法拍还是二手？哪种购房方式更适合你

以下内容为2020年2月25日咚咚法拍房群线上讲座内容整理，如果你也想了解法拍房相关内容，欢迎扫描下图二维码申请进群了解。

各位网友下午好，我是来自咚咚找房的淘房哥-司南：本人13年接触房地产行业，14年进入房地产信息网（咚咚找房）任职淘房哥至今，扎根福田，了解福田各区域楼盘现状及特点，熟悉新房、二手房、法拍房相关交易流程、细节。

考虑到部分网友所处的环境，可能不方便播放语音的情况，本次直播采用图文方式，在直播过程中，大家暂时不要打断，以免影响讲座的完整性，直播结束后会有专门的提问环节供大家提问讨论。

以下是今天分享的主要内容点：

一、法拍房和二手房信息获取渠道差异

二、法拍房和二手房交易对象差异

三、法拍房和二手房流程差异

四、法拍房和二手房费用差异

五、法拍房现状及未来发展趋势

随着731政策的落地，禁止公司购买住宅类产品，法拍房行业在深圳高速发展：

一方面是网络竞拍的全面普及法拍房交易流程更加简单便捷，同时也让购买过程更加公开透明；

另一方面政府在司法保障方面的法律法规也逐步健全，法拍房购房风险逐步降低，同时也得益于第三方助拍机构提供全流程购房服务，法拍房被越来越多的置业者接受和关注。

二手房交易这块大部分网友都接触过和实际操作过，法拍房由于之前被少数投资公司垄断，以及信息公开渠道相对隐蔽，对部分网友来说接触的不是很多，了解的也不是很全面。

接下来我将把法拍房和二手房在实际购买过程中的差异和相同之处，为大家做一个系统的梳理，以便大家在今后的置业过程中能够更全面精准的了解两种不同的交易方式。

一、法拍房和二手房信息获取渠道差异

传统的二手房房源信息往往主要集中在房产中介地铺内部，虽然现在网络平台已经发展的比较成熟，但一些关键的楼栋、房号以及业主联系方式等这些相对敏感的信息仍然很难轻易得知，二手房交易对中介机构的依赖性依然很强。

法拍房相对而言公开透明度更高，目前深圳区域99 %的房源信息均在淘宝、京东（同一套房源仅在一个平台展示，两个平台信息不冲突）两个主要司法拍卖平台公示。（还有人民法院资产诉讼网，公拍网，中国拍卖行业协会网及2019年新增的工商银行融e购，北京产权交易所）

二、法拍房和二手房交易对象差异

二手房主要是购房者和业主（少量公司产权物业）之间的进行房产转移登记交易，交易期间如果价格波动较大或者其它人为因素影响，可能出现业主单方面终止合同的情形，更容易受主观因素影响导致交易无法正常进行。

法拍房不管是个人产权还是公司产权，买受人可以全程无需卖方参与，完成房屋产权转移相关事宜，相当于购房者直接和法院完成全部交易。

三、法拍房和二手房流程差异

二手房交易流程

以房产有欠款买房按揭为例，二手房交易流程大概需要以下步骤：

签订买卖合同支付定金>买方资金监管申请按揭>业主签订担保赎楼协议>银行出贷款承诺函>担保公司赎楼取原证注销抵押>国土局递件过户>缴纳税费取新证>办理抵押登记>银行放首期款>银行放尾款>水电过户、交房交易完成。

法拍房交易流程

以按揭购买市场商品房为例

公示平台筛选意向标的物>拍前尽调（确认风险可控无重大瑕疵）>线上缴纳保证金>规定时间段出价竞拍>领取余款缴纳通知书>付首期款>签订担保协议申请按揭贷款>银行审批贷款>银行放款至法院指定账户>领取裁定书及成交确认书>法院送达协助过户法律文书至国土局 >国土局过户递件>地税局核税纳税>领取房产证办理抵押登记>解除担保责任>办理水电物业煤气过户>清场收房。

温馨提醒：司南特意将拍前尽调作为购买法拍房主要流程的其中的一个步骤单独列出来，是因为拍前尽调的风险预估直接关系到整个交易流程能否正常进行，很多法拍房潜在的重大风险都可以通过拍前尽调来排除。

通过对法拍房和二手房交易流程的梳理，细心的网友会发现，两者在细节方面略微有差异：

一个是担保公司：二手房担保协议的签订是卖方和担保公司作为合同主体对赎楼期间可能出现的风险进行一个规避，而法拍房的担保协议是由买方和担保公司签订，主要用于贷款从申请到放款期间无抵押状态的一种担保形式；

另一方面是贷款流程的差异：二手房按揭贷款流程是先抵押再放款，法拍房则可以在无抵押状态的时候直接放尾款然后再办理抵押登记。两者在贷款资质审核和贷款性质（都属于房贷）上无差异。

四、法拍房和二手房费用差异

费用方面主要涉及税费及交易过程中产生的一些费用，司南整理了一个表格，这样大家可以更清楚详细做一个对比：

通过表格可以发现，目前法拍房和二手房费用主要差异在个税和担保费方面，但正常来说绝大部分法拍房实际竞拍价格都会比正常二手房市场价偏低一些，个税的成本往往对整体购房成本影响不大。

担保费方面法拍房不需要赎楼，属于法院强制解封完成过户手续，无需支付赎楼产生的担保费用，但由于法拍房按揭流程是先放款再抵押，所以在银行放款到抵押这段时间内需要担保公司介入填补这段时间段内无抵押物的空白。

温馨提醒：法拍房按揭担保周期时长为3个月，如放款到抵押时间超过三个月需重新支付担保费用；目前正常情况下3个月的周期足够办理相关手续，但不排除个别法院由于案件积压过多或者流程办理过程中衔接不到位，出现超过三个月的情况。

物业水电费这块虽然主缴纳主体上有差别但整体费用来说一般正常的普通住宅费用基本在千元级别，当然也不排除个别特殊房产物业水电费用差别在万元以上，这里提醒各位计划购买法拍房的网友，在确定拍卖标的之前可通过拍前尽调提前核实相关费用情况。

五、法拍房现状及未来发展趋势

随着网络司法拍卖的全面普及，以及相关法律法规的逐步健全，再加之后续法院部门清场交付的全面执行，法拍房或将成为相对规范、公开、透明、风险较低的购房方式进入普通购房者的视野。

同时司南也留意到有些深圳以外的部分城市在法拍房交易过程中已经开始执行税费各付即买方只需承担契税和按揭担保费用，增值税、个税以及原业主拖欠的物业水电费均从竞拍价中扣除。

相对而言费用各付的情形更加合理和人性化，可以更全面充分的保障买方和被执行人的相关权益。

最后也温馨提醒：利益与风险共存，现行的深圳法拍市场虽然还有一定的不规范和不完善的地方，但对于买方而言可能低于市场价格竞拍成功的几率更大，如果对法拍房不是非常了解，建议在第三方助拍机构指导下进行交易；最后祝大家在2020年都能买到心仪的好房子。

以上为今天分享得主要内容，有些细节方面可能没有照顾到，大家如果还有疑问或者不太清楚的地方可以在群里提问或者添加司南微信私聊司南。