真相预警！楼市调控政策见顶，利好买卖双方？

Dec.2nd,2019

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原标题：楼市调控政策见顶 买卖双方利好分析

导语：深圳基本废除“豪宅税”，这是个标志性的事件，意味着楼市政策见顶，“一城一策”全面落地，深圳需要地产来支持实体经济和区域开发。佛山、青岛、成都等城市调整限购，这在情理之中。

今年的政策走势，与去年基本一致，“年初松、年中紧、年末松”。

很多人认为，楼市或迎来反弹，但我认为幅度非常小，根本原因是，当下的楼市还想往上走，但购买力大环境、杠杆助推器，与2015-2017年不可同日而语。

1st

楼市现状缩影

金茂府的深圳滑铁卢（665套，推200套，卖了50套），放在3年前，简直不可思议。因为那时的楼市风口正旺，在全国品质豪宅领域有一席之地的金茂府，在深圳的项目也必然会顺风顺水。

站在当下，金茂府不受深圳人民喜欢，除了地段撑不起豪宅这个名头外，配套也严重不给力。更重要的是，看不到这个项目的升值点在哪，这是深圳人民果断用脚投票的主因。而这只是当下楼市的缩影。深圳这样的城市，貌似购买力很任性，“钱不是问题，关键看有没有好产品”。

但现实绝非如此，当下，即便是好产品，如果定价略超出预期，甚至与预期一致，可能也卖不出量、叫不上座。只有价格出现倒挂（新房价格低于二手房价格），有想象空间和“创富效应”的项目，才会获得热卖，比如像不久前的深业中城，以及之前的招商双玺和华润城。

千里之外的杭州，上周某楼盘蓄客2000组以上，开盘成交只有20套，发生了什么？营销为了蓄客，故意隐瞒开盘价，惹得心痒痒的2000人预约登记。但开盘价高于预期，没有了想象空间，于是99%的人作鸟兽散。

但是，这不妨碍过去两个月杭州连续迎来4个“万人摇”的楼盘。凡是“万人摇”的楼盘，前期业主必维权，因为你得到的想象空间，就是我失去的。

2nd

购房者的变化

说明什么？

房价不再大涨了。现在买一套房子，若未来没有明显的收益预期，考虑到时间成本、按揭成本、机会成本（买房的钱可以拿去理财）等，太不划算了。

现在卖房，都在说着升值潜力有多大。但同时，有没有想过，相比前几年，现在购房者有什么变化没有？变化可大了。

一方面，该买的人都买了，不该买的，在周围城市买了，或回老家买了，剩下的，大多是买不起的。

另一方面，现在对豪宅的支付能力，确实大不如从前。2015-2017年，金融业繁荣、互联网兴盛，资本市场随便就能融到钱。现在，经历了去杠杆、互联网高潮过去，资本市场回归理性，小老板们苦于环保高压、出口差、高成本这“三座大山”，还能从容地去买豪宅的人，真不多了。

3rd

从写字楼看楼市

大城市的写字楼，既是生产“GDP”的车间，更是生产“购房者”的车间。经济活力强不强，楼市购买力好不好，要看写字楼租金高不高。

根据中指院统计，今年三季度，全国半数以上城市写字楼租金下跌。一线城市36个主要商圈，20个商圈写字楼租金上涨，16个商圈租金下跌；二线城市44个主要商圈，54%商圈写字楼租金下跌，约5%的商圈写字楼租金持平，只有4成上涨。

意想不到的是，租金下跌的，大多是“两好一贵”（位置好、品质好、租金贵）的成熟商务区；租金上涨的，大多是“两差一低”（位置差、品质差、租金低）的新兴商务区。

生意不好做，大家都务实了，开始搬到差一点的写字楼，过“苦日子”。企业都这样了，还能给高管和员工加工资吗？

再看看，是谁在租写字楼？以深圳为例，金融业、TMT（科技、媒体和通信）、房地产和专业服务（咨询、法律等）等四大行业是写字楼的消费主力，它们占了5大中心区60%-80%的写字楼消费量。现在，经历了去杠杆、控房价、去泡沫以后，这几大传统的“创富”行业高光不再。

所以，当近期各地开始“一城一策”（变相松绑政策）时，比如广州、青岛、成都适当松绑了限购，比如之前南京、天津部分区域退出限购，有人问我，这房价是不是又要大涨了呀？我不加犹豫，绝不可能！岁岁年年花相似，年年岁岁人不同，楼市还是那个楼市，人却不同了。

前几年，受益于地产繁荣、金融市场繁荣，互联网大发展，去产能后“补库存”，各行各业都迎来了一波上升期，也诞生了一大批富豪，楼市自然最受益。

但今非昔比，这几大行业不仅不再创富了，反而开始去泡沫了，而新的创富行业还未诞生，前一波富豪都已变成有产者了，谁来为豪宅接盘？

 4th

政策松绑成大概率事件

这就是为什么？深圳把豪宅税给废了。估计，楼市要降成本了，只有降低交易成本，存量房才有流转起来的希望，才能为新房“自我加杠杆”。

因为稳字当头，未来房价继续高高在上，但指望银行会给你加杠杆，不太现实了。刚刚发布的《中国金融稳定报告（2019）》显示，2018年我国住户部门杠杆率为60.4%，相比2017年末上升3.4%，相比2008年翻了3倍多。

中国居民杠杆率虽然仍低于发达国家，但已经高出国际平均水平（59.7%），且远远高过其他新兴经济体。

所以，国家死守资金闸口，银行新增贷款中，房贷不得超过40%，存量贷款中，房贷占比不得超过30%。楼市最火的2016年，流向地产的资金占到新增资金的60%以上。

深圳的投资性购房者，都是靠多渠道加杠杆买房的，都在算能撬动多大杠杆。因此，只要资金卡住了，再加上购买力没那么任性了，即便调控政策有所松绑，房价也不会涨到哪里去。

目前看，深圳推出豪宅税、广州微幅松绑限购，2个一线城市如此举动，绝对是标志性的事件，也就是调控政策基本见顶了，今年年底及明年一季度，各地相继政策松绑将是大概率事件。

 5th

楼市策略

大家可能要问了，上有“房住不炒”压顶，730会议“不以地产刺激经济”的最高指示悬在头顶，怎么调控政策就松绑了呢？要注意，调控讲究智慧，调过头了，就违背了稳字当头（稳房价、稳地价、稳预期）。“房住不炒”、“不以地产刺激经济”，与稳字当头是一个硬币的两面。

说白了，经济转型与经济稳定，哪个重要？都重要，在操作层面，要看这个时期哪个更占主导了。现在，毫无疑问，稳字当头更占主导，于是偏紧的楼市政策就要松一松了。

哪些城市可以松？关键看市场下行趋势是不是已形成。如果是，那就要提前采取措施托一下，这就是楼市的策略。

珊瑚数据显示，近一年来25个重点城市有20个城市二手房挂牌均价下跌。青岛二手房挂牌均价跌幅最大，从26713元跌至22203元，跌幅接近17%；广州位从37397元跌至31910元，跌幅接近15%居次席。所以，就不奇怪，为何广州和青岛都松绑了政策。

而深圳取消“豪宅税”，则是因为深圳要建设先行示范区，花钱的地方很多，需要加大供地。为了让换房需求活跃起来，给开发商一个好的前景预期，就把这个税取消了。

深圳是个例外，她承担了责任的巨大，要把外围小兄弟们带动起来。她好了，外围才会好；她越好，外围就会越好。

所以，既然深圳有这么大的能力，楼市自然要做一些贡献了，这不是依赖楼市，而是回归实体经济。

另外，深汕新区明确购房政策，一块石头落地，意味着深汕需要大开发，但资金哪里来？毫无疑问，地产将依旧是资金主要来源渠道。