土地出让理顺了，新房限价和楼市调控，都顺了！

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火而不烫的“土地盛宴”

深圳土拍，被称为“史诗级饕餮盛宴”。不过，这5块毛毛雨式的宅地（不到70万平米建筑面积，深圳一年新房交易面积最低也有300万平米），依然难解土地稀缺之渴。如果放在“不限制地价、不限制房价”的2017年之前，这5宗地根本解决不了几十家房企的需求之饥渴。甚至，会因为各路资金疯抢而“地王辈出”，这反而是现在房价和未来房价上涨的理由。

现在不用担心地王。因为，这次竞拍有最高限价，且最高限价仅在起拍价上浮50%左右。这次出让的宝安尖岗山、龙华民治地块周边，分别在2015和2016年深圳楼市最火爆时，诞生过地王，当时楼面价分别高达7.99万/平米和5.68万/平米。但这次，宝安地块楼面价4.87万每平米，龙华地块楼面价4.44万每平米，比初始楼面积仅上涨45%，都在现任地王之下。

当然，因为竞配建的人才房面积，从9.3万平米追加到15.8万平米，超出初始配建面积69.65%，占到总建面的23%，以可售面积摊地价的话，龙华地块楼板价为6.7万元/平米，比金茂现售地块（5.68万元/平米）高出近1万元；宝安尖岗山地块（6.7万元）比泰禾地块高出5000远。

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开发商在盘算着梦想

除了无偿移交人才住房外，项目还有很多约束：“90/70”（普通住房占70%），居民购买后3年内不得转让，不得捆绑精装修。未来，如果要限价的话，岂不是赔钱？泰禾项目和金茂项目都因为限价，目前还趴在那里“等解套”，财务成本搭进去多少？总经理换了几茬？只有他们自己知道。

如果再赶上限价，这些新地块岂不是又套在里面了吗？大家都很疑惑，为什么房企不担忧？反而，参与竞拍的30余家开发商，分为80余组参与竞拍，有的还拿个4个号。其实，道理很简单。未来，京沪深的供地，大面积向共有产权、租赁、人才住房转移。商品房用地是“稀缺品”，在京沪深有土地储备、有项目开发，才真正称得上“龙头房企”，特别是在深圳。

进一步讲，在京沪深这个一线城市“金字招牌”的区域拿了地，精雕细琢打造产品也好、做融资也好，都是最好的载体选择。即便是打广告，那也是免费的广告，大量媒体会天天报道你的进展。甚至，在楼市存量时代来临，京沪深的项目拿在手里，也是大浪淘沙后，最好的资产配置之一。

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政府拿走该拿的，其他的贡献给人才吧

这也是深圳土地出让改革的探索。“单限双竞”，先竞地价，当地价达到上限后，竞争谁无偿移交的人才住房多。限地价、不限人才住房配建面积。其实，5宗地的底价定得还是比较低的，即便溢价了45%，也不到周边二手住房价格的一半。就是说，政府拿走该拿的，其与“价高者得”竞拍条件下拍出来的价差，全部反哺给人才住房。这就是“地产回归实体经济”，地产给实体经济输血，并且明白无误地告诉市场，我的土地出让金用在哪里了？。

如果这样的话，买房就是给实体经济做贡献了，限价就可以放开了。更具体地说，就是给深圳的科技创新做贡献了。人才能以市场价格的50%买到住房，这样的竞争力全国只有深圳有。进一步，深圳如果还能培育出一个“华为”，功劳簿上，是不是该写上“房地产”的名字呢？房地产再也不会污名化了。怪不得，拍卖师说，“感谢大家给深圳人才做贡献”。

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限价，现在可以名正言顺地放开了

2017-2018年新房限价，尽管出发点是好的，控制价格给“刚需”让利，但最终的结果呢？就是给有钱人创造了致富的机会，“500万”换“一蹲”的资格，豪买深圳湾的豪宅。在深圳，也只有富豪能“蹲得起”，普通百姓“无缘无分”。其负面影响是什么？市场热情因为排队抢房而被点燃，“刚需”是彻彻底底的牺牲品。所以，2018年底，大城市果断退出了限价。再说金茂那块现售地，拉长供应周期不说，房价也被抬高了，企业也被折腾够呛。

如果人才住房、保障性住房配建到位了，特别是能够达到“二次房改”所要求的新房供应60%为人才住房、保障性住房，只要控制好杠杆，一定程度放开新房限价，没什么大问题。相反，出让地块时，如果预期开发商定价越高，配建的人才住房就越多，岂不挺好的。

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人才和保障房，还是配建好

相比政府供应，人才住房和保障性住房靠市场供应，效率是最高的。根据深圳“二次房改”的方案，2018-2035年，深圳每年要建设10万套住房，人才住房和保障性住房要占60%。尽管深圳给出15种建设渠道，但除了新增地块、归拢存量房（城中村）外，存量盘活难上加难。

这是因为，过去10年（2008-2017），供应深圳90%新房的城市更新，因为高昂的拆迁补偿成本，推高房价和租金，消灭城中村廉价住房（本质上是保障性住房）等几大“罪状”，经历了任正非讨伐（深圳房地产太多了，没有大块的工业用地），富士康员工讨伐（“万村计划”涨租金），国家明确严厉大家“炒房租”等等，最后以“万村计划”无限制推延而终结。

最后说一点，此次拍出的5宗地，除了身段本身就高、“地王相”十足的宝安尖岗山地块、龙华红山地块外，光明地块的楼面价也超过了4万，唯独东部的坪山地块，卖不上价格。这是否说明，大湾区规划落地、广深科技走廊的加持下，深圳的未来，依旧在西部呢？