深圳学区咋这牛?百花3房1500万成交,龙岗1房8万/平!

金九已经过了一大半，你是否闻到了“金九”的气息呢？

晶晶结合目前看到的新房市场情况，和【淘房哥】团队调查的二手房市场情况，来说说目前深圳楼市一些比较突出的市场特点：

目前来说，“示范区”利好确实实实在在支撑了深圳二手房市场的成交，但是是否能延续热度，还要且行线看。而从数据来看，学区一直都是“一枝独秀”，无论深圳市场怎样低迷，房价还是在缓步上涨，而新房方面，似乎开发商就显得羞答答，推盘意愿不强。

1、8月初市场疲软了，但“示范区”利好一出，立马又活跃了

从淘房哥团队调查的8月各区二手房成交情况来看，二手房市场整体来说，8月的成交情况要好过7月。

这其中最有力的一个支撑，就是8月份的“先行示范区”利好，有不少经纪人表示，8月初的成交并不算好，甚至相对于7月来说，出现向下走的态势，但是利好一出，8月下旬的成交立马就活跃了起来。

从淘房哥搜集到的8月深圳二手房成交数据来看，南山、宝安、龙岗成交量相较于7月都有了小幅增加，罗湖、龙华等片区成交量基本持平，福田区出现了一个比较明显的下降：

南山：8月份二手房成交数据共457套（数据只供参考），整体成交量相对还是比较稳定，与上月相比有小幅上升。

宝安：8月份二手房成交数据448套，与7月相比，成交量增加7.43%，二手房市场处于较活跃状态。

罗湖：8月份二手房成交和7月份持平。

龙岗：8月份成交量526套，相比7月份的408套，成交多了100多套。从7、8月份的成交量，对比6月份是往上走的趋势。

福田：8月手机的二手房成交数据464套，对比7月，成交量下降了9.02%。

龙华：共整理收集到267套二手成交，与上月持平。

2、“示范区”对深圳西部影响更大，碧海片区业主返价、撤盘

虽然“先行示范区”对于深圳是一个整体的利好，但是从市场反应来看，明显深圳西部片区的业主和置业者的反应更为强烈。

首先从前面的成交来看，8月成交增加的片区主要是在南山、宝安，以及总价偏低的龙岗片区，深圳中部的福田、龙华、罗湖的成交要么变化不大，要么还减少了。

特别是宝安片区的部分业主和购房者，反应最为明显。

宝中片区千万级楼盘的成交量虽然下降，但是以碧海片区为代表的刚需盘出现价格上涨、业主返价撤盘等现象。

“购房者之前还犹豫不决，在消息出台后，全变得很‘痛快’，8月月头不开单，后面一周连签7单，整个8月签了11单。”一位经纪人表示，消息刚出来的一周，签单签到手软。

南山后海片区的二手房报价也出现抬高现象，以恒裕滨城2期为例，年初二手房源的挂牌价接近20万/平，目前普遍在22万/平左右。

3、不管市场如何，最“牛”的还是学区，龙岗学区单价8万了

虽然“示范区”利好提振了深圳楼市，但是影响可以延续多久，仍然是一个问号，但是学区的魅力的长久性，是从来毋庸置疑的。

有双实验学区的楼盘，楼龄较老的福田百花的南天二花园95平3房，成交价已接近1500万，单价15.8万/平。

位于龙华红山的深高北学区，虽然房价已经在高位，但是目前来看价格还在稳步上涨。华业玫瑰四季作为龙华的学区较好的学区，因为紧靠地铁、户型紧凑，现在价位相比两三个月前已经上涨15%。

信义嘉御山是坂田的成交热盘，源于连续2年的科技城外国语学区成绩不错，价格也水涨船高，最小户型的2房都几乎没有放出来的房源，低楼层的最低都要430万以上。

位于龙岗大运的阳光天健城，借助9年制的龙岗外国语的学区优势，单价6万/平以上已经不低，最小户型的1房，单价可以达到8万/平。

可以看到，虽然深圳二手房市场整体还处于低迷的状态，但是不管是在哪个片区，只要是好学区，价格还是一个稳字，不愁卖。

4、新房开盘对周边二手房影响大，利好、利空“随缘”

虽然目前来看，深圳开发商推盘的意愿并不强烈，但是新房开盘的影响，从周边二手房成交量来看是很大的。而至于是促进作用，主要还是要看新房的定价。

7月19日，鸿荣源壹成中心3区突击开盘，住宅共推1243套，户型建面约78-118㎡，单间区间约6万元/㎡-6.6万元/㎡，整体均价约6.3万元/㎡。算上开盘现场给的折扣，开盘价格在5.8-6.4万/平。

由于算下新房使用率后，壹成中心的新房价格并没有便宜。因此“神助攻”了壹成中心二手房的成交，据淘房哥统计，8月份龙华中心共有成交78套，其中壹城中心就有23套。很多都是3区开盘后，再去选择壹成中心的5区、6区、7区、8区的二手房。

从短期来看，景田的二手房业主就没有壹成中心业主这么幸运了。

8月福田成交量下降，其中一部分原因就是景田片区的成交量出现下探，而这其中的原因，就是新盘入市消耗了一部分的关注的购买力。

因为在8月末，位于景田和香蜜湖交界的天健天骄开盘，虽然10.5万/平的备案价格对比周边5.7-8万/平的二手房报价高出不少，但是周边新盘又处于优质地段，因此吸引了在周边有购房需求的置业者的购买力。

5、金九过半了，置业者对热盘有购买力，但是开发商推盘“羞答答”

本来8月末，深圳迎来推盘小高潮，而且推一个火一个，为深圳楼市金九拉开了帷幕，但是大半月过去了，帷幕里除了“清凉凉”的风，是一点8月末的“盛况”的景象也没感受到。

首先有一点感受是，不是置业者不配合，是开发商推盘，确实还没带节奏，总感觉“羞羞答答”。

8月末，天健天骄、勤诚达正大城、中洲滨海商业等相继开盘，“3天销售近2000套房”、“去化率近9成”、“销售额当天超过50亿元”，还是很有热度。

晶晶也在前面的文章里说过，感受就是遇到好产品，置业者还是不差钱，愿意买单的。

但是之后，住宅楼盘的推盘节奏明显又放缓了，感觉不到金九的热度，而之后是否“金九银十”会在深圳楼市里重现呢，咱们也只能边走边看了。

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