疫情对地产的影响，究竟有多大？

1st

困难考虑更足一些

对地产的影响，究竟有多大？文章满天飞，我也来凑凑热闹。说实话，很难评估。一方面，这是个新东西，大家只知道它高传染性、高致病性，但包含哪些传染途径呢？比如，粪便传播，也是这两天才被证明的。再比如，广州出现门把手传染的案例，内蒙古出现楼上楼下传染的案例（此处并未有制造紧张之意，只是想更客观一些，让信息更透明一些），而疫苗还未问世。

另一方面，战“疫”何时结束，这很关键。新增数拐点不来，新增数不明显下降，按下暂停键的经济活动，就无法恢复到正常的状态。再者，几个大省、直辖市（广东、浙江、上海、北京），都将企业复工，推迟到2月9日。届时，即便复工了，对来自疫区的员工，还要隔离，每天还要加强消毒和检疫等。等到新增降低到一定水平了，应对措施自信了，真得需要一段时间。

而且，考虑到较长潜伏期的无谓传染；考虑到平时懒懒散散，战时低效的地方组织；考虑到不时有我行我素，给社会添乱的人冒出来，理性地来讲，我们还是把结束时间考虑的靠后一些，把困难考虑得更足一些。这样，我们才能在重建方面，气势鼓舞的更高昂一些，动员更充分一些。

2nd

“留得青山在，不怕没柴烧烧”

不要去计算，到底是拖累GDP1个百分点，还是0.5个百分点，“大致正确就行啦，模型精确计算，都是错误的”。对地产而言，无论开发，还是销售，都随着人流、物流、组织和调度暂停而停滞。要知道，一季度是传统“小阳春”，去年底，“一城一策”全面落地，降准降息也来了，各界对今年一季度的“小阳春”，比较期待。目前，市场比较悲观，资本市场已有反应。

不过，理性来看，事件是一次性的外生冲击，对经济的冲击是短期的，临时性扰动。也就是说，它没有对经济的肌体（国家机器、社会组织、经济体制、管理模式等等），形成重创；没有对个人的工作能力和工作意愿，形成重创。就好比，一个企业或个人少了一个月的收入或工资，当月或下个月会过得比较痛苦（有企业开始哭喊了），但坎儿容易迈过，再往后就无大碍了。

过两年后，回过头再看，它也只是前进路上的一块小石子。事件过后，一次性扰动结束了，经济运行回到正轨。就像可口可乐前董事长伍德鲁夫所言：“假如我的工厂被一场大火毁灭，第二天我又将重新站起。”正所谓，“留得青山在，不怕没柴烧”，关键是“青山”这个基本面还在。

3rd

地产开发，工作可以前置

对地产来说，开发、销售、物业，都会受到明显的冲击。先看开发，每年的一季度，本来就是房地产开发的淡季。笔者认识很多开发商，他们春节后，都要到正月十五才上班。此次事件，复工推迟到2月9日，也就是正月十六。所以，影响并不是很大，关键是每个责任单位，要控制局部传播。后续，卖地、开工、批预售、竣工等，项目审批都会加快，三四季度环比增幅会反弹。

我认为，开发商现在要做的，首先是把困难考虑得更大一些。什么意思呢？由于建筑工人，很多来自疫区，项目复工时间点，可能要延后。对项目开发而言，可以把很多项目设计环节（建筑设计和规划设计）的工作前置，这些工作都是标准化的，可以通过远程办公来提前推进。从此次事件应对来看，只要分工到位，激励机制明确，责任心强，组织有保障，困难都可以克服。

开发商可以与设计院（建筑设计）、政府部门（规划设计）提前沟通，把设计图纸和材料采购、招标清单等基础性的工作做在前面；项目规划设计有争议的点，提前与政府住建或规划部门沟通好。其实，事件后的重建工作，已开始考虑，政府也很着急，毕竟今年是“十三五”和脱贫攻坚收官年，也是“十四五”开局之年，各界的压力也很大，项目推进对政企双方都有利。

4th

地产销售，需求未消失，只是延后了

当前，政策很坚定、态度很明确，就是要毕其功于一役，长痛不如短痛。索性横下一条心，哪怕牺牲2月份的经济，也要将其彻底扑灭。所以，各地政府发文，关闭售楼处，以最大限度减少公众聚集，后续开业、开放视事件控制情况再定。一季度楼市销售，惨淡是铁板钉钉的事实。

不过，此次事件对非耐用消费（娱乐、影视、餐饮等）影响很大，而商品房是耐用消费品，需求不会凭空消失，只是延后了。打算节后买房的计划，因事件不得不推迟购买，“小阳春”惨淡。但根据过往经验，事件导致哪个行业受损，哪个行业就会发布“疫后重建”的政策，2003年的“非典”就是这样的。后续，预计刺激消费，鼓励楼市“刚需”的政策会发布和实施。

即便事件彻底控制住，需要半年时间，上半年楼市销售惨淡，也不要紧，下半年可以将失去的市场，全部弥补回来。重建政策实施以后，说不准，市场表现还会超预期呢！对于商品房市场来说，这几年销售量大起大落，大家不都适应了吗？当然，开发商资金链普遍都紧张，2020年也是还款高峰期，“快周转”的基因驱使下，每周、每月的新盘入市，都一刻也不能耽误。

本来，去年底国家强调“稳字当头”，首次明确“三稳”是楼市长效机制目标，调控政策也好、货币政策也好，都开始友好，各界预测2020年的“小阳春”值得期待，开发商也跃跃欲试，新项目早已建好了售楼处。突如其来的事件，打乱了项目入市计划，对本已紧张的资金链形成冲击。

5th

开发商，买单危机管理

目前，各种网络房产交易平台已经到位，建议，开发商开通网上卖房，只要做好质量承诺、退房承诺，保险公司提供担保，银行按揭、产权手续可随后办理，网上这个渠道，完全可借此次倒逼的机会，建立起来。当然，即便如此，上半年商品房销售明显下降，中小开发商资金链承压的事实不改。

不过，压力只能靠开发商消化了，危机管理本来就是企业管理的应有之义。过去，真的太顺了，商品房销售连创新高，想当然了。现在，事件带来的不确定性，只是未来不确定性的一个方面，企业家要把“不确定”作为企业经营的背景。告别“拿来式”红利，不确定的是环境，确定的是自己。

近日，餐饮连锁企业西贝，高喊活不下去了。纳闷了，过去不是耀眼吗？年销售额达到50多亿，实行创业合伙人制（门店占40%股份，总部占60%）。总部绝对大股东的贾国龙夫妇，每年拿出自己50%以上分红发奖金。怎么，连2个月都挺不过去，谈什么企业管理和危机管理？

对于西贝，老板承担一部分，合伙人承担一部分，2万名员工工资降一点，不就过去了吗？形势好一点的话，2020年的五一、国庆，滞后的消费会爆发时增长。眼下，该好好渡难关、练内功。至少，不像已倒下的民企，，西贝还活着，对企业和员工来说，就是最大的幸福。总之，局部问题、短期问题，不要指望靠撒泼耍赖，哭着求“救济”，妄想靠国家货币漫水来解决。

6th

物业，自我革命来临

相比地产开发和销售，对物业企业来说，此次事件的影响最严重、最深，恢复的难度也最大。因为，物业管理涉及到的人员更多、更复杂，人流更加频繁和密集。首先，节后返城叠加交通“解封”，进城高峰即将开启，压力最大的就是社区，这给人口密集的大城市物业管理，带来巨大压力。

琐碎的工作很多，比如来自疫区的人员监测和填报，自我隔离和体温监控，社区卫生和检疫，信息监测和上报等等，这些都考验着物业管理能力。好在，各级街道、居委、业委会将牵头开展这项工作，物业管理只是其中一环。对于广发业主、租客来说，也将是自我管理上的一次洗礼。

从未像现在这样，我们每个微小的个体，对整个国家、社会的影响如此大。这几天，相信大家都看到了，不断有惨痛的教训冲洗我们的大脑。某些个人、甚至一些高知，由于自己一时的不理性、任性，甚至鲁莽无知，自身被传染的同时，给家庭、家族，同事或企业，带来巨大的灾难。对物业管理，也是一次“危中有机”的自我革命，物管管的是人，也是人与社会环境的协调。

7th

做个好的社区人吧！

关于安全返城、返岗，钟南山院士给出了5点建议，大家要牢记、谨遵，并内化为自己未来一段时间的生活习惯（想想也难受，此次问题，不就是不良生活习惯造成的吗？）。而且，返城后要将自己锻造成一个文明自律的社区人。除了个人卫生之外，要遵守社区关于隔离、信息填报、检疫等相关的规则。

灾害的另一面，就是问题暴露和自我反思。此次问题，将我国基层治理能力之薄弱、之松散，暴露无遗，也敲响了警钟。迈向高质量发展，不仅仅是经济转型、消费崛起、科技创新，更是治理能力和治理体系的现代化。政府决策再英明，如果中间的行业和组织自律“掉链子”，微观的十几亿居民个人没有自我约束、我行我素，那也是白搭。所以，2019年十九届四中全会提出的治理体系和治理能力现代化，将在疫后全面推进，而我们每个人，首先要管理好自己。