反价、惜售、传“房荒”：双11新政后的宝中楼市

今年以来，深圳红利不断，空降的先行示范区概念、前海扩容、贷款基础利率（LPR）首次降息，豪宅线调整等等，都在向购房者传达着强烈的买房信号。

影响力最大的当属时隔5年才调整的豪宅线。11月11日，深圳住建局发文，调整了普通住宅标准，由以往的房屋总价为门槛计税，调整为宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下的房子免征增值税。

双11新政后，大大刺激了深圳二手住宅的成交量。11月，深圳二手住宅成交量达8013套，同比增长91.9%。这是继2016年5月以来，二手房月成交量首次突破8000套。

其中，宝安片区二手房成交套数1985套，刷新年内新高，打败南山、龙华等大热片区，稳坐深圳十区成交量的第一名。

在宝安片区成交如此火热的情况下，有的业主一夜之间涨价70万还捂盘不卖，企图涨到100万，部分刚需购房者苦不堪言

宝中被传无房可卖？

得益于深圳豪宅税新政和新房供需旺盛，11月深圳住宅成交量达11209万套。其中，二手住宅成交量为8013套。

深圳中原研究中心显示，双11新政后，宝安二手房成交套数1985套，该数据除了刷新年内新高，更是宝安打败南山、龙华等大热片区，连续4个月蝉联深圳成交最热区域TOP1，稳稳坐住其深圳十区成交“区霸”的地位。

宝安区成交数量一路飙升，更是让生为其片区C位的宝安中心一度有“无房可卖”的声音传出。

相熟的中介告诉圳室长，“无房可卖”存在严重夸大的成分，宝安中心还没有火爆到一房难求的地步。

但是，由于部分卖家疯狂涨价和惜售，购房者可能面临无“笋盘”可淘的窘况，特别是小户型被抬价过高，刚需购房者苦不堪言，想趁着调整豪宅税这一波红利减税上车宝安中心的几率非常小。

深圳中原研究中心显示，11月，宝安区均价60336元/㎡，环比上升3.5%，涨幅仅次于南山区。

贝壳找房APP显示，位居宝安中心成交小区榜top3的花样年花郡就存在新政后业主涨价严重的情况。

查看花样年华郡近半年的成交历史记录，豪宅线调整前，成交单价最高为86889元/平，成交时间在双11新政的前三天。豪宅线调整后，花样年花郡的单价普遍已经涨到约9万/平-10万/平。

豪宅线调整前，花样年花郡最高成交单价

豪宅线调整后，花样年花郡房源单价均有上涨

值得注意的是，新政前，主打1房1厅小户型的花样年花郡是很难触碰到宝安区总价360万的豪宅线的。新政后，还是有业主趁着涨价的大趋势调整了价格。

此外，新政后，宝安中心的热门小区，从挂牌时间到成交，速度均很快，这也是宝安中心被传出“无房可卖”的原由之一。圳室长在贝壳找房APP上看到，西岸观邸有一套房源挂牌仅2天就被买走。在最近成交的10套房源中，就有3套房源成交周期≤10天。

图片截取自：贝壳

宝安区成交量大增，让准备入手的购房者又爱又恨。一方面是购房者对其前景的看好。另一面，则是由于成交量大增，使得业主有了底气，返价情况严重，甚至出现有些卖家只挂牌不卖的情况，使得刚需购房者很受挫。

当刚需购房者准备的买房预算赶不上宝安中心房价的涨幅，他们则会退而求其次的选择周边价格更便宜又能共享政策利好的片区上车。于是，碧海片区就成了购房者想上车宝安中心的外溢首选地，但还是有部分购房者逃不过被返价的悲剧。

涨价超70万，业主仍惜售

深圳豪宅税新政执行的第一周，k小姐在碧海片区同时碰壁业主惜售和涨价。

白天上班，晚上找房。这样的日子，K小姐已经持续了一年。

又是一个下班看房日，即使因为重感冒，k小姐的嗓子已经接近失音状态。但她还是选择带起口罩，顶着疲惫的身子，诚意满满地前往看中的房源所在地，位于碧海湾的绿海名居。与之前不同的是，在豪宅税新政出行后，紧张的购房气氛让她终于下定决心买下这套房子。

在二手房市场观望一年多的K小姐，此前曾经在龙华，经历过下了定金后发现房子存在很大的质量问题，幸运的是能把房子退了。

一朝被蛇咬，十年怕井绳。从龙华到宝安，怕重蹈覆辙的k小姐在10月看中绿海名居的房子后，并没有立刻买入，而是选择与中介保持沟通，打算在确保房源一切正常后再下手。

在确定豪宅税这一消息属实后，k小姐庆幸自己的观望与不果断。只是，空降的豪宅税调整政策并没有给k小姐更多的思考时间。

很快，中介的一通电话把k小姐从理想状态拉回现实。在电话里，k小姐房子被中介告知业主准备把房子从原先的400万挂牌到470万。但这仅仅只是挂牌价，业主真正想卖的价格是500万。

新政未出前，诚心买房的k小姐是众多业主心中的香饽饽，只一夜之间，买卖双方身份互换。

得知绿海名居的业主不存心卖房后，k小姐又马不停蹄地赶到同样位于碧海的富通城，因为业主正忙着接待另一波看房者，k小姐只能同中介在小区楼下等待。

苦等一个小时都未等到业主的接待，中介跟k小姐都心知肚明这套房子没有他们看的份了。

叹了一口气后，k小姐同中介道别，相约明天的另一个看房点。

在涨幅面前，k小姐意识到，众所周知的飞机噪音压根不值得一提，更大的问题是，兜里揣着150w的首付却无处可花。在成交量大热的片区之下，血淋淋的现实告诉她，刚需买房只会面临今天不出手，明天少的可能就是一个卫生间面积的情况。

回过头看，宝安中心房价的飙升和业主捂盘，是有迹可循的。终归离不开宝安中心区被扩容进入前海这一利好政策。

今年10月24日，深圳政府官宣把前海双扩区方案上报国务院审批后，就有媒体报道，宝安中心26个二手楼盘中，有1/3挂盘价突破10万。在当时，已经有业主撤盘反价、捂盘。

虽然宝安纳入前海具体的扩容方案和进展还未公布，但在很多人看来，是板上钉钉的事情。这也是推动宝安中心房价再上台阶的最主要因素。

前海的双扩容还包括宝安中心旁边的大铲湾，大铲湾也是“新鹅厂”的根据地。据此前据宝安区发布的项目遴选方案，“新鹅厂”建成运营后预计将可容纳7.5万名办公人员。也就是说，“新鹅厂”将带来至少7.5万个高端消费力。这也是刺激宝中房价的重要因素。

针对深圳二手房成交量暴涨这种情况，深圳中原地产董事总经理郑叔伦在接受央视财经频道《正点财经》采访时表示：在他看来，新政执行的第1周和第2周可能反应会很激烈，但热度还是会往下降的。在市场上，一些所谓比较优质的楼盘，被吸收之后就又回到原来的起点。

郑叔伦认为，新政会有一些刺激作用，但是到明年又会回到比较稳的基础，他觉得深圳目前的房产市场，还是会以稳为基调，其他可能都是短暂的波动，对整个长期走势不会有太大影响。

文中部分数据来自：深圳中原研究中心