事用了“市场远比想象的坚强”来形容。


大家不要觉得很意外,我们看下往年的数据是多少,尽管今年的2月份受疫情影响,成交量不足千套,但比市场调控偏紧的2017年和2018年的成交量多出了几十套。


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深圳房地产信息网 数据中心


 二手房方面,2月深圳成交1667套二手住宅,环比减少77.8%;疫情等多因素的影响使得二手房成交量受挫。



最近又有许多网友在问:“刚需客,今年该不该在深圳买房”、 “要不要卖房离开深圳去XX城市发展” ,每到年末、年初都会有一系列纠结的选择支招帖出来。


要不要买房已老生常谈,但想说的是,作为一个刚需,手上有钱,又要住,为什么不买?


一位朋友手上握着买房的钱,从去年初问到今年,算了一下,从去年到今年,之前预期买的房子总价又多了几十万。


前几天跟我说,如果房价能降一点,无论如何都要上车……好吧,现在有多少人持币观望等跌的?


魔幻的市场环境下,卖房者的心态更为坚挺,这两年来,房子从挂盘到卖出,半年、一年多都是很正常的时间周期,这种市场节奏的变化也造就了业主心态的变化。


一位正在卖房的网友告诉娟子,他的房子虽然挂卖了有半年多,目前现阶段的行情,可能要等更长一段时间。

我问他,有没有降价卖房的打算,他非常坚定的说,“这个时候怎么可能会选择降价卖房?”


所以现在是买卖双方的博弃。



日前,我们做了一个疫情下看跌看涨的调查,有意思的是,看涨和看跌一半一半;他们在看跌的同时,还不忘说,接下来是买房的最好机会。


回答朋友该不该在深圳买房的问题,作为“站队方“,如果打算在深圳打拼,有能力上车,还上支持该在深圳买房;深圳这个城市年轻,尽管也有不少痛点,如医疗、学校等。


但深圳的楼市短板比较突出,如深圳居民的自有率低,估计不到30%,这意味着大部分的人都没有自己的房子。好学校名额太紧张,学区二手房价值倍增……


此外,深圳存在着更大的房价支撑因素,短期看不大可能下跌:


1、供应缺口会越来越大,目前二手房去化周期仅三个月


深圳市土地资源较为稀缺,住房缺口较,从每年的住宅地块供应来看,商品房住宅地块非常少,保障性住房的地块相对较多一点,商品房供应基本上以城市更新为主,新盘供应也会越来越少,这几年刚需盘买新房要靠抢的原因也正是因为供应太少。


那么,深圳的二手房库存量又如何呢?目前约为30000多套在售存量,跌至历史最低点。深圳一年二手房的正常销量是十万套左右,去化周期约为三个月。


对比北上广的八万、六万多套及众多二线的十万+的在售存量,深圳可以说是全国供需最失衡的城市,你还能找到第二个吗?


2、2019年深圳城市活力排名第一,长期人口正值流入


“地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”; 2019年深北上广稳居中长期发展潜力榜单前4名,深圳排名第一。


目前来看,中长期,城镇化、居住改善、城市更新三大红利支撑中国房地产市场未来平稳发展。


当前,中国城镇化正步入城市群都市圈时代,这几年,人随产业向一二线城市迁移,深圳支柱产业目前排在全国前例,这个从GDP可以看得出来,比较强势。


深圳近几年的人口净流入每年近50万上下,这一部分人来了仍然有购房需求;还不说深圳外的置业者想方设法杀到深圳来买房。


 

3、区域不均衡因素,会持续填平


一二线城市绝对购买能力较高,相对购买能力较低。一线城市人均储蓄存款、可支配收入分别高达11.5万、6.6万元,远高于其它城市,虽然一线城市的房价与收入比差距大,但一线城市因供给不足,房价已经是由高收入人群所决定。


有观点认为,深圳上涨的周期还会持续,深圳目前房子存在不合理的价差(低的低、高的高),解决价差要么涨上去的跌下来,要么没涨到位的继续涨,在深圳卖家心态强势稳定的情况下,第一种情况不大可能。



大部分网友表示,能买还是就买吧,房贷有压力,但后续收入高了;房子肯定跑过通胀,人不能计划的太远,能计划2,3年的事就可以了。计划太远,太谨慎,啥事也没法做。


最近《安家》这部电视剧火了,电视剧的前几集,《蜗居》里的海清这对博士夫妻又重返《安家》换房,历经十年,房子从38万/套看到了380万/套;


网友评论说,打败你的不是房价,而是犹豫不决。


在住房不炒的当下,未来也不排除会有更多的政策来抑制房地产,投资买房还是要持谨慎态度,选择优质的物业也可增长的区域,毕竟,闭着眼买房的时代过去了……


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