权威发布：2018年房地产市场总结及预判（二手+租赁+商办）

本文来源：深圳中原研究中心

2018年房地产市场总结及预判

☆01  二 手 住 宅☆

二手住宅成交稳定 均价小幅上升5.4%

量价齐跌 市场下行调整

731新政为分界点 中原三大指数由升转跌

250-500万总价成交占比超5成

深户购房占比继续提升

低租金区域租赁占比显著上升

二手住宅成交稳定 均价小幅上升5.4%

• 2018年全市二手住宅共成交64627套，面积约531.2万平，成交套数较2017年上升1.6%。

• 中原领先指数881.3，均价52321元/平，较2017年增长5.4%，涨幅较2017年略有扩大。2018年全国调控加码愈加频繁，深圳也多次出台政策遏制房地产市场投资。

• 上半年二手市场有量价齐升趋势，但是三价合一出台对二手市场打击较大。下半年731新政也出台，限售政策让市场真正走冷，步入量价齐跌的调整阶段。虽然下半年价格调整，但是由于上半年上涨，全年二手均价仍然较2017年有所上升，2019年二手价格预计仍将延续调整趋势。

二手量价由升转跌 市场下行调整

• 2018年开年二手市场延续2017年底的高成交量，除2月份春节假期影响外，上半年成交量基本延续了17年底走势，同时二手价格也随成交量的上升而逐步攀升。从成交上看，上半年的三价合一政策对市场成交的影响有限，短期虽有变化但影响不大。

• 2018年市场的转折点在于731新政，由于备案的延迟性，从成交来看，自9月开始，二手成交量价开始由升转跌，市场步入调整，成交量至年底依然维持在低位。

731新政为分界点 中原三大指数转跌

• 2018年中原三大指数受到政策面影响较为明显，上半年三大指数基本呈现上升趋势。中原经理指数基本维持在55%以上，高峰期在66%；报价指数由年初的40%上升到年中的54%，3月底三价合一政策对指数影响有限，指数短暂回调后快速回升。从价格走势上也可以看出，中原领先指数上半年维持上升趋势，未有回调，走势较强。

• 而随着下半年政策的进一步收紧，监管趋严，特别是731新政后，市场走势掉头往下，中原领先指数连续5个月下跌，经理指数也由高位下滑，至年底已跌至50%的荣枯线附近，而报价指数走势基本相同，年末也跌至30%的荣枯线附近。

受均价上升影响 套均总价上升至488万

• 2018年深圳二手套均面积与2017年持平，为85平。受到三价合一政策影响，非普通二手住宅税费增加明显，90-144平改善型需求成交占比略有减少。下半年731新政，限售政策去投资化更加明显，受投资客欢迎的小户型成交也受到影响，因此，套均面积变化并不明显。

• 从总价上看，2018年二手房价格从升转跌，下半年下行明显，但是全年来看，二手均价较2017年仍有上升，因此套均总价较2017年有所增加，为每套488万元。

250-500万总价成交占比超5成

• 由于近几年房价的快速上升，低总价房源迅速减少，250万以下总价段每年都呈现大幅下滑趋势，而250-500万总价段上升趋势显著，500万以上总价段占比也呈现逐年攀升的趋势。但是2017、2018年二手价格涨幅大幅缩小，房价保持稳定，成交总价的分布趋势变化也不明显。

• 150万以下总价段分布继续下滑至4%，占比最低，但降幅已经大幅缩小；150-250万占比微幅上升，占比17%；而250-350万价段占比结束了连续5年的上升，占比下滑1%至25%；350-500万占比继续上升至26%；250-500万占比共计51%。

2-3房成交占比近七成

• 市场成交主体以2-3房为主，占比达到69%。2房成交占比继续上升，达到35%；3房占比则小幅下滑至34%；改善型的大户型4房及以上成交占比也下降。

• 1房成交占比在2017年下滑后，2018年小幅回升。在市场下行调整阶段，1-2房的低总价房源更受欢迎，改善型大户型购房者则更加谨慎。

深户购房占比继续提升 

• 从户籍购房比例来看，深户购房占比继续提升，内地购房占比则逐年下滑，香港购房占比与2017年持平，广东（除深圳外）购房占比则小幅提高1%。

• 2018年深圳限购政策依然严格，三价合一、731限售政策加码后，市场去投资化，短炒客户离场，深户刚需人群购房提升。同时上半年粤港澳大湾区利好不断，深圳作为大湾区中心区位，前景广阔，大湾区其他城市到深购房略有提高。

26-35岁购房占比近5成 

• 深圳购房成交年龄主要分布在26-45岁之间，占比超过82%；其中26-35岁占比近47%，较2017年下滑近10%；而36-45岁占比35%，提升6%；46-55岁占比11%，提升近4%。80后依然是购房主力人群，房价攀升下，低年龄段资本积累尚不充足，购房年龄继续上升。

• 虽然三价合一政策出台后到正式实施前，为避免政策带来的高税费，大量人群于政策实施前购房，无论是改善性需求还是投资者，无名额人群倾向于利用父母名额购买，导致了2018年大龄购房比例大增。但是去除三价合一期间影响，数据依然显示，36岁以上三个年龄段购房比例上升，35岁以下仍然下降。购房年龄731新政对当然从整体趋势上看，35岁以下购房比例呈现整体下滑趋势，而36岁以上年龄段购房占比逐年上升，购房年龄逐年提高的趋势未改变。

二手成交向核心区域转移 

• 从二手住宅成交占比来看，龙岗由于低单价成交占比最高，占比达到22.9%，但是下降2.1%。一方面，2018年东进战略受关注下降，而粤港澳大湾区、大空港概念更为火热，因此，龙岗区域成交下滑，而宝安区域收到更多关注，成交也小幅提升。

• 南山、福田、罗湖成交占比都小幅上升，盐田基本与2017年持平。2018深圳政策调控力度加大，市场下行调整，而核心区域物业、学校物业保值能力更强。因此在市场表现不佳、预期也下行的情况下，市场更加倾向于核心区域。

仅盐田价格累计下滑 

• 2018年全年各区二手住宅价格累计涨幅（1月-12月价格涨幅）仅盐田区下跌，其他各区都上升。虽然2018年深圳政策调控加码，但是上半年市场表现较好，二手量价齐升，下半年下行调整，价格也出现下滑，但是下滑幅度不及上半年涨幅。虽然目前房地产市场政策收紧，市场成交下滑，但是二手价格依然保持一定增长。盐田由于上半年涨幅较小，而下半年跌幅更为明显，因此，盐田全年累计下跌4.3%。

• 涨幅最大的区域为南山区，累计上涨5.8%；其次为龙华和福田，分别累计上升2.8%和2.4%；而累计涨幅较小的为宝安和罗湖。

中 原 研 判

总结与展望

2018年上半年二手成交量价呈现上升趋势，为稳定房价，防止房价过快上涨，深圳出台“三价合一”抑制二手价格，但影响有限，下半年731新政出台，极大的打击了投资客炒房。同时下半年中美贸易战加剧升级，外围经济环境恶化，国内经济下行压力增大，人民币贬值压力增加，国内投资意愿降低，市场由此步入量价齐跌的调整阶段。

全国多地开发商降价销售，深圳开发商年底也进行适度让利。新房由于限价，部分楼盘的价格与二手相比优势明显，因此，二手成交更加低迷。但深圳长期投资价值依然具有优势，对于非急售的业主来说，并不会进行大幅降价销售，而购房者对于下行调整阶段的价格有下降预期，导致了二手流动性进一步下滑。预计在限售政策不放松的情况下，今年上半年二手成交量将继续低位徘徊，下半年将有机会呈现温和上涨趋势。

☆02  租 赁 市 场☆

长租公寓助推租金上涨 回报率低位回升

盐田租金涨幅最大

低租金区域租赁占比显著上升

全市租赁热点楼盘

长租公寓助推租金上涨  回报率低位回升

• 2018年长租公寓继续发展迅猛，政策扶持力度大，资本进入十分频繁。长租公司收储房源竞争加剧，成本提高，促使租金上升。加上长租公寓收储房源装修等花费时间较长，市场可租赁房源也有下滑趋势。

• 租金全年基本保持稳步上涨，四季度以来，租赁市场问题频出，长租公寓盈利艰难，资本也更为谨慎，加上年底租赁需求下降，租金基本保持稳定。随着租金的上升，房价的下滑，租金回报率低位快速回升。

盐田租金涨幅最大

• 2018年深圳市场租金基本保持上升趋势，截至12月，全市租金为72.3元/平∙月，累计上涨9.6%。

• 盐田和福田租金领涨全市，盐田由于其低租金，在租金快速上升阶段优势明显，2018年盐田区租赁明显增加，也导致盐田区租金涨幅较大，累计上升幅度达到13.9%。福田全市租金最高，租金为111.8元/平∙月，2018年累计涨幅达到11.3%。

低租金区域租赁占比显著上升

• 从各区租赁占比来看，福田、南山租赁占比显著下滑，宝安略有下降；而盐田、龙岗、罗湖、龙华租赁占比则明显上升。

• 其中，福田租赁占比仅为13%，下滑近6%；南山租赁占比12%，下滑2%。核心CBD由于租金基数高，涨幅明显，越来越多租客向低租金区域迁移。这也导致了龙岗租赁占比达到32%，上升4%；盐田租赁占比也达到11%，上升3%；龙华租赁占比7%，上升近2%。

全市租赁热点楼盘

• 全市租赁较热的15个楼盘中，有11个在龙岗区，其中布吉区域又具有明显优势，有7个。在租金飞速上升的2018年，租客对租赁价格的敏感度进一步提升。

• 布吉区域由于其地理位置，交通较为发达、便利，而租金水平相对有优势，多数楼盘单位租金在45-60元/平之间，因此受到租客的欢迎。

• 百仕达花园三期由于其学区优势，一直以来都是租赁热点楼盘。

• 核心区域福田、南山只有皇御苑上榜，租金也达到105元/平。

• 从总价上看，近半套均总价在4000以下，丽湖花园甚至未达到3000。

• 套均面积来看，多数为70-90平的2-3房，单身居住依然以关内的单身公寓为主。

中 原 研 判

总 结 与 展 望

2018年全国租赁市场蓬勃发展，长租公寓继续受到政策、资金的支持推动，只租不售或增加限售年限用地供给明显增加。

资金的过快涌入带来了非常多的问题，租金上涨过快、租金贷、甲醛等安全问题，下半年政府也逐步加大长租公寓监管，完善法律法规，遏制租金过快上涨。今年租金在监管趋严和资本进入放缓的背景下，租金将趋于稳定。

☆03  商 办 市 场☆

一手商业：批售持续下滑

一手商业:龙岗宝安两区成交为主力

二手商业：二手商业成交量回到5年前

一手办公类物业：供应量大增

二手办公类物业：成交量持续下滑

一手商业：批售持续下滑

• 商业批售量自2015年起至2018年持续下滑，2018年供应仅为34.1万平，较2017年下滑18%，为近年最低值。

• 2018年全年商业批售量超5成集中在下半年，多为住宅底商或配套商业，纯商业项目较少。大体量公寓主要为商务公寓与商业的综合体，分布在1月与10月，商业市场的批售量为近年来最小，峰值集中的月份主要是9月与5月。

一手商业：均价上升迅猛

• 2018年一手商业成交1332套，同比2017下降40%。

• 2018年一手商业成交均价80694元/平，较2017年上升80%。

一手商业:龙岗宝安两区成交为主力

• 区域来看，2018年商业市场的整体成交分布依旧以龙岗和宝安为成交的主力，两区成交面积占据全市总成交面积的 87%。然而，宝安、南山成交则较上一年分别上涨38%和35%。

• 虽然宝安和龙岗成交量全市占比最大，但同时也是全市供应量最大的区域，其中宝安（含龙华）有24个项目获批，龙岗有10个项目获批，合计获批约23.7万平。

二手商业：二手商业成交量回到5年前

• 2018二手商业成交5657套，同比2017年下降25%，成交量回到五年前水平；二手商业成交面积为35.7万平，同比2017下滑约18%。

• 2018二手商业成交量有所回升，但成交面积跌幅明显，成交套均面积仅63.2平米。而纵观年内各月的成交情况，8、9月份成交有较大的涨幅，一定程度上拉升全年的平均水平。

二手商业：福田成交面积上涨7%

• 从各区的成交面积状况看，2018年龙岗、福田以19%与33%的占比居于前列，其次为宝安占比16%。

• 全市5区成交面积仅龙岗、罗湖有大幅下滑。全市仅福田、宝安成交面积上涨，上涨幅度7%与5%。

二手商业：福田套数增长明显

• 从各区成交量看，仅龙岗有较大幅度的下滑，其余各区均有不同程度的上涨，其中福田涨幅达13%，成为今年二手成交的热门区域。2018年二手商业成交基本集中在福田、宝安等区域。

一手办公类物业：供应量大增

• 2018年深圳全年办公类物业批售面积约160万平，较2017年增涨44%。年内共35项目获得批售，各项目体量分化严重，个别大体量项目如华侨城大厦、招商开元中心等。

• 分区域来看，宝安（含龙华）与龙岗成为今年新增最多的区域，共有9个项目入市，总体而言，目前传统商务区域仍然集中在福田，一手办公类物业的供应逐渐往西扩展。

一手办公类物业：宝安

• 2018年全市一手办公类物业总成交面积为71.09万平方米，与去年相比上涨约34%。

• 价格方面，去年均价为49977元/平，今年均价为55173元/平，得益于公寓项目的拉升，同比上涨10%。

• 从区域上看，由于福田、罗湖办公类物业发展早，新增物业难度大，故本年福田区新增供应主要来自深业中城（写字楼部分）、罗湖区新增供应主要来自深业泰富（公寓）以及汇金天琅（公寓）。而宝安和龙岗成为一手办公类物业成交的主要区域，分别占比42%、24%。

二手办公类物业：成交量持续下滑

• 2018年全市二手办公类物业总成交面积约13.5万平米，与2017相比下滑5%，二手办公类物业已持续三年下滑，市场遭遇持续降温。

• 从区域分布来看，传统商务强区福田和罗湖依然是二手办公类物业需求最旺盛的区域，分别占比52%，22%。

办公类物业成交榜单

• 2018办公类物业前十榜单上，龙光玖钻（公寓）夺得成交量第一，中粮云景（公寓）与深湾汇（公寓）分别二三位。

中 原 研 判

【总  结】

供应上，目前写字楼的空置率依旧较高，再加上新项目的入市，租金将可能面临不小的波动。

需求上，18年上半年开始，金融监管层对市场乱象的管控造成金融机构尤其是银行信贷政策被动性调整，对目前现金流紧张的企业继续投资商办意愿打击不小，尽管政策加大对民营新增信贷规模，但力度有限，企业自身开工意愿不强，新增租赁低端需求出现疲软，但今年以来大面积甲级租赁交易成交量仍然非常惊人。

目前写字楼市场租金总体平稳微涨，主要由于市场还未消化外部因素带来的负面作用，《731政策》后写字楼成交低迷内外环境的不确定性使得投资者更加趋于理性，避免奢华，投资写字楼速度放缓延后，市场已遇冷，买家偏向自用胜于投资。

【展  望】

今年8月份壹方天地等项目的入市给商业市场带来较大的新增体量，新开购物中心面积增长较快导致项目竞争加剧，租户选择面多，这种供过于求的影响不容忽视，预计还将在2019年持续较长一段时间。另外，近一年企业登记注册增速同比降幅增大，反映出未来写字楼市场需求的减弱，这些市场的变化也引起了我们的强烈关注。市场已遇冷，建议企业在偏自用的情况下，合理测算租金回报率后再进行购买行为。

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