新政满月，楼市真的有点“凉”？首付分期、急降100万…

8月31日，深圳“731新政”刚好满月。

市场究竟发生了怎样的变化？房价到底“降”了吗？相信很多人都想知道。

晶晶从咚咚牛浩思、淘房哥处打探，发现这一个月“料”挺多，特价房、分期付款、二手房降价百万房源浮出水面。。。。

【新房】

特价房！分期付款！这是在变相“降价”吗？

据咚咚牛浩思介绍，新政后的一个月里，深圳新房市场出现了短暂的磨合期，表现为供需两弱、无新盘入市、展示中心看房骤减等。

但磨合期大概持续了两周，市场又开始“回过神”了，但目前只是稍微“回神”。

一、新政后，深圳入市新盘数量“锐减”

新盘获批预售数量：从6月11个→7月9个→8月3个

到8月30日为止，新政后，深圳仅有3个新盘获批预售证，而且都是在新政后两个星期内获批，分别为盐田的半山悦海、罗湖的水贝珠宝总部大厦和龙岗的远洋新天地。其中，住宅项目只有2个。

获批数量相比新政前回落明显，新政前的7月共新批项目9个；6月更多，有11个。新政前2个月内新批住宅共12个。

咚咚牛浩思认为，新盘获批数量锐减，说明大多数开发商在新政后都在慎重观望。 

二、开发商着急出货？不少楼盘掀起“转介”风潮！

新政后，龙岗某盘首个开盘，开盘即启动了“转介”。而深圳目前，不少楼盘启动转介。

位于龙华北站6月开盘的某盘，均价6.5万/平，所在学区和价格都算是较理想的，但是两个月时间，销售看来并不乐观，就在前几天，启动了全城转介。

位于光明优质地段某盘，也是带着光环开盘，最早时看样板房需要验资30万，现在也启动了中介转介，看样板房不再需要验资。

位于南山的某盘，7月末开盘，均价7.8万/平，据自媒体介绍，开盘前现场客户非常多，因为是南山价格最低的新盘，但在开盘不久，就启动了全城转介。

位于龙岗某盘也在7月末开盘，均价3.8万/平，目前也已经启动转介。

“转介”是什么？

启动“转介”，意味着三级代理从被动销售转为主动销售，客户可以看到中介刷屏的广告，优质客户还会接到中介打来的推销电话。

为此，开发商是要付出巨大成本的，一套会返点佣金给中介。据某自媒体介绍，500万以上的房子，基本上可以拿到10万以上的佣金，据了解有楼盘为此支付上亿“转介”佣金。

因此，楼盘好卖的情况下，开发商是不愿启动转介的。现在启动转介的楼盘越来越多，也侧面反映了开发商的销售压力。

三、特价房！分期付款！这是在变相“降价”吗？

除了转介外，也有楼盘开始出现变相降价的迹象。

位于龙岗的某盘，开盘没几天就推出了特价房，81平户型折扣完300万左右。

位于坂田某盘，45-88平的精装公寓，首付可以分期付，总价10%锁定房号，而且承诺8个月零月供。

目前来说，新政刚刚一个月，后市如何，还是需要进一步看发展。新政之后，还未有明星盘选择入市，而这些盘入市后，是否会像之前掀起“打新”热潮，可以作为判断后市发展的一个比较客观的风向标。

【二手房】

业主接受“砍价”，有房源全款可降百万！

据淘房哥调查，目前来说，深圳二手房市场还算平稳，但也出现放盘量增多，笋盘增多，业主心态开始松动，置业者出现观望情况。

一、笋盘增多，水榭春天120平单位，业主急降100万！

据淘房哥介绍，731政策后的前半个月，并没有感觉多少影响，业主报价都比较坚挺。但是近期发现，二手房放盘量逐渐多了，而且朋友圈笋盘信息也经常能看到，表明部分业主的心态有所松动。

前几日，红山水榭春天二期有一套120平单证4房，之前同户型成交价在850万左右，现在业主急用钱，降价100万，全款购买750万。

8月27日，有中介强推一套华润城1期167平的户型，单价8.8万/平，总价1469万，也是要求全款购买。华润城1期均价10万+，这个价格和“打新”热盘的华润城3期的价格差不多。

有中介表示，目前所在片区二手房市场业主报价较为稳定，但出现买家可一次性付款则普遍会有大幅度降价的现象。

二、二手房看房量减少，成交量减少明显

据淘房哥调查，各区二手房的看房量和成交量都出现了减少。

据龙岗某中介店铺反馈，龙岗看房量还是可以保证的，但大部分成交集中在300万以下的楼盘，500万以上的上门客已经很少了。

罗湖二手房成交目前未出现大幅的下滑，但是对于之前成交比较活跃的版块来说，看房量和上门客都有相应的减少。

南山大多数片区的二手房成交出现较为明显的减少，看房量、放盘量也有不同程度的减少，不过房源价格相对还是比较稳定，没有出现松动的情况，除极个别情况（如业主急需套现，才有降价出售的可能性）。

光明区成交体量较小，近期市场成交总量平稳还难以看出新政影响，但其中一、二手总体成交比例已经大幅向新房倾斜。

目前有公司专门开设了二手房成交奖励，中介个人当月成交两单及以上的二手住宅（包括租赁与买卖），就可以获得2000-8000元不等的奖励，可见目前二手房成交压力，也是比较明显的。

三、业主心态松动，遭遇“砍价”愿意让步

据淘房哥调查，目前业主心态逐渐松动，对于“砍价”让步意愿增加。

据罗湖某中介表示，罗湖片区放盘价格并未出现松动，但是对于诚心买的买家，在砍价方面业主相对比较容易退让，经纪人目前主力还是在拓客和蓄客上，希望通过时间来消化政策的影响。

淘房哥询问深中某经纪人，表示深中学区因学区优势，成交虽有下降，但是幅度不大。市场感受较强的是，业主心态的变化，目前比价好“砍价”。

四、二手房房源增多，挂牌量半月增1000套！

731新政后，二手房房源在不断增多，晶晶特意监控了下链家、中原的挂牌量，发现：

8月15日链家的挂牌量是27074套，8月22日增加到27811套，8月27日再增加到28032套，到8月30日，链家的深圳全市二手房挂牌量已经到28084套。

将近半个月时间，链家的深圳全市二手房挂牌量增加了1010套。

8月15日链家页面截屏

8月30日链家页面截屏

8月15日中原的挂牌量是23018套，8月22日增加到23141套，8月27日再增加到23149套，到8月30日，中原的深圳全市二手房挂牌量已经到23352套。

将近半个月时间，中原的深圳全市二手房挂牌量增加了334套。

8月15日中原页面截屏

8月30日中原页面截屏

五、中介店铺人员减少，留守业务员主推新房补充业绩

南山一位经纪人表示，目前南山二手房购房者入市意愿不强，部分中介分行出现经纪人返家情况，留守的业务员主力推新房、公寓的来补充业绩。

淘房哥询问政策后有没有关铺时，龙岗一位中介表示，暂时没有关铺现象，但中介店铺人员是在不断减少，这种行情下人员流失率高、不好招人。

而据另外两位经纪人表示，中介离职并不是在新政之后才出现，其实这两年楼市低迷，成交远不如前几年，一直有中介离职，甚至有的公司离职人数在一半左右。

【网友】

这边观望，那边不降价，深圳人拿着钱最想理财

对于购房者和业主的心态，【家在】网友也在731新政这一个月里，发了不少帖，晶晶总结一下，可以从中看出新政的影响：

一、暂停换房计划，踏踏实实“搬砖”

网友@言叶之庭表示，原来计划明年社保满5年后可以改善置业。为了明年的购房计划已经看了N个盘，也锁定了置换楼盘。想不到新政出来，把他的计划堵死了，因为不能三成首付买房了。@言叶之庭认为房价会长时间横盘，因此决定踏踏实实的“搬砖”。

另一位网友@秋草也表示，和家人纠结了几天后，决定不买了。本来一家三口大三房也够住，父母只是偶尔来小住几天。现在欠贷款300万还是88折利率，手头有400多万现金随便做点理财都挺好。现在看未来不可预测，觉得还是稳健保守的好。

而网友@2018加油加油，前几个月卖了唯一住房，紧接着定了改善型大房，投入了所有卖小房的钱，再加上家里全部积蓄，还要另外借二、三十万。731新政出来后，@2018加油加油感觉压力有点大了，还没有去做资金监管，看着每天几百元的理财收益，有些犹豫了。

二、实力业主不愿降价，宁愿“撤盘”观望

网友@老鱼儿2014自己自住一套，出租一套，现金流充足。@老鱼儿2014表示，房价跌两、三年没所谓，房价涨也不会卖，租金抵押都有钱。

另一位业主@mtm121去年将布吉一套自住房拿出来卖，因为价格没谈拢，没有出手，而是租出去了，业主自己带娃回老家了。遭遇731新政后，@mtm121表示现在价格比去年便宜很多，不太乐观，看到好多业主已经撤盘，也开始想要不要撤盘不卖了。

三、新政后不买房，55%网友首选理财

近日，网友@梦里的场景做了一个调查：新政后大家手上的钱流向哪里？1、买车、旅游，2、股票，3、创业，4、加大投资实业，5、理财。

252名网友参与了调查：其中，选买车、旅游的54票，占比22%；选股票的38票，占比15%；选创业的11票，占比4%；选加大投资实业的11票，占比4%；选理财的138票，占比55%，理财成为最多选择。

目前来说，市场还是比较复杂的，每个楼盘的情况不一样，每个小区的情况不一样，每一位业主、置业者的情况都不一样。我们仅能从目前的楼市“迷雾”中，挑出比较典型的案例进行分享，希望能对大家置业有所帮助。

（资料来源：淘房哥团队、咚咚牛浩思、房圳探等）

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