楼市调控，政策彻底转向了吗？

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迷惑的政策走向

本来，调控“见顶回落”和楼市“小阳春”相映成辉。从2018年12月菏泽取消限售开始，到今年4月份，近30个城市渐进松绑政策，同时按揭利率也连续5个月下降。业内普遍认为，楼市阶段性回暖已来临，但近期一连串政策信号，又给这一预期迎头一瓢凉水。

中央层面。国家再次强调“房住不炒”，首次明确“长效调控机制”，银监和和央行表态控制过快加杠杆、根据经济形势和价格对货币政策适调微调，住建部对部分“地价-房价”联动上涨的城市进行预警，国土部强调“强调分类供地”。貌似，上层政策开始收紧了。

地方层面。长沙、合肥收紧调控政策，长沙的加税力度还蛮大，北京国管公积金“认房又认贷”等。这是否意味着，政策宽松到头了？二三季度的调控和信贷政策又将出现何种走向？这里，先强调一点，现在楼市在历史高位，大而不倒，政策拿捏小心，绝非打压和扶持“二选一”。

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先对市场把脉

先要对当前市场准确地把脉？到底是季节性主导的“小阳春”，还是“由春入夏”的前夜。估计，监管部门对此已进行了详细的论证和调研。从数据来看，经历较长调整周期后修复，占主导成分的大头。一是需求累积，去年“7.31”（首次提出遏制房价上涨）以来，热点城市交易量普跌30%、房价下跌10%，“金九银十”又很惨淡，需求被压抑了很久。

“小阳春”超预期，很大程度是积蓄的。当然，政策层面利好，对本来冰冷的市场预期是一个改善，比如近30个城市松绑了调控，比如按揭利率下降，比如社融、M2、PMI等货币和经济前瞻指标都创阶段性新高，都给了市场信心。不过，长期调整后的自然修复占主导因素。

为什么这么认为呢？下图是华创证券的高频数据。新房成交自2018年下半年下挫以来就没有恢复元气。今年以来样本城市周均成交，基本是2017-2018年周均成交的一半左右，约为2016年的1/3（下图）。

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要命的三四五线城市

年初至今（4月19日），新房成交同比变化分别为：4个一线城市升33.5%、17个二线城市升31.8%、16个三线城市降11%、8个四线城市降20.1%（下图）。目前，一二线成交占比仅35%，65%的成交是由三四五线创造的。棚改降速、返乡置业退潮，三四线楼市高位回调铁板钉钉。现在，人口流动藩篱打破，到处唱空三四线，预期急转直下，这是最要命的。

三四线库存连续5个月攀升

易居研究院数据显示。截至到2019年3月，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量，环比增速分别为-1.1%、-1.7%和0.4%，同比增速分别为34.0%、-3.0%和6.8%。库存拉升态势明显。自2018年11月以来，库存已连续5个月攀升。

库存攀升，预期急转直下，土地市场遭殃了。一季度，一线城市土地成交面积同比增长12.0%，二线城市成交溢价率自2018年以来再次回到22.5%的高位，但全国土地购置面积下降33.1%，意味着占土地成交60%的三四线城市，正在被开发商抛弃，这对三四线是巨大的打击。

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理解“一城一策”的真正内涵

如果三四线楼市不稳定，“稳地价、稳房价、稳预期”的上层指示，就无法落地。因此，“一城一策”下，多数三四线政策是偏松的。对近期政策的“迷茫”，新华社有一篇文章《如何看待未来房地产市场发展态势？》，提出，“稳房价，重在稳预期。稳房价，就是稳民心。

文章同时提出，地方政府需根据人口迁移趋势、市场供应等情况，落实好一城一策的调控长效机制，承担好主体责任，与中央上下联动，在调控上形成合力。什么意思？就是人口藩篱打破，楼市需求自然顺着人口流动，人口迁出的城市，提前做好应对。

所以，呼和浩特推出“5折售房”给大学生，与其房价同比上涨22.8%（同比涨幅全国第二）不矛盾。因为，她在为楼市随之而来的回落，提前铺好缓冲带，免得硬着陆。房价暴涨，我打你屁股（被央视点名批评），但同时，你要切实有引人举动，有了人，这才是“房住不炒”。

呼和浩特（22.8%）、贵阳（20.6%）和丹东（20.2%）都被点名了，而真正涨幅第一的西安（24.4%）却没有被点名。为何，因为西安是2018年吸人人口排第三多的城市（38万人）。引人，既夯实了楼市需求基础，又不负国家中心城市的重托，还为打造西部都市圈打下基础（助力转型和稳增长），点赞！

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当然，热点城市该打！

好好的“小阳春”，被一帮急功近利的投资客给破坏了，逼得调控出炉。新华社的文章指出，“一季度楼市总体保持平稳，房价基本稳定，预期趋于理性。但部分热点城市销售回暖、地市热度回升，需引起高度关注。”可见，国家认为全国楼市是稳定的，主要是少数城市的问题。

新华社的文章，点了热点城市的两个问题：一是出现资金加快流入地产的迹象，地产贷款余额占各项贷款增量的29.2%；二是热点城市地市升温明显。16个热点城市共出让高价地48宗，20宗楼面地价超过或接近周边二手房价，一些城市拍出高价地甚至出现新的“地王”。

作为“领头羊”，地价高涨、资金涌入，不加控制，热点楼市不反弹都难，这样“三稳”目标泡汤了。住建部对一季度房价、地价波幅较大城市进行预警提示，这是过去没有的。地价有上涨苗头，监管部门及时灭火，防止预期不稳、“由春入夏”。中央要的，就是对这些城市预期管理。“春天可以有、夏天要不得”。对广大三四线，货币等宏观政策依旧友好，地方备好安全垫。