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重磅！广东提议取消商品房预售制开发商要哭了

9月21日，广东省房地产行业协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“《通知》”）称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

通知要点

1、对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售；

2、建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。

3、建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性

4、建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

专家解读

王峰：新增土地出让试点推行现售在深圳等一些城市已经有过

深圳市房地产研究中心主任王峰认为：

首先，房地产预售制度是我国房地产法规定的重大制度，若改变这项制度，一般要通过修改法律才能实施。

其次，目前我国房地产市场发展已走向成熟期，探索预售制度与现售制度并行，也符合房地产市场发展的要求。但由于各地发展水平不同，不宜一刀切实施现售，而应当在部分条件成熟地区试点推进。

其三，从网传文件看，文件是有关审批制度改革的，不是针对房地产长效机制建设。国家房地产长效机制建设，应当会对房地产有关制度改革给出方向。

此外，从实践看，对新增土地出让试点推行现售，这在深圳等一些城市已经有过；对现行房地产预售制度进一步从严，如提高到封顶，北上广深等大城市早已实施。因此，不必对这个流传的文件过于解读。对部分热点城市通过推行试点现售、提高预售门槛，符合当前稳房价、稳预期的房地产调控目标，符合中央房子是用来住的、不是用来炒的定位。

宋丁：取消预售是内涵式的调控考验开发商的现金流

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，取消预售也是一种调控手段，是内涵式的调控，不像限售限价这些赤裸裸的调控。企业方面，如果政策落地，对房企现金流考验很大，资金链不好的房企最终会被迫退出市场，取消预售可以说是拉开了对企业的改革序幕。

企业主要是看资金链、现金流，而不是说大小企业，当然相对来说中小企业压力会大些。企业必须要有足够的现金流才能承接项目，未来企业必须平衡好负债表、利润表、现金流量表这3张表，加大自有资金的周转，适当平衡银行贷款和其他渠道融资，且要有一定的利润空间，这的确会是一个严峻的考验。

《通知》称逐步取消商品房预售制度，全面实施现售

据广东省房协相关人士表示，目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

广东省住建厅拟订的相关材料提出：商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

《通知》称，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

《通知》称，日前，住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。要求，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

《通知》同时提出，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开关企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。

因此，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险；有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜；有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益。

《通知》称，自1994年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。