严冬开启？深圳银十新房成交大减三成仅1835套

深圳房地产月度统计分析报告（2018年10月）

来源：深圳房地产信息网  数据中心

作者：张粉层  张馨冉

第一部分：新房市场

1、供应分析     

根据深圳房地产信息网的监测，2018年10月深圳全市10个项目取得住宅预售许可证，新房预售住宅面积514052平方米，环比增加32.5%，同比增加34倍；预售住宅套数5263套，环比增加45.9%，同比增加35倍。其中位于光明区的星河天地花园一期和龙岗区的龙园大观是预售量较大的两个楼盘。

附1：2018年10月份预售的住宅项目

附2：2018年10月份预售住宅户型构成

2、成交分析

2.1、10月份新房成交均价分析

在严格的调控之下，2018年以来深圳新房住宅成交均价在54000元/㎡上下平稳运行，10月成交均价为54071元/㎡，环比下跌9元/㎡，房价的企稳，为市场营造了良好的环境，适合有居住需求的买房者置业。

以平价盘为成交主力的宝安龙岗两区，宝安区成交均价53605元/㎡，环比上涨5.4%；龙岗区中端楼盘成交占比增大，使得全区均价上扬，成交均价43796元/㎡，环比上涨26.0%。

福田区以天健公馆、万科瑧山府为成交主力，全区成交均价95736元/㎡，环比上涨7.7%；南山区华润城三期是成交主力，全区成交均价81769元/㎡，环比下跌2.6%，是均价唯一下跌的区域。

2.2、10月份新房成交量分析

深圳楼市调控继续加压以来，开发商推盘节奏加快以走量为主，缓解企业的资金压力，市场观望氛围加重，供需博弈之下，2018年10月深圳楼市仅成交1835套新房住宅，环比减少18.4%，成交面积178221平方米，环比减少19.1%，刚需盘和高性价比的改善盘，是市场成交的主力。

宝安区成交759套住宅，环比减少两成，成交面积71068平方米，环比减少21.9%，山海上城、博林君瑞、龙光玖龙台、勤诚达正大城、新彩苑等是宝安区的成交主力。

龙岗区成交830套新房住宅，环比减少5.6%，成交面积76058平方米，环比增加5.8%，佳兆业未来城、颐安都会中央、远洋新天地、碧桂园凤凰国际公馆、琳珠华庭等是龙岗区的成交主力。

华润城三期、东关乐尚林居是南山区的成交主力，南山区合计成交194套新房住宅，环比减少45.2%，成交面积25893平方米，环比减少一半。

附：深圳市各行政区17年10月～18年10月新房成交走势图

第二部分：二手楼市

1、二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，2018年10月份深圳二手住宅挂牌均价环比上涨2.4%，为61645元/平方米，同比下跌10.6%。

各行政区方面，龙岗区挂牌均价环比下跌2.3%，为42682元/平方米，同比上涨1.0%；宝安区挂牌均价环比上涨8.7%，为59072元/平方米，同比上涨0.1%；罗湖区挂牌均价环比上涨1.4%，为57648元/平方米，同比上涨4.4%；福田区挂牌均价环比上涨3.9%，为82599元/平方米，同比上涨0.1%；南山区挂牌均价环比上涨3.0%，为92789元/平方米，同比上涨11.9%；盐田区挂牌均价环比上涨1.4%，为49959元/平方米，同比下跌10.8%。

附：深圳市各行政区17年10月～18年10月二手住宅挂牌均价走势图

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测，2018年10月份深圳的住宅租金为87元/平方米/月，环比上涨2.4%，同比上涨8.7%。

根据szhome二手房栏目的监测，2018年10月份深圳的住宅租金为87元/平方米/月，环比上涨2.4%，同比上涨8.7%。

各行政区方面，除宝安区租金水平环比下跌之外，其余五区均上涨。龙岗区租金均价环比上涨4.1%，为51元/平方米/月，同比下跌5.6%；盐田区租金均价环比上涨4.0%，为52元/平方米/月，同比上涨8.3%；罗湖区租金均价环比上涨2.4%，为87元/平方米/月，同比上涨8.7%；南山区租金均价环比上涨2.8%，为109元/平方米/月，同比上涨1.9%；宝安区租金水平环比下跌5.3%，为72元/平方米/月，同比上涨20.0%；福田区租金均价环比上涨3.9%，为107元/平方米/月，同比上涨3.9%。

附：深圳市各行政区17年10月～18年10月二手住宅租赁均价走势图

3、成交分析

731新政颁布后，二手房成交量持续下跌，8月→9月→10月的成交量依次为：7898套→5489套→4524套，银十二手房成交量仅为4524套，环比大跌17.6%，创9个月以来的新低。二手楼市的低迷态势在金九银十逐步显现，伴随着客户看房量的骤降，预计后市二手房的成交量进一步走低。

罗湖区成交767套二手房，环比减少12.3%；成交面积54811平方米，环比减少8.7%。

龙岗区成交1000套二手房，环比减少26.5%；成交面积78209平方米，环比减少28.5%。

附：深圳市17年10月～18年10月二手商品房成交走势图

第三部分：商业

一、一手商业

1、商业新增预售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2018年10月深圳全市9个项目取得商业预售许可证，商业预售面积169346平方米，环比减少55.6%，同比减少2.8%，商业预售套数2309套，环比减少43.2%，同比减少16.7%。

附1：2018年10月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2018年10月深圳一手商业成交面积81258平方米，环比增加18.2%，同比增加27.7%；成交套数1152套，环比增加17.0%，同比增加43.1%。位于龙岗中心城的金地龙城中央成交14050平方米/284套，是全市商业成交量最大的楼盘。

 二、二手商业

1、二手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2018年10月深圳二手商业成交面积23109平方米，环比增加8.0%，同比减少37.5%；二手商业成交套数534套，环比增加63.3%，同比减少35.7%。

第四部分：写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增预售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2018年10月深圳全市4个项目取得写字楼预售许可证。写字楼预售面积226038平方米，环比减少44.67%，同比增加96.27%。写字楼预售套数1204套，环比减少61.68%，同比减少27.12%。

附1：2018年10月份预售的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2018年10月深圳一手写字楼成交面积54546平方米，环比减少3.1%，同比增加103.2%；成交套数666套，环比增加63.6%，同比增加54.2%。位于南山区的瑧湾汇成交17996平方米/229套，是全市写字楼成交量最大的楼盘。

 二、二手写字楼

1、二手写字楼成交分析   

根据深圳房地产信息网的监测，2018年10月深圳二手写字楼成交面积11905平方米，环比增加13.0%，同比增加134.7%；成交套数90套，环比增加23.3%，同比增加76.5%。

第五部分：土地市场

根据深圳房地产信息网的监测，2018年10月深圳共出让7块商业用地，用地面积合计62659.36平方米，建筑面积551247平方米，成交金额110.8亿元，折合楼面地价20100元/平方米。

第六部分：小结

2018年10月，深圳楼市新房和二手房成交量均大幅回落，新房住宅仅成交1835套，二手房成交4524套，楼市已由卖方市场转为买方市场，尽管9月10月这段时间深圳楼市大批新盘入市，成交数据仍很不起眼，相反的，深圳楼市库存量激增，截止10月31日已达26869套。当前，在经济大环境走弱、房贷利率高企、房地产调控持续收紧的环境下，市场前景不明朗，卖方市场全面承压，据悉，近期入市的多数新盘，在市场消化速度缓慢的情况下，不少楼盘启动了二三级市场联动，试图通过以价换量的方式，缓解项目的销售压力和企业的资金压力。

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